Die Serie der Streitfälle über Wertsicherungsklauseln in Mietverträgen reißt nicht ab. Im Februar erging neuerlich eine OGH-Entscheidung zu dem heiklen Thema. Sie zeigt einmal mehr, dass es bei solchen Klauseln auf jedes Wort ankommen kann.
Es ging um einen Wohnungsmietvertrag im MRG-Teilanwendungsbereich. Die Mieter sind Verbraucher, die Vermieterin hat Unternehmerstatus. Der Mietvertrag läuft seit September 2018. Das verwendete Vertragsformblatt enthält eine Wertsicherungsklausel, die Anpassungen auf Basis des Verbraucherpreisindex (VPI) vorsieht. Festgeschrieben ist darin auch, dass der Vermieter berechtigt ist, Änderungen, die sich aus der Wertsicherung ergeben, unverzüglich geltend zu machen. Und dass ein Unterbleiben der Geltendmachung durch den Vermieter über einen längeren Zeitraum keinen schlüssigen Verzicht auf die Wertsicherung des Hauptmietzinses bedeutet.
Die Mieter vertraten den Standpunkt, diese Formulierung verstoße (unter anderem) gegen das Verbraucherrecht. Und darauf lief es letztlich auch hinaus. Ausschlaggebend dafür war jedoch nicht etwa das Fehlen der ominösen, zweimonatigen Sperrfrist für die erste Zinserhöhung nach Vertragsabschluss. Dieses jahrelang umstrittene Thema wurde inzwischen bekanntlich durch eine gesetzliche Klarstellung bereinigt, die zum Jahreswechsel in Kraft getreten ist. Bei längerfristigen Dauerschuldverhältnissen, auch bei Mietverträgen, braucht es demnach diese Sperrfrist nicht.
Verstoß gegen Anpassungssymmetrie
Entscheidend war vielmehr ein anderer Fehler bei der Formulierung der Klausel: Eine weitere Regelung im Konsumentenschutzgesetz besagt, dass Vertragsbestimmungen, die dem Unternehmer unter bestimmten Voraussetzungen eine Entgelterhöhung erlauben, ebenso eine Entgeltsenkung vorsehen müssen (Anpassungssymmetrie; § 6 Abs 1 Z 5 KschG). Die Voraussetzungen für Entgeltanpassungen – nach oben wie auch nach unten – müssen im Vertrag umschrieben und sachlich gerechtfertigt sein, ihr Eintritt darf außerdem nicht vom Willen des Unternehmers abhängen.
Um beim VPI als Beispiel zu bleiben: Angenommen, dieser würde sinken, müsste der Mietzins eben nach unten angepasst werden. Aus dem Wortlaut der Vertragsbestimmung muss auch das hervorgehen. Nur dann ist sie für den Mieter verbindlich.
Nur Rechte, keine Verpflichtungen?
Diesem Kriterium entspreche die Klausel nicht, entschied das zweitinstanzliche Gericht. Und dabei blieb es auch, der OGH wies die Revision der Vermietergesellschaft zurück. Zwar hatte die Vermieterin argumentiert, in der Klausel sei ohnehin von „Änderungen“ die Rede, und das beinhalte auch Entgeltsenkungen. Das überzeugte den OGH jedoch nicht – denn nach dem Wortlaut gehe es ausschließlich um Änderungsrechte der Vermieterin. Eine Verpflichtung, gegebenenfalls das Entgelt wieder zu senken, oder ein entsprechender Anspruch der Mieter werde nicht erwähnt.
Fazit: Die Wertsicherungsklausel ist unwirksam, der „worst case“ für die Vermieterin ist eingetreten. Sie muss die bisherigen Erhöhungsbeträge zurückzahlen, und es bleibt für die gesamte Vertragslaufzeit beim ursprünglich vereinbarten Mietzins.
Umso wichtiger ist im Übrigen die seit Jahresbeginn geltende Neuregelung, die es ermöglicht, Wertsicherungsklauseln rechtssicher zu formulieren, indem man einfach auf die entsprechende Gesetzesbestimmung verweist. Bei neuen Verträgen sollten derartige Pannen somit leichter vermeidbar sein.
