Steigende Finanzierungsraten, erhöhte Baukosten und insbesondere die wachsenden Nachhaltigkeitsanforderungen seitens der EU machen eine fundamentale Neuausrichtung der Immobilienbewertung auf den europäischen Wohnungsmärkten notwendig. Denn die Folgekosten des CO2-Ausstoßes im Gebäudesektor und die nunmehr notwendigen Dekarbonisierungsmaßnahmen wurden in der Regel nicht berücksichtigt. Das hat zu einer falschen Bepreisung von Immobilien am Markt geführt. „Im Endeffekt sind wir mitten in einem Transformationsprozess“, fasst Xavier Jongen, Managing Director Catella Residential Investment Management (CRIM), eine der Haupterkenntnisse des aktuellen Whitepapers „European Residential Vision 2023 - The Epsilon - Great Transformation of Real Estate Markets” zusammen.
„Wir sind der Auffassung, dass eine Neuausrichtung des Immobilienmarktes im Gange ist. Die Märkte beginnen zu verstehen, dass es eine Bewertungslücke zwischen nachhaltigen und nicht nachhaltigen Vermögenswerten gibt, die sich zukünftig noch vergrößern wird“, sagt Xavier Jongen. „Objekte, die in ihrem derzeitigen Zustand nicht nachhaltig sind, werden mit einem Nachhaltigkeitsabschlag abgewertet, und Immobilien, die den höchsten Dekarbonisierungs- und zunehmend auch gesellschaftlichen Wohlfahrtsansprüchen gerecht werden, profitieren von einem Nachhaltigkeitsaufschlag. Im Rahmen dieses neuen Paradigmas wird der europäische Wohntransaktionsmarkt nicht zu seiner klassischen zyklischen Form zurückkehren, sondern eher zu einer Transformations-'Kurve' werden, die sich in Gestalt des griechischen Buchstabens Epsilon [E/ε] aufteilt."
Das wirtschaftliche Wachstum der vergangenen 200 Jahre hing stark mit der Förderung und Verfügbarkeit günstiger und effizienter fossiler Energieträger zusammen. Im Ergebnis prognostiziert Catella Residential Investment Management, dass die wirtschaftliche Produktivität in den kommenden Jahren zurückgehen wird, da das angestrebte Ende von Kohle, Gas, Öl und Atomkraft nicht rechtzeitig mit den notwendigen Investitionen in erneuerbare Energien kompensiert wurde, bzw. werden kann. Das BIP-Wachstum, eine der wichtigsten Triebfedern der Immobilienmärkte, könnte entsprechend schrumpfen, da die Wirtschaft zunächst eine ökologische Transformationsphase durchlaufen muss.
Für die europäischen Wohnungsmärkte beginnt diese Transformationsphase nach einer Periode einer ultralockeren Geldpolitik, die sowohl die Quadratmeterpreise als auch – als Dominoeffekt – die Mieten auf dem freien Markt auf Rekordhöhen getrieben haben. Die Erschwinglichkeit von Wohnraum und die steigende Zahl von Haushalten, die mit ihrem monatlichen Einkommen nicht auskommen können, stehen ganz oben auf der Tagesordnung der Politiker und der europäischen Wohnungswirtschaft.
Die Dekarbonisierung des europäischen Wohnungsbestands, einer Assetklasse, die wertmäßig größer als alle Aktien, festverzinslichen Wertpapiere und sonstigen Finanzmärkte zusammen ist, stellt eine bedeutende neue Geschäftsmöglichkeit für Energieberater und Bauunternehmen dar. Auf schätzungsweise 25.000 bis 40.000 Euro pro Wohnung wird der Investitionsbedarf geschätzt. Wenn Dekarbonisierung mit Wertschöpfung verbunden werden soll, bedeutet dies aus Investorensicht, dass ein gewisses Entwicklungs-, Sanierungs-, Umnutzungs- und Verdichtungsrisiko eingegangen werden muss. Daraus ergeben sich große Chancen, da das Verlustrisiko aufgrund der starken Fundamentaldaten des europäischen Wohnungsmarktes begrenzt ist.
Jongen ergänzt: “Die Gefahr besteht jedoch, dass wir die ökologische Transformation verschlafen, weil wir die aktuellen Krisen nur durch die Brille des uns bekannten zyklischen Charakters der Wirtschaftsentwicklung analysieren und einfach auf die nächste Entspannungsphase am Markt warten. Langfristige Gewinner des 'Epsilon-Entwicklungspfades' werden hingegen diejenigen Investoren und Unternehmen sein, die ihr Geschäftsmodell so umstellen, dass sie fähig sind, Nachhaltigkeitsmaßnahmen am Immobilienbestand zu monetarisieren."
