„Die Politik muss mit uns reden"

Mag. (FH) Nicole Fürntrath ist neu an der Spitze der Fachgruppe Wien der Immobilien- & Vermögenstreuhänder, kennt die Branche aber seit Jahren von innen. Im Interview spricht die neue Obfrau über veränderte Veranstaltungsformate, kurze Begutachtungsfristen, den Einsatz von KI in der Immobilienverwaltung und den wachsenden Druck bei den Honoraren.

 

Herzlichen Glückwunsch zur Wahl. Was wollen Sie anders machen als bisher?

Nicole Fürntrath: Die Fachgruppe ist auch in der Vergangenheit sehr gut geführt worden. Aber die letzten 15 Jahre waren in der Immobilienwirtschaft extrem dynamisch, und da sind Anpassungen notwendig, unabhängig davon, wer der Fachgruppe vorsteht. Vor allem im Bereich der Kommunikation wollen wir einiges anders machen. Wir haben die Möglichkeit, andere Wege zu nutzen, also Online, soziale Medien und ähnliches. Und wir haben festgestellt, dass gewisse Formate, die jahrelang gut funktioniert haben, heute nicht mehr funktionieren.

  

Welche Formate meinen Sie damit?

Abendveranstaltungen für Wissenstransfer wurden immer weniger besucht. Ein großer Teil unserer Mitglieder sind Immobilienverwaltungen. Verwalter haben am Abend oft Eigentümerversammlungen. Wissenstransfer nach einem langen Arbeitstag ist dann einfach schwierig. Seit April bieten wir das Format als Vormittagsveranstaltung an, das Real Estate Breakfast. Die Resonanz ist großartig. Wir sind ausgebucht, teilweise mit Wartelisten. Offensichtlich treffen wir damit den Zahn der Zeit.

  

Gibt es auch Formate, die Sie beibehalten?

Der Immobilientag hat schon immer gut funktioniert. Den haben wir nur in einen etwas anderen Rahmen gesetzt, und er war heuer ebenfalls ausgebucht. Darauf wollen wir aufbauen. Außerdem rücken die drei Berufsgruppen, also Bauträger, Makler und Immobilienverwaltungen, näher zusammen als noch vor zehn Jahren. Deshalb wollen wir Formate schaffen, bei denen wirklich alle drei an einem Tisch sitzen. Erster Schritt ist der IMMY, den wir wieder für alle drei Berufsgruppen öffnen. In den letzten Jahren war er nur an Makler vergeben worden. Nächstes Jahr werden wir wieder Persönlichkeiten aus allen drei Bereichen vor den Vorhang holen, die Herausragendes geleistet haben.

 

Müssen Sie bei drei Berufsgruppen mit unterschiedlichen Interessen einen Spagat machen?

Natürlich, aber ich glaube, die Schnittmengen sind größer als die Bereiche, wo es keine Schnittmengen gibt. Das Interesse, gemeinsam etwas zu bewirken, betrifft alle drei Gruppen. Niemand wird jetzt gegen eine andere Berufsgruppe tätig werden. Es gibt aber Themen, die eine Gruppe stärker betreffen. Momentan liegt der Schwerpunkt klar bei den Bauträgern, weil fehlender Neubau ein riesiges Problem ist. Sanierung betrifft Bauträger und Verwaltungen gleichermaßen. Bei den Maklern war das Bestellerprinzip das große rechtliche Thema, aber derzeit habe ich dort weniger neue gesetzliche Baustellen als bei den anderen beiden Gruppen.

„Die Botschaft an die Politik ist klar: Kommuniziert mit uns, redet mit uns. Wir brauchen nichts erfinden, die Vorschläge liegen am Tisch."

 

Wie ist das Verhältnis zur Politik? Werden Sie gehört?

