Im zweiten Quartal 2026 wurden in Wien 70 Büroabschlüsse mit einer Gesamtfläche von 26.907 m² registriert. Die Vermietungsleistung im modernen Bürobestand lag laut Vienna Research Forum bei 16.140 m² und damit unter dem Niveau des zweiten Quartals 2025 (29.294 m²). Die größten Neuvermietungen umfassten 1.268 m² im Submarkt Westen und 1.015 m² im Submarkt Hauptbahnhof. Im ersten Halbjahr 2026 erreichte die Vermietungsleistung im modernen Bürobestand 64.843 m² - etwas weniger als die Hälfte der für das Gesamtjahr erwarteten 150.000 m². Vorvermietungen bleiben mit 479 m² bzw. 2,97 % schwer zu realisieren.
„Die Zahlen zeigen einen Markt, der in Bewegung ist, aber sehr bewusst entscheidet“, sagt Michael Csiszar, Geschäftsführer von Cushman & Wakefield CBS Austria. „Unternehmen prüfen ihren Flächenbedarf genauer, große Entscheidungen dauern länger. Kompakte, gut nutzbare Flächen kommen schneller zum Zug.“
Leerstand bleibt moderat, Pipeline verhalten
Der moderne Büroflächenbestand in Wien lag Ende Q2 2026 bei rund 5,95 Mio. m², der gesamte Büroflächenbestand über alle Qualitätsklassen hinweg bei rund 11,8 Mio. m². Die Leerstandsquote moderner Bürogebäude betrug 4,42 % und ist damit im Quartals- und Jahresvergleich nur leicht gestiegen. Besonders niedrige Leerstandsquoten weisen die Submärkte Norden (3,01 %) und Wienerberg (3,12 %) auf.
Neue Büroprojekte kamen kaum auf den Markt: Im zweiten Quartal 2026 wurden keine größeren Fertigstellungen verzeichnet, für das dritte Quartal wird mit dem Projekt Salzgries 21 lediglich ein ausgewähltes Objekt erwartet. Hohe Baukosten, geringe Vorvermietungsraten und das weiterhin hohe Zinsniveau dämpfen die Entwicklungspipeline.
„Der Markt für moderne Büroflächen bleibt angebotseitig eng - vor allem in zentralen und gut angebundenen Lagen“, erklärt Nikolaus Klaritsch, Head of Commercial Leasing bei Cushman & Wakefield CBS Austria. „Besonders Vorvermietungen bleiben weiterhin schwer zu realisieren, wodurch einige Bauprojekte nicht aus der Planungsphase in die Bauphase starten können.“
Qualität, Flexibilität und Erreichbarkeit als Entscheidungsfilter
Die Spitzenmieten bewegen sich je nach Lage aktuell zwischen EUR 18,00 und 29,50/m² in den besten Lagen, EUR 14,00 und 20,00/m² in guten Lagen sowie EUR 12,00 und 16,00/m² in durchschnittlichen Lagen. Einzelne moderne Flächen werden bereits zu Angebotsmieten von über EUR 30,00/m² pro Monat offeriert. Die Spitzenmieten sind im Jahresvergleich um rund 1,8 % gestiegen, die Spitzenrendite für moderne Bürogebäude in Toplagen liegt unverändert bei 4,9 %.
„Wir sehen sehr deutlich: Nutzer:innen akzeptieren nur dann höhere Mieten, wenn das Gesamtpaket aus Fläche, Kosten, Erreichbarkeit und Ausstattung überzeugt“, so Klaritsch. „Für Eigentümer:innen heißt das: Wer gezielt für Mietinteressenten in Ausbau, Technik und Flächenqualität investiert, verschafft sich am Markt eine stärkere Verhandlungsposition.“
