Die europäischen Logistikimmobilienmärkte steuern bis 2031 auf eine moderate, aber selektive Erholung zu. Das zeigt der aktuelle Forecast der GARBE PYRAMID MAP, den GARBE Industrial gemeinsam mit Oxford Economics entwickelt hat und der 88 von insgesamt 122 europäischen Logistikregionen umfasst. Im flächengewichteten Mittel sinken die Spitzenrenditen von rund 5,3 Prozent auf 5,1 Prozent – eine Renditekompression von rund 26 Basispunkten. Die Spitzenmieten steigen im Schnitt um 2,0 Prozent pro Jahr. Auf Ebene der einzelnen Märkte fällt die erwartete Entwicklung jedoch sehr unterschiedlich aus.
Deutschland und Vereinigtes Königreich führen beim Mietwachstum
Unter den untersuchten Ländern stechen Deutschland und das Vereinigte Königreich beim Mietwachstum hervor. Beide gehören zu den vergleichsweise reifen Märkten und sind mit zehn beziehungsweise drei Regionen unter den Top-30 vertreten. Für das Vereinigte Königreich wird bis 2031 ein durchschnittliches Wachstum der Spitzenmieten von 2,3 Prozent pro Jahr erwartet, für Deutschland von 2,1 Prozent – jeweils auf Basis flächengewichteter Mietniveaus.
Bemerkenswert ist dabei, wie weit die Renditeanpassung im Vereinigten Königreich bereits fortgeschritten ist: In Inner London stieg die Spitzenrendite seit dem zweiten Quartal 2021 um 140 Basispunkte.
„Damit ist ein wesentlicher Teil der Renditeanpassung im Vereinigten Königreich bereits erfolgt. Das schafft die Basis für die nächste Wachstumsphase.“—Tobias Kassner, Head of Research und Mitglied der Geschäftsleitung bei GARBE Industrial
München an der Spitze, Manchester und Berlin City folgen
Auf Einzelmarktebene führt München den Forecast an: Mit einem prognostizierten Mietwachstum von 3,2 Prozent pro Jahr weist die bayerische Landeshauptstadt den höchsten Wert unter allen untersuchten europäischen Märkten auf – bei gleichzeitig niedrigster Spitzenrendite von aktuell 4,50 Prozent. Knapp dahinter rangiert Manchester mit einem erwarteten Mietwachstum von 3,1 Prozent pro Jahr, gefolgt von Berlin City mit 3,0 Prozent. Für alle drei Märkte rechnet der Forecast mit einer Renditekompression von rund 40 Basispunkten.
Polen: Acht Märkte, acht Entwicklungen
In Polen entwickelt sich der Markt gesamtwirtschaftlich positiv, ohne dass die Preise bislang entsprechend nachziehen. Ein vorhandener Leerstandspuffer bremst die Mietdynamik, baut sich in einigen Regionen jedoch sukzessive ab. Für den Zeitraum 2026 bis 2031 rechnet der Forecast mit einem durchschnittlichen Mietwachstum von rund 1,7 Prozent pro Jahr und einer Renditekompression von rund 22 Basispunkten – jeweils flächengewichtet.
„Polen ist nicht ein Markt, sondern acht. Die Unterschiede zwischen den einzelnen Standorten sind erheblich.“—Tobias Kassner
Warschau kommt auf ein Mietwachstum von 2,5 Prozent pro Jahr bei einer Renditekompression von 20 Basispunkten, Danzig auf rund 2,4 Prozent Mietwachstum und 26 Basispunkte Kompression. Łódź und Poznań liegen mit rund 0,8 beziehungsweise 1,2 Prozent Mietwachstum deutlich darunter.
Italien: Flächenknappheit trifft auf begrenzte Preisdynamik
Italien präsentiert sich in Teilen als Spiegelbild zu Polen. Der Leerstand liegt laut aktuellen Marktinformationen bei rund 3,7 Prozent, in einzelnen Teilmärkten nahe null. Die Nutzernachfrage entwickelt sich deutlich positiv, und die niedrige Logistikfläche pro Kopf signalisiert strukturellen Nachholbedarf. Dennoch schlägt sich die vorhandene Flächenknappheit nur begrenzt in steigenden Mieten und sinkenden Renditen nieder.
Für 2026 bis 2031 erwartet der Forecast ein durchschnittliches Mietwachstum von rund 1,6 Prozent pro Jahr und eine Renditekompression von rund 15 Basispunkten. Mailand und Genua verzeichnen mit rund 2,1 beziehungsweise 2,0 Prozent pro Jahr das stärkste Mietwachstum; Piacenza und Turin liegen mit rund 1,0 beziehungsweise 0,8 Prozent deutlich darunter.
„Die Renditekompression bleibt in Italien begrenzt. Für Investoren steht damit vor allem der laufende Cashflow im Vordergrund, weniger die Aussicht auf steigende Immobilienwerte.“—Tobias Kassner
Strukturelles Angebotsrisiko wächst
Über alle Märkte hinweg zeigt der Forecast ein gemeinsames Muster: Die Mietdynamik in Europa bleibt insgesamt zu gering – auch dort, wo das Wachstum vergleichsweise stark ausfällt. Die Folge: Neubauvorhaben lassen sich bei den derzeit hohen Bau-, Finanzierungs- und Entwicklungskosten in vielen Märkten nur noch selektiv wirtschaftlich darstellen. Die Neubautätigkeit geht zurück, obwohl die Nachfrage nach Logistik- und Industrieflächen stabil bleibt oder wieder anzieht. Aus den aktuellen Marktzahlen ist noch kein flächendeckender Flächenmangel ablesbar, das Muster verfestigt sich jedoch zunehmend.
„Etablierte Märkte profitieren häufig von Mietwachstum bei gleichzeitiger Renditekompression. In Polen und Italien stehen dagegen stärker das Einstiegsniveau, die verfügbaren Flächen und die vorhandene Marktaktivität im Vordergrund. Die Unterschiede innerhalb einzelner Länder zeigen zudem, warum die Auswahl des konkreten Standorts entscheidend bleibt.“—Tobias Kassner
Mittelfristig werde ein stärkerer Mietanstieg erforderlich sein, wenn ein strukturelles Angebotsdefizit vermieden werden soll – so das Fazit des Forecasts.