Was ich wahrnehme, und das sehe ich als positives Signal: Gespräche finden jetzt überhaupt statt. Das war nicht immer so. Ob das die Stadtbaudirektion ist oder die zuständige Stadträtin, wir bekommen Termine, wir haben Gespräche und wir werden gehört. Das weiß ich sehr zu schätzen. Wie es weitergeht, kann ich noch nicht sagen. Aber wir werden diese Gesprächsbereitschaft nutzen und unsere Ideen und Konzepte einbringen.

Innerhalb der Fachgruppe sind sich die Fraktionen einig. Setzt sich das auch in den Parteien durch?

Das kann ich nicht beurteilen. Innerhalb der Fachgruppe haben wir ein gutes Miteinander, über Parteigrenzen hinweg. Mein zweiter Stellvertreter kommt vom SWV. Inhaltlich gehen wir d'accord, weil alle Beteiligten in der Immobilienbranche tätig sind und wissen, wie es uns geht. Wie sie das dann in ihren Parteien kommunizieren, das liegt nicht in meiner Hand.

  

Ein konkretes Thema: Die Begutachtungsfristen bei Gesetzesänderungen waren zuletzt sehr kurz. Ist das ein fairer Umgang?

Nein. Und das zieht sich durch die letzten Änderungen. Egal ob das die Änderungen bei MieWeG, bei der Wiener Bauordnung oder dem W-EGUG 2026, bei keiner dieser Änderungen gab es lange Fristen. Teilweise waren es nur sieben bis vierzehn Tage. Das ist schlicht nicht machbar. Wir würden uns wünschen, bereits vor der formellen Begutachtungsfrist in den Prozess eingebunden zu werden. Wenn ein Gesetz legistisch einmal formuliert ist, ist es sehr schwierig, noch etwas zu bewirken. Deswegen bringen wir uns bei der erwarteten Änderung der Wiener Bauordnung schon jetzt mit Vorschlägen in Stellung.

 

Haben Sie ein Beispiel, wo ein Gesetz in der Praxis kaum umsetzbar war?

Beim W-EGUG waren wir als Fachgruppe selbst nicht in der Lage, den Text rasch auszuwerten. Wir haben einen Rechtsanwalt beauftragt, uns die wichtigsten Punkte zusammenzufassen und einen Leitfaden zu erstellen. Und bis heute sind einige Punkte unklar. Wenn selbst Fachleute nicht wissen, wie ein Gesetz anzuwenden ist, dann stellt sich die Frage, was es am Ende tatsächlich bewirkt.

Das MILG ist ein gutes Beispiel: Es hat in unserer Branche unfassbar viel Aufwand produziert, und am Ende haben nur eine Handvoll Mieter wirklich eine finanzielle Erleichterung erfahren. Der Großteil hat es gar nicht bemerkt.

 

Welche Rolle spielt Künstliche Intelligenz in der Immobilienverwaltung?

KI hält Einzug wie überall, und in vielen Bereichen ist das auch gut so. Man muss aber lernen, damit umzugehen, gerade weil wir mit sehr sensiblen Daten arbeiten. In meinem Unternehmen haben wir zum Beispiel eine KI-basierte Rechnungserfassung gestartet. Es dauert, bis das System gelernt hat, und es kostet anfangs Nerven in der Buchhaltung. Aber wenn es funktioniert, erleichtert es die Arbeit enorm.

 

Gibt es Bereiche, wo KI für Sie nicht infrage kommt?

Eigentümerversammlungen werde ich immer persönlich machen müssen. Wohnen und Immobilien sind hochsensible, emotionale Themen. Die Menschen brauchen ein persönliches Gegenüber. Wir haben uns zum Beispiel bewusst gegen eine KI-Telefonanlage entschieden. Dass bei uns noch jemand abnimmt und mit den Kunden spricht, ist unser Unterscheidungsmerkmal, und unsere Kunden schätzen das.

 

Was unternimmt die Fachgruppe beim Thema KI?

