Gebäudeeffizienz stagniert – Emissionsrückgang nur durch Stromnetz

Deepki hat den Deepki Index 2026 veröffentlicht – den nach eigenen Angaben einzigen öffentlich zugänglichen transatlantischen Benchmark für die Umweltleistung der Immobilienbranche auf Basis realer Verbrauchsdaten. Der Index erscheint im fünften Jahr und erfasst Energieverbrauch sowie CO₂-Emissionen in sechs europäischen Märkten; für die Vereinigten Staaten deckt er sechs Regionen und drei Gebäudetypen ab.

Fünf Jahre Daten: Energieverbrauch steigt, CO₂-Rückgang trügt

Seit 2021 erfasst der Index den tatsächlichen Energieverbrauch zehntausender europäischer Gebäude. Der durchschnittliche Endenergieverbrauch aller Gebäudetypen stieg von 156 kWh/m² im Jahr 2021 auf 165 kWh/m² im Jahr 2025 – ein Nettoanstieg von 5 % über fünf Jahre, trotz der Einführung von EU-Taxonomie, SFDR und CSRD im gleichen Zeitraum.

Die CO₂-Emissionen sanken seit 2021 um 7 %, wobei 16 % dieses Rückgangs allein auf die letzten beiden Jahre entfallen. Der Index zeigt jedoch, dass die durchschnittliche CO₂-Intensität in Europa zwischen 2023 und 2025 fast dreimal so schnell sank wie der Energieverbrauch: 12 % gegenüber 4,5 %. Der überwiegende Teil der scheinbaren Fortschritte bei der CO₂-Reduzierung geht auf ein saubereres Stromnetz zurück – nicht auf energieeffizientere Gebäude.

Deutschland: Energieeffizient, aber CO₂-intensiv

Mit einem durchschnittlichen Endenergieverbrauch von 152,5 kWh/m²/Jahr belegt Deutschland Platz zwei hinter Spanien und zählt damit zu den energieeffizientesten Märkten Europas. Gleichzeitig weist der deutsche Immobilienbestand mit 0,251 kg CO₂/kWh die mit Abstand höchste CO₂-Intensität der sechs untersuchten europäischen Märkte auf. Frankreich kommt bei vergleichbarem Energieverbrauch auf lediglich 0,076 kg CO₂/kWh – Deutschland liegt mehr als das Dreifache darüber.

Der Deepki Index 2026 verdeutlicht damit, dass Standort und Netzmix ebenso entscheidend sein können wie die Energieeffizienz der Gebäude selbst. Ein deutsches und ein französisches Gebäude mit identischem Energieverbrauch stoßen bei weitem nicht die gleiche Menge CO₂ aus; der Unterschied liegt nach Angaben von Deepki fast ausschließlich im jeweiligen Strommix. Die fortschreitende Energiewende dürfte diese Lücke mittelfristig verkleinern – derzeit stehen deutsche Immobilienakteure bei gleicher betrieblicher Performance jedoch vor einer wesentlich größeren CO₂-Herausforderung als ihre europäischen Wettbewerber.

Transatlantischer Vergleich: Strommix schlägt Gebäudeeffizienz

Auf der anderen Seite des Atlantiks zeigt sich ein ähnliches Muster, jedoch mit noch deutlicherem CO₂-Effekt. Ein durchschnittliches Bürogebäude in den USA verbraucht 26 % mehr Energie als ein europäisches Pendant – stößt jedoch 94 % mehr CO₂ aus. Bei den drei in beiden Regionen verbreiteten Gebäudetypen – Wohngebäude, Logistikgebäude und Bürogebäude – reicht die Energiedifferenz zwischen Europa und den USA von -10 % bis +26 %, während die CO₂-Lücke durchgehend weitaus größer ausfällt: zwischen 42 % und 94 %. Auch hier identifiziert der Index den lokalen Strommix als entscheidenden Faktor, nicht die zugrunde liegende Energieeffizienz der Gebäude.

„Dank der Verbesserungen im Stromnetz haben wir einen Vorsprung bei der Dekarbonisierung, doch diese allein werden uns nicht in eine nachhaltige Zukunft führen. Unsere Branche muss nun einen Gang höher schalten und die Hauptlast bei der tatsächlichen Energienutzung schultern. Wir können es uns nicht leisten, abzuwarten. Die Dekarbonisierung von Immobilien ist nicht nur eine Verpflichtung, sondern die ultimative Chance, verborgene Werte freizusetzen und Portfolios zukunftssicher zu machen.“

—Vincent Bryant, CEO und Mitgründer von Deepki

Fazit

Der Deepki Index 2026 liefert ein klares Signal: EU-Taxonomie, SFDR und CSRD haben den Energieverbrauch im europäischen Gebäudebestand bislang nicht gesenkt. Solange die Dekarbonisierungsfortschritte primär auf sauberere Stromnetze zurückgehen, bleibt die eigentliche Effizienzarbeit am Bestand unvollendet. Für Portfoliomanager und Asset Manager bedeutet das: Die CO₂-Performance eines Gebäudes hängt künftig nicht allein von Sanierungsmaßnahmen ab, sondern ebenso vom Standort und dem jeweiligen nationalen Strommix.