Ein Immobilienverkauf kann sowohl als Share Deal, bei dem die Anteile an der immobilienbesitzenden Gesellschaft verkauft werden, als auch als Asset Deal, bei dem die Immobilie selbst übertragen wird, ausgestaltet sein.
Sowohl der Verkauf von Gesellschaftsanteilen als auch der Verkauf von Immobilien erfolgt grundsätzlich ohne Umsatzsteuer. Beim direkten Immobilienverkauf (Asset Deal) besteht jedoch die Möglichkeit, zur Umsatzsteuer zu optieren und somit Umsatzsteuer zu verrechnen. Umsatzsteuerlich gestaltbar ist somit nur die zweite Variante: der Asset Deal.
Der Nachteil eines Verkaufes ohne USt kann beim Verkäufer darin bestehen, dass ein Teil der in der Vergangenheit geltend gemachten Vorsteuerbeträge an das Finanzamt zurückgezahlt werden muss. Dies kann selbst Investitionen und Renovierungen betreffen, die bis zu 19 Jahre zurückliegen. In diesem Fall wird der Verkäufer den Kaufpreis um seinen Vorsteuerschaden erhöhen. Falls hingegen in der Vergangenheit keine Vorsteuern geltend gemacht wurden - zB bei Eigennutzung, keine Investitionen in den letzten 9 bzw. 19 Jahren (je nachdem, wann die Investitionen durchgeführt wurden) - ist immer ein Verkauf ohne USt empfehlenswert.
Die Option zur umsatzsteuerpflichtigen Behandlung des Verkaufes kann aber einen etwaigen Vorsteuer-Kostenfaktor des Verkäufers beseitigen: Bei einem Verkauf mit Umsatzsteuer tritt beim Verkäufer kein Vorsteuerschaden ein. Andererseits ist auf Käuferseite zu beachten, dass die Umsatzsteuer nicht immer als Vorsteuer geltend gemacht werden kann: Beim Käufer ist auf die Verwendung des Objektes zu achten. Ein Vorsteuerabzug steht nur dann zu, wenn die Immobilie fast ausschließlich (hierunter werden mindestens 95% verstanden) für Umsätze verwendet wird, die zum Vorsteuerabzug berechtigen. Da dieses Prinzip auch auf Mietverträge anzuwenden ist, ergibt sich hierbei im Falle der Vermietung an nicht vorsteuerabzugsberechtigte Geschäftsraummieter (Versicherungen, Banken, Arztpraxen etc) ein Problem: In diesen Fällen wird eine allenfalls verrechnete USt zum Kostenfaktor beim Erwerber, wodurch ein Ankauf ohne USt günstiger sein kann. Weiters ist zu beachten, dass eine verrechnete USt auch die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer und die Eintragungsgebühr im Grundbuch erhöht.
BDO-Tipp: Der Verkäufer sollte regelmäßig 2 Verkaufspreise anbieten: mit und ohne Umsatzsteuer. Im Endeffekt sollte dann eine Einzelfallbetrachtung mit einer entsprechenden Vorteilhaftigkeitsberechnung durchgeführt werden, damit eine für beide Seiten steueroptimale Lösung erzielt werden kann. Bei diesbezüglichen Fragen helfen Ihnen unsere Experten gerne.
