Warum war ein Standortwechsel notwendig geworden?
Christoph Puchner: Unser Umzug ins VIO PLAZA war eine notwendige und strategisch bedeutsame Entscheidung für unsere Kanzlei. Unser bisheriger Standort in der Schmalzhofgasse im 6. Bezirk war historisch gewachsen, doch mit der positiven Entwicklung unserer Kanzlei stießen wir dort an unsere Kapazitätsgrenzen. Um dem kurzfristig entgegenzuwirken, richteten wir zusätzlich einen zweiten Standort in der Nähe ein. Dennoch war uns schnell klar, dass auch diese Lösung nicht langfristig tragfähig sein würde. Mit einem neuen Büro wollten wir all unsere Mitarbeiter an einem modernen, zukunftssicheren Standort vereinen. Wir wollten nicht nur ausreichend Raum für weiteres Wachstum, sondern auch eine Arbeitsumgebung, die unsere Kernwerte Digitalisierung, Innovation und Nachhaltigkeit ideal unterstützt.
Warum war diese Übergangslösung nicht ausreichend?
Christoph Puchner: Einer der größten Nachteile war, dass wir unsere Mitarbeiter aufteilen mussten. Wir haben gemerkt, dass durch das Arbeiten an unterschiedlichen Standorten die informelle Kommunikation verloren ging. Die sozialen Aspekte, die man durch den täglichen Austausch im Büro hat, sind essenziell für das Wohlfühlklima und die Effizienz im Team. Diese „Kaffee-Küchen-Momente“ fehlten einfach. Zudem haben wir nach einem Standort gesucht, der auch moderne Arbeitskonzepte wie Coffee Points, Sozialräume und flexible Arbeitsbereiche integriert. Wir wollten eine Umgebung schaffen, die den heutigen Anforderungen an Büroarbeit gerecht wird.
Wann wurde der Prozess „Standortwechsel“ in Angriff genommen?
Christoph Puchner: Der Prozess begann 2020, während der Corona-Pandemie. Damals war es besonders herausfordernd, da der Office-Markt durch die Pandemie stark beeinflusst wurde. Viele Unternehmen sind auf Homeoffice umgestiegen – es gab eine große Anzahl von Untermietflächen auf dem Markt. Gleichzeitig mussten wir eine schnelle Lösung finden, da unsere Kapazitätsprobleme akut waren. Der Druck, schnell zu handeln, wurde durch die Anmietung des zweiten, interimistischen Standortes teilweise gemindert, aber es war klar, dass wir auf lange Sicht eine bessere Lösung brauchen würden. Wir haben uns dann mehrere Optionen angesehen, aber wir wollten eine Lösung, die unseren langfristigen Anforderungen entspricht.
Wie war die Situation auf dem Office-Markt zu dieser Zeit?
Alexandra Bauer: 2020 war ein ungewöhnliches Jahr. Corona war voll im Gange, und viele Unternehmen – vor allem im IT-, Banken- und Versicherungsbereich – reduzierten ihre Büroflächen und setzten auf Desk-Sharing-Konzepte. Dadurch kamen viele Untermietflächen auf den Markt, etwa von der Bank Austria oder der Erste Bank. Rund 100.000 m² waren plötzlich verfügbar. Wir aber suchten nach einem Neubauprojekt, das den spezifischen Anforderungen von Ecovis gerecht wurde.
Was waren Ihre konkreten Anforderungen an den neuen Standort?
Christoph Puchner: Für uns war es entscheidend, eine zusammenhängende Fläche zu finden, auf der alle 200 Mitarbeitenden Platz finden. Außerdem war uns eine zentrale Lage wichtig – eine gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr, wie wir sie am alten Standort hatten, sollte erhalten bleiben. Auch Parkplätze für Mitarbeitende und Kunden waren ein wesentlicher Punkt, ebenso wie ausreichende Fahrradabstellplätze, um eine moderne und umweltfreundliche Mobilität zu fördern. Wir haben außerdem großen Wert auf eine hochwertige technische Infrastruktur gelegt, da wir stark digitalisiert arbeiten. Abgesehen davon spielte auch Nachhaltigkeit eine wichtige Rolle. Wir wollten in ein zukunftssicheres Gebäude investieren, das sowohl ökologischen Standards als auch unseren technischen Anforderungen gerecht wird.
