„Im letzten Jahr sind die Preise für Einfamilienhäuser aufgrund des besonders stark rückläufigen Angebots und der außerordentlich guten Nachfrage deutlich gestiegen. Der vermehrte – sicherlich auch pandemiegetriebene – Wunsch nach einem Haus mit eigenem Grün, war besonders stark ausgeprägt“, erklärt der Geschäftsführer von RE/MAX Austria, Bernhard Reikersdorfer, MBA. „Die tendenziell bessere Qualität der auf den Markt kommenden Einfamilienhäuser und die steigenden Grundstückspreise sind sicherlich auch mitverantwortlich für die spürbaren Preissteigerungen der letzten Jahre,“ sagt Reikersdorfer.
Die wichtigsten Eerbenisse:
Die Verbücherungszahlen am Einfamilienhausmarkt waren 2020 stark rückläufig. Man muss im RE/MAX-ImmoSpiegel schon bis 2014 zurückblicken, um ein Jahr mit weniger Einfamilienhaustransaktionen zu finden. Auf das Jahr 2019 gerechnet bedeuten die 10.723 verbücherten Häuser ein Minus von exakt 1.200 Stück oder -10,1 %. Auf das Rekordjahr 2018 fehlen sogar -15,5 %. Betroffen von diesem Mengeneinbruch sind alle Bundesländer, keines verzeichnet einen Zuwachs. Die Auswirkungen sind jedoch durchaus unterschiedlich: Während für das Burgenland der Rückgang zu 2019 gerade erst spürbar wird, fehlt in Vorarlberg, Wien und Niederösterreich zu 2019 jeder siebente Hausverkauf (-14 %). Den Gesamttransaktionswert der gehandelten Einfamilienhäuser hat der Mengeneinbruch nicht berührt: 3,48 Mrd. Euro sind mehr als 2019 (+0,5 %). Nur 2018 lag der Wert um +4,4 % höher. Im Fünfjahresvergleich beträgt die Gesamt-Transaktionswert-Steigerung +23,3 %, im Zehnjahresvergleich +70,9 %.
Der RE/MAX-ImmoSpiegel und weitere Berechnungen von RE/MAX Austria, Österreichs größtem Immobilienexperten-Netzwerk, basieren auf der Gesamtauswertung aller Immobilien-Kaufverträge, die im amtlichen Grundbuch 2020 verbüchert und von IMMOunited, den Experten für Immobiliendaten, ausgelesen und als Kaufvertragssammlung veröffentlicht wurden. Einfamilienhaus-Preissteigerung doppelt so hoch wie im Zehnjahresschnitt Im Durchschnitt lag in den letzten zehn Jahren die jährliche Preissteigerung der Einfamilienhäuser bei +5,3 %. Von 2019 auf 2020 jedoch bei +10,1 %.
Wien: Einfamilienhausmarkt schrumpft und Preise explodieren förmlich
Nach sechs Jahren mit mehr als 400 Einfamilienhaus-Verbücherungen fiel die Bundeshauptstadt auf 351 zurück. Das sind laut den RE/MAX-Experten um -67 oder -16,0 % weniger als 2019, gleichzeitig um -292 weniger als 2011 und um -16 mehr als 2013 und die geringste Anzahl unter allen neun Bundesländern. Mit 268 Mio. Euro schrumpfte der Wiener Einfamilienhausmarkt um -6,5 % und brachte das viertstärkste bisherige Ergebnis, denn die Jahre 2017 bis 2019 waren um bis zu +17,0 % stärker. Der Gesamtverkaufswert sank um -27 Mio. Euro auf 286 Mio. Euro, was mit dem typischen Verkaufspreis zusammenhängt. Er ist ruckartig nach oben gegangen, stärker als überall sonst. Plus 18,1 % ergeben einen Sprung um +103.858 Euro auf 678.908 Euro, den höchsten Wert unter allen Bundesländern und den vierthöchsten in der Bezirks- und Städteliste hinter Kitzbühel, Innsbruck und Salzburg. Die Großstadt Wien ist von mehrgeschossigen Wohnbauten in Form von Mehrparteienhäuser und Zinshäusern mit Wohnungen geprägt. Nur in wenigen Stadtrandbezirken finden nennenswerte Einfamilienhausverkäufe statt. Die wichtigsten drei Bezirke mit Einfamilienhaus-Bewegungen waren 2020 dem RE/MAX ImmoSpiegel nach Donaustadt (97 Verbücherungen; -19,8 %) Floridsdorf (53; -22,1 %) und Liesing (51; -25,0 %). Dahinter sammelten sich noch Penzing (36; -29,4 %) und Hietzing (31; +/-0,0 %), Hernals als einzige nennenswerte Wachstumsausnahme (23; +53,3 %) und Döbling (21; -8,7 %). Der Rest verteilte sich auf sechs weitere Bezirke.
Luxusbleibe oder Baugrund
„Die Pandemie hat den Menschen gezeigt, wie wertvoll große Freiflächen, wie große Balkone, Terrassen und vor allem Gärten sind, insbesondere für Familien mit kleinen Kindern“, sagt Rudolf Ley, RE/MAX DCI Donaustadt. „Nicht alle, aber mehr als in der Vergangenheit, drängen hinaus ins Grüne, an den Stadtrand und ins Umland. Das Angebot wird nicht größer, im Gegenteil, und das sieht man an der Preisentwicklung.“ „Viele erkennen nun auch, dass eine Investition in eine bessere Wohnumgebung nicht nur angenehm, sondern auch krisensicher ist“, meint Stefan Bouvier, RE/MAX -Living in Liesing. „Einfamilienhäuser als Traumwohnsituation und die einmaligen Finanzierungsmöglichkeiten schaffen die Grundlage für die enorme Nachfrage und damit den Preisdruck.“ Wie bei den Wohnungen entscheidet vor allem der Standtort über den Preis: In Wien-Donaustadt kostete ein Einfamilienhaus typischerweise 568.101 Euro (+22,4 %), in Liesing 610.760 Euro (+12,3 %) und Floridsdorf 668.416 Euro (+21,3 %). In ähnlichen Höhen bewegten sich die Käufer in Penzing mit 576.698 Euro (+13,9 %), jedoch in Hietzing bei 838.890 Euro (+6,6 %). Aufgrund der geringeren Fallzahl sind die typischen Preise in Hernals (886.586 Euro) und Döbling (1,62 Mio. Euro) stärker von Einzelwerten abhängig.
Johanna Prosenik, RE/MAX First in Hietzing, sieht die Preisentwicklung der Einfamilienhäuser in den Nobelbezirken ohnedies ziemlich objektunabhängig. „Der Wert des Einfamilienhauses wird vom Grundstück bestimmt. Sobald es für einen Bauträger groß genug ist – das beginnt mitunter schon bei 1.000 m² – und die Bebauungsklasse eine entsprechende Kubatur zulässt, werden die Grundstückspreise dann auf zehn, zwölf Neubauwohnungen aufgeteilt, wo vorher ein Einfamilienhaus stand.“ Im Fünfjahresvergleich haben die Einfamilienhauspreise in Wien um +53,1 % angezogen, im Vorjahr lag der Wert noch bei moderaten +34,9 %. Im Zehnjahresvergleich war der Wertanstieg +109,7 %. Beide Preistrends 2020 wurden nur in Vorarlberg überboten.
