Europas Logistiknutzer blicken wieder stärker auf Wachstum. Erstmals seit 2023 ist der Anteil jener Unternehmen gestiegen, die ihre Logistikflächen in Europa erweitern wollen. 51 Prozent der im Rahmen einer Studie befragten Unternehmen planen, ihren Flächenbestand in den kommenden drei Jahren auszubauen. Gleichzeitig könnte ausgerechnet jenes Angebot knapp werden, das von den Unternehmen besonders stark nachgefragt wird: moderne, energieeffiziente und für Automatisierung geeignete Logistikimmobilien.
Das sind zentrale Ergebnisse des aktuellen „European Logistics Occupier Survey 2026“ von CBRE und Analytiqa. Für die sechste Ausgabe der Studie wurden 109 der größten Logistiknutzer Europas aus unterschiedlichen Branchen befragt. „Nach einer längeren Phase der Zurückhaltung sehen wir erstmals wieder positivere Expansionssignale. Die entscheidende Frage wird künftig sein, ob ausreichend moderne und zukunftsfähige Immobilien verfügbar sind“, sagt Daniel Pfeiffer, Head of Industrial & Logistics bei CBRE Österreich.
Expansionsbereitschaft
Besonders aufgeschlossen in Bezug auf Wachstum zeigen sich Post- und Paketdienstleister: 75 Prozent der befragten Unternehmen aus diesem Segment planen eine Ausweitung ihrer Flächen. Bei Third-Party-Logistics-Anbietern (3PL) sind es 68 Prozent, bei Onlinehändlern 54 Prozent. Deutlich zurückhaltender bleiben Omnichannel-Händler mit 35 Prozent sowie Produktionsunternehmen mit 34 Prozent.
Die steigenden Expansionsabsichten sind ein positives Signal für die künftige Flächennachfrage, eine breite Trendwende ist daraus jedoch noch nicht abzuleiten. Die tatsächliche Nettoabsorption liegt europaweit weiterhin deutlich unter der Vermietungsleistung. Ein wesentlicher Teil der aktuellen Vermietungsaktivität entsteht durch Standortwechsel und führt daher nicht unmittelbar zu einer Ausweitung des insgesamt belegten Flächenbestands.
Damit zeichnet sich ein zunehmend differenziertes Marktbild ab: Während die aggregierte Leerstandsquote auf europäischer Ebene zuletzt noch gestiegen ist, verzeichnen einzelne große Märkte bereits wieder rückläufige Leerstände. Auch in der Metropolregion Wien sank die Leerstandsquote bei Logistikflächen der Klassen A und B zuletzt erstmals seit mehreren Jahren und lag zur Jahresmitte bei 9,0 Prozent. „Von einer nachhaltigen europaweiten Trendwende kann allerdings noch keine Rede sein. Aber mehrere Faktoren beginnen sich gleichzeitig zu verändern: Die Expansionsbereitschaft steigt, die Nettoabsorption stabilisiert sich und die Neubautätigkeit ist deutlich zurückgegangen. Das sind Entwicklungen, die das derzeit noch für Mieter günstige Marktumfeld mittelfristig verändern können“, so Pfeiffer.
Trend zu Qualität
Die entscheidende Entwicklung am europäischen Logistikimmobilienmarkt ist jedoch nicht allein die quantitative Verfügbarkeit von Flächen. Immer stärker öffnet sich eine Schere zwischen modernen, marktgerechten Immobilien und älteren Bestandsobjekten, die den heutigen Anforderungen der Nutzer nicht mehr entsprechen.
Unternehmen verlassen bestehende Standorte zunehmend, weil Gebäude betrieblich ineffizient sind, zu hohe laufende Kosten verursachen oder Anforderungen hinsichtlich ESG, Technologie, Automatisierung und Energieversorgung nicht erfüllen. Gleichzeitig suchen sie gezielt nach Immobilien, die effizientere Betriebsabläufe, Automatisierung und niedrigere laufende Kosten ermöglichen.
Dieser „Flight to Quality“ wird damit zu einem wesentlichen Treiber des Vermietungsmarktes – auch ohne eine entsprechende Zunahme der insgesamt genutzten Fläche. Laut Studie müssen jährlich rund drei Prozent des bestehenden europäischen Logistikbestandes modernisiert oder durch zeitgemäße Flächen ersetzt werden, um einer technischen Überalterung der Gebäude entgegenzuwirken. Europaweit entspricht das einem Volumen von rund zwölf Millionen Quadratmetern pro Jahr.
„Ein hoher Leerstand bedeutet nicht automatisch ausreichendes Angebot. Entscheidend ist zunehmend die Qualität der verfügbaren Flächen. Während ältere oder technisch nicht mehr zeitgemäße Immobilien schwerer vermietbar werden, könnte sich das Angebot an modernen, energieeffizienten und automatisierungsfähigen Logistikflächen deutlich verknappen.“—Daniel Pfeiffer - Head of Industrial & Logistics bei CBRE Österreich
Diese Tendenz spiegelt sich deutlich in den Erwartungen der Nutzer wider. Rund 81 Prozent der Befragten sind zumindest teilweise besorgt, ob künftig ausreichend moderne und effiziente Logistikimmobilien verfügbar sein werden. Ähnlich groß sind die Bedenken hinsichtlich der Stromversorgung und der Zuverlässigkeit der Netzinfrastruktur: Rund 83 Prozent äußern hier ihre Vorbehalte.
Gleichzeitig wurde die Entwicklung neuer Logistikflächen in Europa massiv zurückgefahren. Die Fertigstellungsleistung lag im ersten Quartal 2026 auf indexierter Basis rund 39 Prozent unter dem Niveau des Markt-Höhepunkts im zweiten Quartal 2022. Das Volumen der Flächen in Bau hat sich gegenüber damals um rund 41 Prozent reduziert.
Die geringere Neubautätigkeit trägt zwar kurzfristig dazu bei, bestehende Leerstände abzubauen. Mittelfristig steigt damit jedoch das Risiko, dass gerade jene Flächen fehlen, die den aktuellen Anforderungen der Nutzer entsprechen. Auch der österreichische Markt zeigt diese Entwicklung. Im ersten Halbjahr 2026 wurden österreichweit nur rund 70.600 Quadratmeter neue Logistikflächen fertiggestellt – etwa halb so viel wie im Vergleichszeitraum des Vorjahres. Viele Entwickler starten neue Projekte aufgrund der weiterhin anspruchsvollen Rahmenbedingungen erst bei ausreichender Vorvermietung.
