Der Wiener Büromarkt hat auch zum Jahresende 2025 seine überdurchschnittliche Dynamik beibehalten. Die registrierte Vermietungsleistung von 59.500 m² liegt 26 Prozent über dem Vorjahr und stellt das stärkste vierte Quartal seit 2021 dar. Vor allem aufgrund des sehr starken dritten Quartals beläuft sich die Vermietungsleistung für das Gesamtjahr somit auf 227.300 m², was 40 Prozent über dem Vorjahr liegt und das beste Jahresergebnis seit 2019 bedeutet. CBRE Österreich konnte davon einen Anteil von 18 Prozent am Maklermarkt begleiten.
„Der Wiener Büromarkt hat sich 2025 ausgesprochen aktiv gezeigt, wobei dafür insbesondere mehrere Großabschlüsse verantwortlich waren. Insgesamt konnten sechs Neuanmietungen über 5.000 m² registriert werden, drei davon überschritten sogar die 10.000 m²-Schwelle. Diese Deals dürfen jedoch nicht darüber hinwegtäuschen, dass das wirtschaftliche Umfeld für viele Unternehmen herausfordernd bleibt, weshalb auch die Anmietung von Büroflächen weiterhin sehr genau geprüft wird.“—Patrick Schild, Head of Agency bei CBRE
Trotz der aktuellen Wirtschaftslage stehen hochwertige ESG-konformen Neubauten und generalsanierten Flächen mit guter Anbindung hoch im Kurs bei Mietern. Entsprechend klettern auch die Büromieten weiter nach oben, auch wenn sie sich nicht gleichmäßig entwickeln. Die Wiener Spitzenmiete bleibt zum Jahresende stabil bei €28,50/m², ein Plus von zwei Prozent zum Vorjahr. Hier drosselt fehlendes Neubauprodukt im 1. Bezirk das weitere Wachstum. In guten Lagen wie dem Hauptbahnhof ist das Mietpreiswachstum deutlich höher. Zum Jahresende lag die Spitzenmiete hier bei €26,00/m², ein Plus von 11 Prozent zum Vorjahr. Die Spitzenmiete in durchschnittlichen Bürolagen bleibt mit €18,75/m² ebenfalls stabil (+1 Prozent zum Vorjahr), während die Wiener Durchschnittsmiete bei €17,20/m² um 3 Prozent gegenüber dem Vorjahr zulegen konnte.
Der Submarkt CBD konnte 2025 rund 36 Prozent des Vermietungsumsatzes erzielen, womit er exakt den langjährigen Mittelwert trifft. Dank zweier Großabschlüsse, unter anderem von der Central European University, konnte sich der Submarkt Hauptbahnhof mit 17 Prozent auf Platz 2 positionieren. Die Submärkte Donau City (12 Prozent) sowie Prater/Lassallestraße (10 Prozent) folgen.
Hinsichtlich der Branchen bleibt die öffentliche Verwaltung mit 32 Prozent der stärkste Nachfrager. Dienstleistungsunternehmen folgen mit 21 Prozent auf dem zweiten Platz und zeigen sich deutlich zurückhaltender in der Anmietung. Gleiches gilt für den IT-Sektor, der nach starken 21 Prozent im Vorjahr auf 7 Prozent Marktanteil geschrumpft ist. Davor liegt mit 11 Prozent Marktanteil auf Platz 3 das verarbeitende Gewerbe und Industriekonzerne. Die Finanzwirtschaft zeigte sich mit 6 Prozent ebenfalls deutlich stärker als im Vorjahr.
Die Fertigstellungspipeline hat 2025 mit rund 120.000 m² neuen oder generalsanierten Büroflächen ein kleines Hoch erlebt. Zu den größten neuen Entwicklungen zählen das Leopold Quartier, das Village Works, das Hochhausprojekt Vienna Twenty Two sowie das Twenty One – Central Hub. Die Vorvermietungsquoten liegen indes unter dem langjährigen Durchschnitt, sodass noch einige Flächen verfügbar sind. Die spekulative Bautätigkeit ist deshalb aktuell stark gedrosselt, auch deswegen sinkt die Fertigstellungsleistung wieder stark. Für 2026 werden noch 76.400 m² erwartet. Der DC Tower 2 sowie das ENNA sind die beiden größten Büroprojekte, die heuer an den Markt kommen.
Die Leerstandsquote für den Wiener Gesamtbestand ist vor allem aufgrund der noch nicht verwerteten Neubauprojekte angestiegen und lag zum Jahresende bei 3,9 Prozent. Das entspricht einer Zunahme von 50 Basispunkten zum Vorjahr. Europaweit bleibt es jedoch eine der niedrigsten Leerstandsraten. Die Leerstandsrate für den modernen Bestand der Klasse A+B, wie vom Vienna Research Forum ausgewiesen, ist ebenfalls angestiegen und liegt nun bei 4,6 Prozent. Insgesamt stehen 272.200 m² moderne Büroflächen zur kurzfristigen Anmietung zur Verfügung. Weitere leichte Anstiege werden erwartet, allerdings sollte der Höchststand fast erreicht sein und damit weiter im moderaten Bereich bleiben.
„Wir sehen auf dem Büromarkt, dass es aktuell weniger um Flächenverkleinerungen, sondern um Flächeneffizienz geht. Auf der einen Seite sollen moderne Arbeitswelten begehrte Fachkräfte an die Unternehmen binden, andererseits müssen die Flächen gut ausgelastet sein, weshalb viele Unternehmen vermehrt auf „Back to Office“-Richtlinien setzen. Dass der Bedarf an Büroflächen weiterhin hoch ist, hat der Wiener Vermietungsmarkt im vergangenen Jahr gezeigt. Für 2026 rechnen wir daher mit einem Vermietungsumsatz von 200.000 m², was über dem fünfjährigen Mittelwert von 176.000 m² liegt“.—Marc Steinke, Head of Research bei CBRE
