Seit 01.07.2024 ist die gewerbliche Kurzzeitvermietung von Wohnungen außerhalb von Wohnzonen in Wien nur noch mit einer Ausnahmebewilligung zulässig (§ 129 Abs 1a BO für Wien). Dem Antrag auf Erteilung einer Ausnahmebewilligung ist unter anderem "die schriftliche Zustimmung der Eigentümerin oder des Eigentümers (aller Miteigentümerinnen und Miteigentümer) des Gebäudes beizulegen".
Ob für die Erlangung dieser Zustimmung eine entsprechende Regelung im Wohnungseigentumsvertrag ausreicht oder nicht hat nun das VWG Wien mit „Nein“ beantwortet. Letztinstanzliche Judikatur gibt es dazu noch nicht.
Rechtliche Beurteilung
Eine Ausnahmebewilligung für die gewerbliche Kurzzeitvermietung ist gem. § 129 Abs 1a BO für Wien bei Einhaltung der sonstigen baurechtlichen Bestimmungen zu erteilen, wenn
• sich die Wohnung nicht in einer Wohnzone oder einer anderen speziellen Widmungskategorie befindet,
• für die Errichtung der Wohnung keine Wohnbaufördermittel in Anspruch genommen worden sind,
• die Mehrzahl der Wohnungen im betreffenden Gebäude weiterhin zu Wohnzwecken genutzt wird und
• dadurch nicht mehr als 50 % der Nutzungseinheiten des Gebäudes der gewerblichen Nutzung für kurzfristige Beherbergungszwecke dienen.
Die Ausnahmebewilligung für eine Wohnung ist auf höchstens fünf Jahre zu befristen (neuerliche Ausnahmebewilligungen sind möglich). Die Behörde kann allenfalls erforderliche Auflagen erteilen.
Ferner ist dem Antrag die schriftliche Zustimmung sämtlicher (Mit-)Eigentümer des Gebäudes beizulegen.
Das VwG Wien hat sich nunmehr mit der Frage beschäftigt, ob für diese Zustimmung eine entsprechende Regelung im Wohnungseigentumsvertrag ausreicht und dies verneint (VwG Wien 17. 4. 2024, VGW-111/078/4847/2024). Das VwG Wien verneinte diese Frage unter Verweis auf die Gesetzesmaterialien. Die gesetzlich geforderten Zustimmungen sollten gewährleisten, dass Wohngebäude nicht zur Gänze Wohnzwecken entzogen werden und dass es unter den Miteigentümern Einvernehmen gibt, für welche Wohnungen innerhalb des Gebäudes eine Ausnahmebewilligung beantragt werden soll. Das VwG Wien hielt eine pauschale Regelung im Wohnungseigentumsvertrag dafür nicht für ausreichend. In der juristischen Literatur wird das stellenweise anders gesehen (Trapichler, Die Wiener Wohnzone 2.0 und das neue Verwendungsgebot nach der Wr BauO-Novelle 2023).
Es ließen sich auch verfassungsrechtliche Bedenken (Eingriff der Eigentums- und Erwerbsfreiheit der Wohnungseigentümer) gegen das Ergebnis des VwG Wien anführen; in der Praxis und zum Zwecke einer leichteren Abwicklung ist aber zu empfehlen jeweils die Zustimmung der Wohnungseigentümer einzuholen und der Behörde nicht nur einen entsprechenden Auszug aus dem Wohnungseigentumsvertrag vorzulegen.
Schlussfolgerung
Auf Basis einer Entscheidung des VwG Wiens ist bei der Antragstellung zur Erlangung einer Ausnahmebewilligung nach § 129 Abs 1a BO für Wien die schriftliche Zustimmung sämtlicher Eigentümer des Hauses beizulegen. Diese Zustimmung darf nach VwG Wien nicht bereits in Form einer Klausel im Wohnungseigentumsvertrag vorliegen, sondern muss separat eingeholt werden.
Auch wenn die Entscheidung des VwG Wiens keine letztinstanzliche Entscheidung ist und sich z.B. verfassungsrechtliche Bedenken argumentieren lassen, empfehlen wir die Vorlage von separat eingeholten Zustimmungen.
