Der Büromarkt war in den letzten Jahren von großen Veränderungen betroffen. Während der Covid-19-Pandemie, deren Beginn sich heuer zum fünften Mal jährt, gingen viele Experten davon aus, dass die zukünftige Nachfrage nach Büroimmobilien aufgrund einer starken Zunahme von Homeoffice mancherorts dramatisch zurückgehen würde. Dieses Szenario hat sich so nicht eingestellt.
Arbeitsraumflexibilität schlägt Homeoffice und Teleworking
In den letzten Jahren hat sich herausgestellt, dass Homeoffice in manchen Bereichen leichter und in anderen Bereichen schwieriger umzusetzen ist. Gleichzeitig ist aber auch das Bewusstsein für mögliche negative Auswirkungen wie beispielsweise eine höhere Mitarbeiterfluktuation und dadurch steigende Onboarding-Kosten, geringerer interner Kommunikationsfluss etc., gestiegen.
Eine Lösung, die daher aktuell sehr hoch im Kurs steht, sind hybride und flexible Arbeitsformen. Sie ermöglichen einerseits den Arbeitnehmern, einen Teil ihrer Arbeitsaufgaben von zu Hause aus zu erledigen andererseits den Unternehmen eine effizientere Flächennutzung durch ein reduziertes Arbeitsplatz-/Mitarbeiter-Verhältnis (Desk-Ratio) zu erreichen. Dies kann helfen, höhere Bürokosten aufgrund höherer Baukosten, einer geänderten Zinsstruktur, höheren Investitionen in ESG etc., abzufedern.
Büroimmobilien weiterhin wichtig, aber …
Aus heutiger Sicht erwarten die RE/MAX-Experten, dass der Büro-Immobilienmarkt auch in den weiterhin wirtschaftlich herausfordernden Zeiten ein wichtiger Treiber für den gewerblichen Immobilienmarkt bleiben wird. Jedoch benötigen Entscheidungsfindungsprozesse für Bürostandorte aufgrund geopolitischer Veränderungen, gestiegener Zinsen und Anzeichen einer schrumpfenden Wirtschaft heute tendenziell mehr Zeit, als das noch vor Covid-19 der Fall gewesen ist.
Der grüne Trend und ESG
Immer stärker in den Fokus rücken – getrieben durch einen breiten gesellschaftlichen Diskurs, aber auch durch sich ändernde rechtliche Rahmenbedingungen (EU-Taxonomie etc.) – die Themen Energieeffizienz und Nachhaltigkeit, zusammengefasst ESG (Environmental, Social, Governance).
Es ist also zu beobachten, dass der ursprünglich aus dem Handel geprägte Begriff „Lage, Lage, Lage“, der grundsätzlich für alle Assetklassen gilt, immer mehr auch die Bereiche Energie und Nachhaltigkeit etc. mitumfasst.
Darüber hinaus spielen auch softe Standortfaktoren, die schon in der Vergangenheit wichtig waren, in das Thema Nachhaltigkeit und ESG hinein. Als Beispiele sind der ÖPNV (Öffentlicher Personennahverkehr), die Nahversorgung, die Kinderbetreuung, Gesundheitseinrichtungen, Fitnesseinrichtungen, oder das gastronomische Angebot in der Umgebung zu nennen, die helfen, Wege zu verkürzen.
ESG-Kriterien als Preisfaktor
Projektentwickler, Investoren, aber auch Nutzer tragen dieser Entwicklung Rechnung. „Neue Projekte, die ESG-Kriterien zu wenig berücksichtigen, sind deutlich schwerer zu verwerten als noch vor einigen Jahren“, stellt Stefan Krejci von RE/MAX Commercial fest.
Umgekehrt ist auch zu beobachten, dass Mieter teilweise bereit sind, für ESG-taugliche Büroimmobilien höhere Mieten zu bezahlen. Allerdings gibt es für diesen, nicht präzise definierbaren, „Mietenfaktor“ keine universell gültigen Durchschnittswerte, sondern nur lage- und verhandlungsabhängige Aufschläge.
„Durch diese Vielzahl an Herausforderungen sehen wir vermehrt deutlich längere Verhandlungsprozesse. Das ist nachvollziehbar, denn die teilweise unterschiedlichen Interessenslagen müssen auch der aktuellen wirtschaftspolitischen Realität gerecht werden“.—Stefan Krejci , RE/MAX Commercial