Welche neuen Büro-Konzepte wollten Sie konkret umsetzen?
Christoph Puchner: Unser Ziel war es, eine moderne Arbeitsumgebung zu schaffen, die sowohl Flexibilität als auch Austausch fördert. Dafür haben wir ein hybrides Bürokonzept entwickelt, das offene Teamarbeit und fokussiertes Arbeiten gleichermaßen ermöglicht. Es kombiniert geschlossene Büros für konzentriertes Arbeiten mit Besprechungskojen und Meetingräume, die die Zusammenarbeit erleichtern. Höhenverstellbare Schreibtische bieten zusätzlich die Möglichkeit, flexibel und ergonomisch zu arbeiten. Offene Sozialräume, Coffee Points und moderne Küchen fördern den informellen Austausch. Diese Mischung aus individuellen Arbeitsplätzen und gemeinschaftlich genutzten Bereichen unterstützt nicht nur das Wohlbefinden unserer Mitarbeitenden, sondern auch eine effiziente und angenehme Zusammenarbeit.
War die Nachhaltigkeit, das Therma ESG bei der Auswahl des neuen Standortes ein wichtiges Thema?
Christoph Puchner: Definitiv. Nachhaltigkeit war für uns ein wichtiger Aspekt. Wir haben darauf geachtet, dass das neue Bürogebäude bestimmte Zertifizierungen erfüllt, die ökologische Standards sichern. Das war uns nicht nur aus Umweltgründen wichtig, sondern auch, weil Nachhaltigkeit ein zunehmend relevanter Faktor für unsere Kunden und Mitarbeitenden ist.
Gab es spezielle Herausforderungen, die Sie beim Umzug oder bei der Neuorganisation der Büros bewältigen mussten?
Christoph Puchner: Eine der Herausforderungen war sicherlich, Mitarbeitende in den Prozess einzubinden und ihre Bedürfnisse zu berücksichtigen. Um den verschiedenen Anforderungen gerecht zu werden, haben wir uns schließlich für kleinere Büros entschieden, die Platz für zwei bis vier Personen bieten. In unserer Branche – Steuerberatung – gibt es viele vertrauliche Informationen und häufige Telefonate, sodass Großraumbüros für uns nicht ideal wären. Die Fortführung unseres bisher bewährten Konzeptes hat sich daher als sehr erfolgreich erwiesen.
Wie stark hat der Umzug Ihre internen Prozesse verändert?
Christoph Puchner: Der Umzug ins VIO PLAZA war eine ideale Gelegenheit, sowohl interne als auch externe Prozesse zu modernisieren und die Digitalisierung weiter voranzutreiben. Während unsere internen Abläufe bereits weitgehend digitalisiert sind, haben wir den Umzug genutzt, um auch die Kommunikation mit unseren Klienten vollständig auf eine digitale Basis zu stellen. Ein zentraler Schritt war dabei die Einführung unserer „green days“: eine Dokumenten-Rückholaktion, bei der wir unsere Klienten dazu eingeladen haben, physische Unterlagen abzuholen und künftig unser digitales Kundenportal für einen sicheren und schnellen Austausch von Dokumenten zu nutzen.
Unser Ziel war es, den Papierverbrauch zu reduzieren, Prozesse zu digitalisieren und nachhaltiger zu agieren. Als Dank für die Unterstützung unserer Klienten haben wir Bäume an das Aufforstungsprojekt „Wald4Leben“ gespendet – eine Verbindung von Digitalisierung und Nachhaltigkeit, die auf positive Resonanz stieß.
