Im ersten Halbjahr 2024 wurden am Büroinvestmentmarkt in den B-Standorten und Regionalzentren mehr als 750 Millionen Euro investiert. Das sind zehn Prozent weniger als im Vorjahreszeitraum. Zum Vergleich: Insgesamt wurden in Deutschland in den vergangenen sechs Monaten 2,6 Milliarden Euro in Büroimmobilien investiert – ein Rückgang um sieben Prozent. Der aktivste Büroinvestmentmarkt außerhalb der Top-7-Standorte war Bonn mit knapp 100 Millionen Euro. Mit etwas Abstand folgten Leipzig (knapp 70 Millionen Euro) und das Frankfurter Umland sowie Mönchengladbach mit jeweils an die 50 Millionen Euro. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.
„Das Transaktionsgeschehen am Büroinvestmentmarkt in den B-Standorten und Regionalzentren hat nun eine Talsohle erreicht; das Transaktionsvolumen im zweiten Quartal lag rund sieben Prozent über dem Wert des Vorquartals. Es zeichnet sich zunehmend eine Stabilisierung in den regionalen Büroinvestmentmärkten ab“, sagt Mathias Keller, Co-Head Überregionales Investment bei CBRE.„Die Stimmung bei den Investoren war zuletzt wieder etwas positiver. Kleinvolumigere oder Value-Add-Transaktionen funktionieren, ebenso wie Refurbishments in guten Lagen. Zudem profitieren einige B-Städte und Regionalzentren von robusten wirtschaftlichen Fundamentaldaten, die ein positives Grundvertrauen der Investoren in deren nachhaltige Leistungsstärke bestätigt“, sagt Arthur Loosen, Co-Head Überregionales Investment bei CBRE.
Wie auch am Gesamtmarkt stehen Produkte mit Wertsteigerungspotential zunehmend im Fokus der Investoren, da sich die nachfrageseitige Konzentration auf die zentralen CBD-Lagen und erstklassige, ESG-fähige Produkte am Bürovermietungsmarkt weiter fortsetzt, während in den peripheren Lagen und im nicht-ESG-konformen Altbestand eine stagnierende beziehungsweise teilweise rückläufige Mietpreisentwicklung festzustellen ist. Aspekte wie ESG-Kriterien und Asset Management gewinnen damit weiter an Bedeutung und bieten attraktive Optionen für Investoren mit hierauf ausgerichteter Investmentstrategie. Zwar entfiel mit 60 Prozent des Transaktionsvolumens der Großteil des Kapitals weiterhin auf Core- und Core-Plus-Produkt, jedoch deutlich weniger als im Vorjahr (76 Prozent). Rund 27 Prozent wurde in der ersten Jahreshälfte 2024 in Value-add-Produkt investiert – absolut steigerte sich das in diese Risikoklasse investierte Kapital um 19 Prozent. Opportunistische Investments dagegen wurden weiterhin nicht getätigt.
„Einen gewissen Aufwind erhält der Büroinvestmentmarkt durch die positive wirtschaftliche Entwicklung in Deutschland“, sagt Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland. So lag zur Jahresmitte die Inflation in Deutschland bei 2,2 Prozent (in der Eurozone bei 2,5 Prozent) und näherte sich damit dem Inflationsziel der EZB von zwei Prozent weiter an. Dies hat die Europäische Zentralbank Anfang Juni 2024 dazu veranlasst, erstmalig die Leitzinsen zu senken. Dieser Schritt wurde von den Märkten bereits eingepreist. Weitere mögliche Schritte der EZB bleiben aber abzuwarten, zumal die Notenbank ein besonderes Augenmerk auf die Lohn- und Preisentwicklung im Dienstleistungssektor legt. Ende Juni 2024 lag die Rendite der zehnjährigen Bundesanleihe bei 2,6 Prozent und damit auf dem gleichen Wert wie zum Vorjahreszeitraum. Die Finanzierungszinsen (Euro-Swap-Mitte) lagen zur Jahresmitte bei knapp 2,9 Prozent – 0,35 Prozentpunkte unter dem Wert vor einem Jahr. „Zukünftige Investitionsentscheidungen werden auch im Hinblick auf eine sukzessive konjunkturelle Erholung zunehmend planbarer“, so Linsin.
Wie auch in den Top-7-Büromärkten, wo die Spitzenrendite im Durchschnitt bei 5,01 Prozent lag, blieb die Spitzenrendite für Büroimmobilien in den B-Standorten und Regionalzentren stabil zwischen 5,5 Prozent und 6,30 Prozent. „Außerhalb der zentralen Lagen müssen dagegen, wie auch in den Top-Standorten, Preisabschläge einberechnet werden“, sagt Keller.
Fokus auf Einzeltransaktionen
Auch weiterhin setzen Investoren im Bürosegment auf selektive Einzelinvestments, wenngleich Paketkäufe mit 18 Prozent Anteil am Transaktionsvolumen auf einem ähnlichen Niveau wie im Vorjahreszeitraum standen. Großtransaktionen fanden weiterhin kaum statt – insbesondere in den B-Standorten und Regionalzentren mangelt es zum einen an großvolumigen Produkt und zum anderen fokussierten Investoren sich hier vornehmlich auf Produkte bis 50 Millionen Euro.
Internationale Investoren stärker aktiv
Internationale Anleger steigerten ihr Engagement gegenüber dem Vorjahreshalbjahr leicht um sechs Prozent, sodass ihr Anteil am Gesamtvolumen um fünf Prozentpunkte auf 29 Prozent stieg. Deutsche Investoren verringerten ihr Investmentvolumen dagegen um 15 Prozent. Asset- und Fondsmanager zeigten sich sowohl auf Käufer- als auch auf Verkäuferseite am aktivsten. Insgesamt verkauften sie für knapp 42 Millionen Euro mehr als sie investierten. Immobilienaktiengesellschaften und REITs stellten die stärksten Nettoverkäufer mit einem negativen Saldo von 112 Millionen Euro.
Ausblick auf das Gesamtjahr 2024
„In den kommenden Monaten dürfte es zu einem Anstieg an Transaktionen aus notleidenden Investitionen kommen. Im Gesamtjahr erwarten wir ein Transaktionsvolumen von etwa eineinhalb bis zwei Milliarden Euro am Büroinvestmentmarkt in den B-Standorten und Regionalzentren“, sagt Keller.„Bei den Spitzenrenditen gehen wir weiterhin von einer Seitwärtsbewegung mit leicht positivem Ausblick aus“, ergänzt Loosen.
