In wirtschaftlich herausfordernden Zeiten beweist der Wiener Büromarkt aufs Neue seine berühmte Stabilität. In einem turbulenten Marktumfeld ist aktuell einiges an Dynamik und Innovation zu verzeichnen, die im ersten Halbjahr 2022 zu einigen erfreulichen Vermietungserfolgen geführt hat.
Die Corona-Pandemie hat vor mehr als 2 Jahren einen Innovations- und Qualitätsschub ausgelöst, dessen Umsetzung noch immer voll im Gang ist. In vielen Branchen hat sich Remote-Working zu einer beruflichen Selbstverständlichkeit etabliert und vielerorts werden Arbeitsmodelle zur Kombination von Home-Office und bürobasiertem Arbeiten implementiert. Viele Unternehmen sind daher gerade dabei, ihre Bürokonzepte an die zeitgemäßen Anforderungen einer flexiblen Arbeitswelt anzupassen. Im Zuge dessen hat sich ein Trend zur „Qualität statt Quantität“ manifestiert, der dem Wiener Büromarkt einiges an Dynamik bringt.
Die Ukraine Krise sowie die gestiegenen Baukosten und die anhaltend hohe Inflation hat im 1. Halbjahr bei vielen Unternehmen für Unsicherheit gesorgt, welche dazu führte, dass einige Gesuche kurzfristig „on hold“ gesetzt wurden. Wir sind aber sehr zuversichtlich, dass diese Gesuche im 2. Halbjahr wieder aufgegriffen werden.
Die Vermietungsleistung umfasste im 1. Quartal ca. 42.000 m² und im 2. Quartal ca. 36.000 m² und erreicht damit einen Wert von ca. 78.000 m². Im Vergleich zum Vorjahr zeigt sich somit ein Anstieg von rund 15 Prozent (2021: 66.000 m²).
Neuflächenproduktion
Die Neuflächenproduktion wird sich 2022 mit 126.100 m² im Vergleich zum Vorjahr (ca. 66.700 m²) fast verdoppeln. Das sehr niedrige Fertigstellungsvolumen der letzten 3 Jahre kann damit aber nicht ausgeglichen werden, weshalb die Leerstandsrate am Wiener Gesamtmarkt auf einem im internationalen Vergleich sehr niedrigen Niveau von 4,3 Prozent bleibt.
Dazu trägt auch bei, dass durch die Neuflächenproduktion nur zu einem geringen Teil zusätzliche Büroflächen geschaffen werden, da ein Großteil auf umfassend sanierte Bestandsobjekte entfällt. Heuer erreicht der An-teil der Refurbishments einen absoluten Rekordwert von 82 Prozent. Als namhaftes Beispiel kann etwas das „Quartier Lassalle“ mit ca. 78.000 m² genannt werden, welches bereits ein Jahr vor Fertigstellung von EHL auf co-exklusiver Basis vollvermietet wurde (z.B. ÖBB, ISS Facilitymanagement und Wiener Gesundheitsverbund).
Da bereits fast 90 Prozent der 2022 zur Fertigstellung gelangenden Büroflächen vermietet sind, können auch heuer wieder einige größere Gesuche kurzfristig nicht bedient werden. Insbesondere größere Unternehmen, welche stylishe und etwas ausgefallene Büroflächen in Top-Lagen suchen, finden derzeit kein bezugsfertiges Angebot vor. Erst in den kommenden beiden Jahren gelangen z.B. mit dem VIO Plaza (ca. 22.600 m²), dem Urban Garden (ca. 15.500 m²) und dem Francis (ca. 40.000 m²) wieder Top-Objekte in gut erschlossenen Lagen zur Vermietung.
Spitzen- und Durchschnittsmieten
Auch aufgrund der steigenden Baupreise sowie aktuell hohen Inflation ist derzeit bei neuen Projekten ein steigendes Mietpreisniveau zu verzeichnen. Die Durchschnittsmiete liegt aktuell bei 14,90 Euro pro m².
Auch die Spitzenmiete ist leicht angestiegen und erreicht 26,00 Euro pro m² für hochwertige Objekte in den Top-Lagen wie z.B der Wiener Innenstadt.
Entwicklung der wichtigsten Wiener Bürolagen
Die aktuelle Nachfrage richtet sich sehr stark auf hochwertige Objekte in sehr gut erschlossenen Büro Hot Spots. Besonders das Areal rund um den Praterstern bis hin zur Vienna DC als auch die Wiener Innenstadt erfreuten sich im 1. Halbjahr hohen Mieterzuspruchs. Im ersten Bezirk herrscht derzeit ein leichter Nachfrageüberhang bei größeren Flächen (> 1.000 m²).
Da in den 2022 zur Fertigstellung gelangenden Bürohäusern nur mehr sehr eingeschränkt Flächen zur Verfügung stehen, wird sich die Vermietungsaktivität im 2. Halbjahr 2022 wieder verstärkt hin zu Vorvermietungen für Projekte mit Fertigstellung 2023 bzw. 2024 verschieben. So werden aktuell auch schon Gespräche für moderne Erstbezugsflächen wie z.B. im Projekt „Grand Central“ in der Region Nord geführt.
Ausblick
Die aktuell gut gefüllte Pipeline für das 2. Halbjahr sowie die zum Teil bereits weit fortgeschrittenen Verhandlungen lassen uns aktuell positiv in die 2. Jahreshälfte blicken. Die dominierenden Übersiedlungsmotive sind derzeit Qualitätssteigerungen bzw. die Implementierung flexibler Arbeitsformen.
Quer durch viele Branchen ist seit geraumer Zeit ein massiver Personalmangel zu verspüren. Viele Unternehmen reagieren darauf, indem sie ihren MitarbeiterInnen eine besonders attraktive Arbeitsumgebung bieten. Ein moderner, qualitativ hochwertiger Firmensitz als gebaute Unternehmenskultur spielt in der Bindung und Gewinnung qualifizierter MitarbeiterInnen eine sehr bedeutende Rolle. Der überwiegende Anteil der Übersiedlungen geht daher aktuell mit einer umfassenden Überarbeitung der firmenbezogenen Bürowelten einher. Employee Experience steht auch weiterhin bei neuen Bürostandorten deutlich im Fokus.