Wie hat sich das Thema Homeoffice in Ihrem Unternehmen entwickelt?
Christoph Puchner: Homeoffice hat sich während der Pandemie etabliert und ist ein Bestandteil unserer Arbeitswelt geworden. Wir haben unseren Mitarbeitenden daher eine entsprechende Flexibilität gegeben. Homeoffice funktioniert in bestimmten Bereichen gut – etwa in der Buchhaltung oder bei Aufgaben, die ortsunabhängig erledigt werden können. Trotzdem gibt es auch Aufgaben, bei denen die physische Präsenz notwendig ist, wie etwa bei Schulungen oder projektbezogenen Arbeiten. Wir haben versucht, einen gesunden Mix zu finden, der den individuellen Bedürfnissen der Mitarbeitenden und den Anforderungen der Projekte gerecht wird.
Wie sieht es mit der Flexibilität am Arbeitsplatz aus? Gibt es bei Ihnen Desk-Sharing oder feste Arbeitsplätze?
Christoph PUCHNER: Wir betrachten das Büro weiterhin als zentralen Ort für Zusammenarbeit und Innovation. Deshalb haben wir uns dafür entschieden, sowohl fixe Arbeitsplätze beizubehalten und gleichzeitig die Flexibilität des Homeoffice zu ermöglichen. In vielen Bereichen ist der persönliche Austausch unerlässlich, weshalb wir eine ausgewogene Lösung schaffen wollten, die sowohl Flexibilität als auch Effizienz unterstützt. Das Büro dient als Treffpunkt für Teamarbeit und kreative Zusammenarbeit, während die Möglichkeit, remote zu arbeiten, den individuellen Bedürfnissen unserer Mitarbeitenden gerecht wird.
Welche Anreize haben Sie geschaffen, um Mitarbeiter dazu zu bewegen, ins Büro zu kommen?
Christoph Puchner: Unser Büro bietet den Mitarbeitern viele Anreize, regelmäßig vor Ort zu sein. Wir haben großzügige Sozialräume, eine Küche, in der eine externe Köchin regelmäßig kocht, und gemütliche Bereiche, in denen man sich entspannen kann. Auch Besprechungsräume und modern ausgestattete Arbeitsplätze sorgen dafür, dass sich die Mitarbeiter gerne im Büro aufhalten. Wir wollten eine Umgebung schaffen, die den Büroalltag angenehm macht.
Gibt es noch genügend Kapazität für zukünftiges Wachstum an Ihrem neuen Standort?
Christoph Puchner: Aktuell verfügen wir über ausreichend Kapazitäten für weiteres Wachstum. Unser Standort ist so flexibel gestaltet, dass wir auf zukünftige Entwicklungen optimal reagieren können mit genügend Raum, um unsere Ziele zu verfolgen und unser Wachstum nachhaltig zu gestalten.
Welche Büroflächen sind im VIO PLAZA noch zu haben. In Summe stehen 22.000 m² zur Verfügung? Vermietungsgrad?
Alexandra Bauer: Das Vio Plaza hat sich aufgrund seiner markanten und perfekt erschlossenen Lage eines besonders hohen Mieterzuspruchs erfreut. Wir konnten die Büroflächen auf (co-) exklusiver Basis bereits vor Fertigstellung weitgehend vermieten, z.B. an Ecovis, Brandl Talos, aws Austria Wirtschaftsservice, Merck, uvm. Aktuell stehen noch 3 kleinere Tops mit insgesamt ca. 1.200 Quadratmeter zur Verfügung.
Gibt es im VIO PLAZA auch Anbieter wie Regus für flexible Büroflächen?
Alexandra Bauer: Wir waren mit einem Anbieter im Gespräch, der sich jedoch nicht rechtzeitig entschieden hat. Der Markt war zu diesem Zeitpunkt sehr angespannt, und die verfügbaren Flächen waren schnell vergeben.
