Das zweite Halbjahr 2020 hat nach dem Ausnahmequartal im Frühjahr die Resilienz des deutschen Immobilienmarkts bewiesen. Gerade im Hinblick auf Anleger und Vermietung ist die Situation sehr stabil. Selbstverständlich verfolgen wir die weitere Entwicklung aufmerksam, doch gerade Core-Büroimmobilien in zentralen Lagen sind in diesem schwer absehbaren Marktumfeld besonders gefragt, kommentiert Sebastian Zehrer, Leiter Research bei Wealthcap.
1. Marktumfeld – Konjunktur und Zinsen
Im Vergleich zum ersten Halbjahr stabilisierte sich die Konjunktur in der zweiten Jahreshälfte 2020. BIP und Arbeitslosigkeit entwickelten sich deutlich robuster als in den ersten sechs Monaten 2020. Die weitere Entwicklung der Gesamtwirtschaft bleibt eng an den Verlauf der Corona-Pandemie gebunden und entsprechend schwer einschätzbar.
Die weiter historisch niedrigen und kurzfristig teils negativen Zinsen wirken nach wie vor stützend auf die gesamtwirtschaftliche Lage und Immobilienkonjunktur.
2. Verhaltensvariablen von Anlegern und Finanzierern
Banken benötigten 2020 aufgrund gesteigerter Risikovorsorge weniger Finanzierungen, insbesondere für risikobehaftete Engagements. Derzeit bestehen sie auf höhere Vorvermietungsquoten und andere Sicherheiten.
Die Immobiliennachfrage unter Investoren bleibt sehr hoch, da angesichts des Niedrigzinsumfelds weiterhin renditestarke Alternativen fehlen. Davon profitiert vor allem der als stabil wahrgenommene deutsche Immobilienmarkt und dort insbesondere krisenfeste Segmente wie Wohnen und Core-Büro-Assets.
3. Büroinvestitionsmarkt
Aufgrund einer Erholung in der zweiten Jahreshälfte belief sich das deutschlandweite Transaktionsvolumen der gewerblichen Immobilien (einschließlich Mehrfamilienhäuser, Wohnportfolios ab 10 Wohneinheiten, Appartementhäuser, Studentenwohnen, Senioren- und Pflegeimmobilien sowie Kliniken) auf 81,6 Milliarden Euro für das Gesamtjahr 2020. Trotz Pandemie entspricht dies lediglich rund 11 % weniger als dem Vorjahreswert, sodass sich der Immobilieninvestmentmarkt weiter lebendig zeigt. Die Top-7-Städte blieben dabei mit 49 % am gesamten Transaktionsvolumen bei Investoren besonders beliebt. Der Anteil der Büroimmobilien lag bei 30 % und rund 24,5 Milliarden Euro.
Der Seitwärtstrend bei den Spitzenrenditen der Top-7 für Büroimmobilien setzte sich fort. Somit blieben die Renditen auch in der zweiten Jahreshälfte 2020 unter der Marke von 3 %.
4. Bürovermietungsmarkt
Auch der Vermietungsmarkt zeigt sich stabil. So betrug die Leerstandsquote im Mittel der Top-7-Städte lediglich 3,8 % und liegt damit deutlich unter dem langfristigen Durchschnitt des vorangegangenen Jahrzehnts von 6,7 %. Die weiterhin hohen Vorvermietungsquoten von 85 % im Schnitt der Top-7 dämpfen den Einfluss neu fertiggestellter Flächen in den Großstädten.
Aufgrund der sehr niedrigen Leerstände verzeichneten mehrere Märkte im zweiten Halbjahr 2020 steigende Spitzenmieten. Im Schnitt der Top-7 betrug diese Entwicklung +0,9 % auf nun 33,1 Euro pro Quadratmeter.