Wir beschäftigen uns auch mit den Risiken. Mitarbeitende könnten private KI-Lösungen verwenden und dabei sensible Unternehmens- oder Kundendaten eingeben, ohne dass der Arbeitgeber das weiß. Wir haben in der Verwaltung riesige Datenbestände, Geburtsdaten, Buchhaltungsinformationen, Angaben zum Zahlungsverhalten von Mietern. Das will kein Unternehmen unkontrolliert in einem externen KI-System sehen. Deshalb arbeiten wir an einer Mustervereinbarung für Mitarbeitende und an einem Leitfaden zur KI-Einführung im Betrieb. Zunächst wird es einen internen Workshop geben, danach spielen wir das Thema an die Mitglieder aus.

 

Kommen wir zu den Honoraren. Reicht die gesetzliche Verwalterkostenpauschale noch aus?

Nein, das ist derzeit ein sehr großes Thema. Zur Pauschale, wie sie im MRG steht, ausschließlich zu verwalten, das geht sich einfach nicht aus. Verwaltungen sind gut beraten mit ihren Eigentümern zusätzliche Vereinbarungen treffen. Das betrifft nicht nur KI, sondern auch das Bauwerksbuch oder den Mehraufwand durch mietrechtliche Änderungen. Ich sehe da eine Parallele zu den Maklern nach Einführung des Bestellerprinzips: Auch Verwaltungen müssen ihre Leistungen genauer darstellen, beziffern und angemessen verrechnen.

Es steht nirgends im Gesetz eine Höchstgrenze fürs Verwaltungshonorar. Es ist schlicht Vereinbarungssache.

 

Wie groß ist der Kostendruck konkret?

Ein konkretes Beispiel: Die kollektivvertraglichen Mindestgehälter bei Immobilienverwaltern sind seit Anfang 2023 um rund 25 % gestiegen. Die Verwaltungskostenpauschale nach § 22 MRG stieg im selben Zeitraum (Ausgangswert 2022: 3,91 Euro, 2026: 4,50 Euro) nur um rund 15 %.

In Summe haben die Eigentümer reale Einbußen von knapp 30 Prozent durch ausgebliebene Anpassungen, während die Lohnkosten um fast 30 Prozent gestiegen sind. Die Schere ist brutal auseinandergegangen - das war medial bisher kaum ein Thema.

 

Wie steht es um das Bauwerksbuch in Wien?

Eine Zahl hat mich nachdenklich gestimmt: Vor etwa zwei bis drei Monaten teilte die MA 37 mit, dass erst etwas mehr als 2.000 Bauwerksbücher eingemeldet worden sind. Wir haben inzwischen den neuen Leiter der MA 37 kennengelernt, und seither ist ein Anstieg der Anmeldungen wahrnehmbar. Aber in dem Tempo, wie es derzeit läuft, wird es bis Ende 2027 nicht reichen. Das bestätigt auch die MA 37 selbst.

  

Glauben Sie, dass die Frist eingehalten wird?

Nein. Es ist aus heutiger Sicht fraglich, ob für alle in diesen Zeitraum fallenden Gebäude bis Ende 2027 ein Bauwerksbuch vorhanden ist. . Die Schreiben der Stadt an die Verwaltungen haben zumindest wieder ein wenig Bewegung ausgelöst. Manche Verwaltungen haben die Vorarbeiten zur Beauftragung bereits erledigt und warten nur noch auf das Go der Eigentümer zur Einreichung. Aber es ist schlicht wenig verbleibende Zeit.

  

Was ist Ihre wichtigste Botschaft an die Politik?

Kommuniziert mit uns. Redet mit uns. Wir brauchen nichts neu erfinden. Es gibt fertige Konzepte, teilweise seit zehn oder fünfzehn Jahren. Es fehlt uns nicht an Know-how, es fehlt an der Umsetzung. Die Branche ist bereit, die Lösungen liegen auf dem Tisch.