Wie haben Sie die Entscheidungsfindung im Team organisiert?
Christoph Puchner: Wir haben ein kleineres Team aufgestellt, das sich hauptsächlich um den Umzug und die Auswahl des neuen Standorts gekümmert hat. Als verantwortlicher Partner habe ich das Projekt federführend betreut und dabei externe Experten wie Architekten und Innenarchitekten hinzugezogen, um eine professionelle Umsetzung sicherzustellen.
Wie fühlen sich Ihre Mitarbeitenden nach dem Umzug. Sind diese zufrieden? Haben sie sich schon am neuen Standort eingelebt?
Christoph Puchner: Sehr gut! Man merkt deutlich, dass das Zusammenarbeiten an einem Ort die Kommunikation und den Teamgeist gefördert hat. Die modernen Büroräume und die sozialen Treffpunkte, die wir eingerichtet haben, kommen sehr gut an. Auch die kleinen Details, wie die Stehtische in den Coffee Points, sorgen dafür, dass die Mitarbeitenden sich im Vorbeigehen kurz austauschen und die Kommunikation informeller und lockerer wird. Das war genau das, was wir uns erhofft hatten.
Alexandra Bauer: Der Wiener Büromarkt hat sich in den letzten Jahren stark verändert. Durch die Pandemie und die damit verbundene teilweise Umstellung auf Remote Work ist das klassische Büro quasi über Nacht in Konkurrenz zu anderen Arbeitsorten getreten, an denen dank Digitalisierung ebenfalls gearbeitet werden kann, z.B. im eigenen zuhause.
Open-Space oder Einzel/Gruppen-Büros? Welchem Konzept gehört die Zukunft.
Alexandra Bauer: Die Erfahrung hat jedoch in einigen Branchen bzw. Tätigkeitsbereichen gezeigt, dass Teamwork sowie Aus- und Weiterbildung im Büro sehr viel besser funktionieren als im HomeOffice. Einige Firmen versuchen aktuell, ihren Mitarbeitern das Arbeiten im Office wieder schmackhaft zu machen, indem sie ihnen dort ein besonders attraktives Arbeitsumfeld bieten.
Daraus resultiert diese enorme Qualität- und Nachhaltigkeitsoffensive, die wir seit 2-3 Jahren am Büromarkt verzeichnen. Moderne Bürowelten nehmen sehr viele Gestaltungselemente aus dem Interieurdesign von Hotel- und Wohnimmobilien auf. Das sieht man auch im Büro von Ecovis sehr gut.
Zusätzlich wird die Nachfrage nach neuen Büroflächen weiterhin sehr stark von der Notwendigkeit beeinflusst, steigende ESG-Vorgaben umzusetzen.
Die hohen Ansprüche an die Gestaltungsqualität führen in den meisten Fällen zu steigenden Mietpreisen und höheren Ausstattungskosten. In diesem Spannungsfeld zwischen Kostenbewusstsein und dem Streben nach mehr Qualität gestalten sich viele Anmietungsprozesse derzeit deutlich komplexer und zeitaufwendiger als noch vor wenigen Jahren. Trotz einer voraussichtlichen Verdopplung des Fertigstellungsvolumens im Vergleich zum Vorjahr bleibt die Leerstandsrate aufgrund des hohen Vorvermietungsgrades weiterhin auf einem sehr niedrigen Niveau von nur 3,3 Prozent. Ein im international betrachteten Vergleich sehr geringer Wert. Das entspricht keinem gesunden Marktumfeld, da einige größere Gesuche in Top-Lagen nicht mehr bedient werden können. Diese Entwicklung ist der sehr geringen Neuflächenproduktion der letzten Jahre geschuldet. So erreichte das Fertigstellungsvolumen im Vorjahr, als Ecovis angemietet hat, ein Rekordtief von nur ca. 45.000 Quadratmeter.
