CBRE-Report: Nachhaltigkeitszertifizierungen steigern den Mietzins von Bürogebäuden

Der globale Immobiliendienstleister CBRE hat die dritte Ausgabe der Reportserie "Is Sustainability Certification in Real Estate Worth it?" veröffentlicht. Die Studie analysiert den Einfluss, den Nachhaltigkeit auf den Immobilienwert in Europa hat, mit Schwerpunkt auf Büroimmobilien. Untersucht wird die Rolle von Nachhaltigkeitszertifizierungen für die Wertschöpfung und die nachhaltige, zukunftsfähige Entwicklung des Bürosektors. Der Bericht deckt 19 europäische Länder und 40 Städte ab. CBRE untersuchte 19.400 Mietverträge, davon 6.100 in zertifizierten Gebäuden und 13.300 in nicht zertifizierten Gebäuden.

„Der Report bestätigt eine signifikante Korrelation zwischen Nachhaltigkeitszertifikaten, höherer Energieeffizienz und dem Marktwert von Bürogebäuden“, sagt Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland. Außerdem prognostiziert der Report, dass die Zertifizierungsstandards in Zukunft wahrscheinlich zunehmen werden.

Die gesetzlich vorgeschriebenen Energieleistungsstandards werden zukünftig ebenfalls steigen: „Gebäude mit hohen Nachhaltigkeitsstandards werden daher hinsichtlich Mietwachstumsrate, Belegungsgrad, Abschreibung und Rendite profitieren“, ist sich Pamela Villanueva, Head of ESG – Strategic Advisory bei CBRE in Deutschland, sicher.

Die wichtigsten Ergebnisse auf europäischer Ebene im Überblick:

• Der Anteil der zertifizierten Büroimmobilien in den analysierten Märkten ist von 15 Prozent im Jahr 2019 auf 22 Prozent im ersten Halbjahr 2023 gestiegen.
• Der Anteil zertifizierter Büroimmobilien am Vermietungsmarkt ist von 31 Prozent im Jahr 2019 auf 34 Prozent im ersten Halbjahr 2023 gestiegen, was die Bedeutung der Nachhaltigkeit bei der Auswahl von Gebäuden unterstreicht.
• Eine Zertifizierung kann das Leerstandsrisiko senken; bei der Auswahl von Büroflächen spielt neben der Nachhaltigkeit auch der Standort eine wichtige Rolle. 
• Gebäude mit Nachhaltigkeitszertifikaten erzielen einen Mietaufschlag von sieben Prozent, wenn man Größe, Lage, Alter und Renovierungshistorie des Gebäudes berücksichtigt.
• Objekte mit niedrigeren EPC-Ratings erzielen niedrigere Mieten, was mittel- und langfristig Einfluss auf die Werterhaltung der Immobilien haben wird.

Zertifizierte Büroflächen erzielen in Düsseldorf bis zu elf Prozent höhere MietenIn Deutschland hat CBRE für die Studie die Immobilienmärkte in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg und München untersucht.

Hinsichtlich des Anteils zertifizierter Bürogebäude liegen Deutschlands wichtigste Büromärkte deutlich unter dem europäischen Durchschnitt. Innerhalb Deutschlands führt Frankfurt – hier waren es Ende des ersten Halbjahres 2023 25 Prozent des Bestands. Gefolgt von München (14 Prozent), Düsseldorf (13 Prozent), Berlin (elf Prozent) und Hamburg (zehn Prozent). Im Vergleich zu 2019 hat sich der Anteil des zertifizierten Bürobestandes in Berlin und Frankfurt mit jeweils 0,3 Prozentpunkten am stärksten erhöht.

„Der deutsche Bürobestand ist im Durchschnitt noch nicht sehr nachhaltig – das kann für die Eigentümer zunehmend zu einem wirtschaftlichen Risiko werden“, warnt Linsin.

In vier der deutschen Top-5-Büromärkte können die zertifizierten Immobilien jedoch nicht an das Mietpreispremium zertifizierter Flächen heranreichen, das im europäischen Durchschnitt Ende des ersten Halbjahres 2023 bei sieben Prozent lag. In Düsseldorf könnten ESG-zertifizierte Büros jedoch gar ein Mietpreispremium von 11,2 Prozent erzielen. In Berlin waren es 6,0 Prozent, in Frankfurt 5,3 Prozent, in Hamburg 4,7 Prozent und in München 2,5 Prozent.  Das große Premium in Düsseldorf geht vor allem auf einen starken Anstieg der Spitzenmiete zurück, die durch großvolumige Anmietungen in zertifizierten Flächen getrieben wurde.

„Generell sind im internationalen Vergleich die Baustandards in Deutschland hoch. Zugleich werden aber angesichts der niedrigeren Leerstandsraten hierzulande auch nicht-zertifizierte Flächen angemietet, die relativ teuer sind und deren Mieten fast gleichauf mit denen zertifizierter Flächen liegen. Das ist auch ein Grund dafür, dass nicht alle Eigentümer ihre Gebäude zertifizieren lassen“, sagt Linsin. Er warnt: „Nicht nur Investoren, auch viele Nutzer setzen immer stärker auf nachhaltige Immobilien. Und gerade große Unternehmen verlangen Nachweise in Form von Zertifikaten und grünen Mietverträgen, um die Nachhaltigkeit ihrer Immobilienentscheidung bestätigt zu sehen und nachweisen zu können.“