Die DVFA-Kommission Immobilien führte zwischen dem 14. November und 20. Dezember 2024 eine Umfrage zum Thema „Quo Vadis Büroimmobilien – Hat der Sektor noch eine Zukunft bei institutionellen Investoren?“ durch und befragte dazu Branchenexperten. 66 Führungskräfte auf C-Level oder mit Managementverantwortung nahmen teil, wobei die Unternehmensvertretung nahezu alle Bereiche der Immobilienwirtschaft abdeckte.
"Ziel dieser Umfrage war es, ein fundiertes und zukunftsorientiertes Bild von der Entwicklung des Büroimmobilienmarktes in Deutschland zu gewinnen.“ Benjamin Klisa, stellvertretender Leiter der Kommission, ergänzte: „Die Umfrage erhebt keinen Anspruch auf Repräsentativität, sondern liefert eine Trendanalyse.“—Brigitte Walter, Mitglied der DVFA-Kommission Immobilien.
Entwicklung der Bürobeschäftigung: Kurzfristig stabil, langfristig rückläufig
Die Mehrheit der Befragten (51 %) erwartet, dass die Anzahl der Bürobeschäftigten in den nächsten ein bis drei Jahren stabil bleibt. 31 % prognostizieren einen Rückgang, während 18 % sogar einen Anstieg der Bürobeschäftigten erwarten. Für die mittelfristige Zukunft (3-5 Jahre) rechnen fast 50 % der Befragten mit einer Abnahme der Bürobeschäftigten.
Büroflächenbedarf: Kurzfristig stabil, mittelfristig rückläufig
Die Einschätzungen zur Bürogröße folgen einem ähnlichen Trend: Rund 61 % der Teilnehmer gehen davon aus, dass die Flächenanforderungen kurzfristig unverändert bleiben. Für die mittelfristige Zukunft erwarten etwa 44 % eine Reduzierung der Büroflächen, wobei die durchschnittliche Reduktion auf 14 % geschätzt wird. Diese Prognosen korrelieren mit den Erwartungen an die Zahl der Bürobeschäftigten.
Die meisten Teilnehmer (59 %) erwarten, dass Homeoffice und konjunkturelle Faktoren einen sinkenden Einfluss auf die Büroflächen haben werden, während Nachhaltigkeit (47 %) einen zunehmenden Einfluss erhält. Die Transformation der Wirtschaft hat laut den Befragten keinen einheitlichen Effekt: 32 % sehen einen steigenden Einfluss, 37 % einen sinkenden, und 31 % einen neutralen Einfluss.
Erstaunlicherweise gehen rund 58 % der Umfrageteilnehmer trotz dieser allgemeinen Trends im Schnitt von zwei Tagen Homeoffice pro Woche aus.
Qualität und Preis: Höhere Erwartungen an Büroimmobilien
Die Experten sind sich einig, dass Lage, Lage, Lage auch in Zukunft das zentrale Kriterium für Büroimmobilien bleibt. Etwa 86 % der Befragten betrachten Standorte im sogenannten Central Business District (CBD) als besonders wichtig. Weitere entscheidende Merkmale sind hohe Flächenqualität, gute Erreichbarkeit und ökologische Aspekte. Während für 95 % der Teilnehmer Lage und Qualität von überdurchschnittlichem Einfluss sind, liegt der Einfluss ökologischer Faktoren bei 70 %. Diese Qualitätskriterien prägen das Bild der zukünftigen „guten“ und nachhaltigen Büroimmobilie und spielen auch eine Rolle im Arbeitgeberbranding.
Die Immobilienexperten der DVFA sind nicht überrascht, dass die Umfrageergebnisse auf steigende Mieten (durchschnittlich 10 %) und steigende Investmentpreise (durchschnittlich 11 %) für hochwertige Büroimmobilien hinweisen.
Entwicklung der Büroimmobilien-Quote bei institutionellen Investoren
Die Einschätzungen zur Entwicklung der Büroimmobilienquote bei institutionellen Investoren sind weniger eindeutig. 38 % erwarten eine gleichbleibende Quote, während 55 % einen Rückgang der Büroimmobilienquote um durchschnittlich 13 % prognostizieren. Die Hauptgründe hierfür sind strengere Anforderungen an ESG-Kriterien sowie die strategische Asset-Allokation. Auch verschärfte Eigenkapital- und Liquiditätsanforderungen spielen eine Rolle. Gleichzeitig sehen die Experten die Umsetzung von ESG-Kriterien als einen der Gründe für eine mögliche Erhöhung der Büroimmobilienquote in Portfolios.
Fazit
„Büroimmobilien bleiben eine bedeutende und lebendige Assetklasse, die künftig nicht nur als Arbeitsstätte, sondern verstärkt als Raum für Kollaboration genutzt wird. Besonders zentral gelegene Immobilien werden künftig noch stärker in den Fokus rücken. Qualitätskriterien definieren sich zunehmend unter ESG-Aspekten. Diese Qualität wird sich auch in den Preisen widerspiegeln. Institutionelle Investoren werden sich in Zukunft verstärkt auf ESG-konforme Assets konzentrieren, um ihre eigenen ESG-Ziele zu erreichen“, fassen Walter und Klisa die Ergebnisse zusammen.