Es ist aber eine Entspannung der Lage in Sicht, da sich die Neuflächenproduktion heuer verdoppeln wird und im kommenden Jahr weiter ansteigen wird.
Wie dicht gefüllt ist die Pipeline?
Alexandra Bauer: Für das Jahr 2025 erwarten wir ein Fertigstellungsvolumen von etwa 121.000 Quadratmeter, was zu einer Entspannung der Marktlage führen wird. Die in diesem Jahr fertiggestellten Projekte zeichnen sich durch ihren hohen Ausstattungsstandard aus. Beispiele hierfür sind das markante Refurbishment Francis im Althan Quartier mit rund 47.700, das moderne Grand Central in Floridsdorf mit 12.500 Quadratmeter und ROBIN Seestadt mit 10.000 Quadratmeter in Aspern. Anfang 2025 gelangen das markante Carré Muthgasse mit rund 13.000 Quadratmeter sowie das moderne Central Hub mit rund 21.000 Quadratmeter zur Fertigstellung.
Christoph Puchner ist seit Jänner 2021 Partner bei ECOVIS Austria. Darüber hinaus ist er Lehrbeauftragter an der Fachhochschule Wien der WKW, Vortragender bei Seminarveranstaltungen und Fachautor. Weiters ist er als Redakteur der Online-Zeitschrift „SteuerExpress“ für den Bereich Körperschaftsteuer zuständig.Alexandra Baue
Alexandra Bauer ist Bereichsleiterin Büroimmobilien und kann auf eine langjährige Laufbahn in der Immobilienbranche zurückblicken. Frau Bauer ist studierte Raumplanerin und Immobilienökonomin und seit 2003 bei EHL in leitender Funktion tätig. 2011 wurde sie mit dem Immobilienaward „Cäsar“ in der Kategorie „Immobilienmaklerin des Jahres“ ausgezeichnet. Sie ist Chartered Surveyor und aktives Mitglied verschiedener Immobilien- Netzwerke (z.B. RICS, Salon Real, Immoebs und ImmQu). Zu ihren größten Mandaten in den letzten 2 Jahren zählen die Vermittlung von LeitnerLeitner (ca. 5.000 m2), Woom (ca. 3.300 m2), aws (ca. 5.000 m2) und Ecovis (ca. 2.900 m2). Alexandra Bauer ist EHL‘s Expertin für alle Angelegenheiten rund um die Aufbereitung von Marktdaten sowie die Erstellung von halbjährlich erscheinenden Büromarktberichten.
EHL Immobilien ist einer der führenden Immobiliendienstleister Österreichs und auf Gewerbe- und Wohnimmobilien sowie Investment spezialisiert. Das Spektrum reicht von Immobilienvermittlung über Immobilienbewertung, Asset- und Portfolio Management bis zu Market Research und Investmentberatung. Die exklusive Partnerschaft mit dem globalen Immobiliendienstleister BNP Paribas Real Estate sichert der EHL-Gruppe ein globales Netzwerk und Markt Know-how in 23 Ländern.
EHL Immobilien wurde 1991 gegründet und zählt heute in allen großen Marktsegmenten, insbesondere der Vermietung von Büros (2023 ca. 60.000 m²), Einzelhandels- und Logistikimmobilien durch die Tochter EHL Gewerbeimmobilien GmbH sowie der Vermittlung von Wohnungen (2023 ca. 1.750 Wohneinheiten Vermietung/Verkauf/Anlage) durch die Tochtergesellschaft EHL Wohnen GmbH zu den führenden Maklerunternehmen in Österreich. Darüber hinaus ist die Tochtergesellschaft EHL Investment Consulting GmbH mit einem vermittelten Transaktionsvolumen von ca. EUR 700 Mio. Marktführer in Österreich. Weiters ist die EHL Immobilien Bewertung GmbH die Nummer 1 im Bereich Immobilienbewertung.
