Ende der beschleunigte AfA bringt Rückenwind für Vorsorgewohnungen

Der Angebotsrückgang auf dem Wohnungsmarkt wird sich im vierten Quartal 2026 insbesondere im Bereich Vorsorgewohnungen voraussichtlich deutlich verschärfen. Verantwortlich dafür ist das Auslaufen der letzten Begünstigungen aus dem staatlichen Wohnbaupaket aus 2024. Nur mehr für Wohnobjekte, die bis zum Jahresende 2026 fertiggestellt werden, kann die Möglichkeit der dreifachen beschleunigten Abschreibung (AfA) in Höhe von 4,5 Prozent statt 1,5 Prozent pro Jahr für die ersten drei Jahre in Anspruch genommen werden.

Davon können auch Vorsorgewohnungskäufer profitieren, die bis Jahresende eine Wohnung erwerben und die dann die beschleunigte AfA ebenfalls nutzen können. „Drei Prozentpunkte zusätzliche AfA sind ein beachtlicher Steuervorteil, der die Nachsteuerrendite von Investments in Vorsorgewohnungen für drei Jahre um jeweils 1,0 bis 1,2 Prozentpunkte erhöht“, erklärt Karina Schunker, Geschäftsführerin der EHL Wohnen.

„Da die stark gestiegenen Mieten auch unabhängig davon zu einer deutlichen Optimierung der Anfangsrendite von Vorsorgewohnungen geführt haben, sorgt dieser Steuervorteil dafür, dass Veranlagungen in Wohnimmobilien bis Jahresende besonders lukrativ sind. Das gelte auch für den Kauf von Gesamtobjekten z. B. durch Stiftungen, die den gleichen AfA-Vorteil nutzen können.“

—Karina Schunker - Geschäftsführerin der EHL Wohnen

Der sich abzeichnende temporäre Nachfrageschub trifft aber auf ein rückläufiges Angebot: Die immer weiter zurückgehende Zahl von Projektstarts führt dazu, dass aktuell nur eine beschränkte Zahl von Wohnungen auf den Markt kommt, die sich für die Vermietung gut eignen sind. „Ich gehe davon aus, dass es in den letzten Wochen des Jahres, in denen traditionell die meisten Vorsorgewohnungen gekauft werden, ein massiver Nachfrageüberhang bestehen wird“, so Schunker. „Wer noch aus einem breiteren Angebot zu attraktiven Preisen wählen möchte, sollte sich frühzeitig umsehen.“

Angebotslücke wird 2027 noch breiter werden

Indirekt wird sich das heuer auslaufende Wohnbaupaket aber auch 2027 auf den Markt auswirken. Da für Entwickler der Anreiz groß ist, laufende Projekte möglichst noch heuer fertigzustellen, wird es vor allem in der ersten Jahreshälfte des Folgejahres umso weniger Fertigstellungen geben.

„Das Wohnbaupaket hat damit zwar zu einer leichten Beschleunigung von Entwicklungsaktivitäten geführt, wenn dieses nun ersatzlos ausläuft, wird der längerfristige Gesamteffekt nahe Null sein. Ohne Impulse und attraktivere Rahmenbedingungen wird sich der Wohnungsmangel in den Großstädten 2027 und in den Folgejahren weiter verschärfen.“

—Karina Schunker