Die Tourismusbranche befindet sich weiter im Aufschwung. Zu den größten makroökonomischen Herausforderungen zählen die dennoch mögliche Wirtschaftskrise, die Inflation und der Konsumabschwung. „Langfristig bleibt der Sektor jedoch eine Wachstumsbranche, getrieben durch das prognostizierte jährliche Wachstum der globalen Reisenden um 5 Prozent bis 2042, das Luxussegment wird stärker wachsen“, sagt Martin Schaffer, Managing Partner bei MRP Hotels. ESG, Digitalisierung und Mitarbeitermangel sind die zentralen Themen der Branche. Dieses Fazit zieht MRP Hotels in seinem mit 10 Branchenteilnehmern verfassten Expert Paper Hotels 2024 „Booking the Future“, welches am Dienstag bei einer Online-Pressekonferenz vorgestellt wurde.
Einsatzmöglichkeiten von KI in der Hotelbranche
Kurz- und mittelfristig können Hotels vor allem in Marketing, Vertrieb und Kundenkommunikation KI einsetzen, um effizienter zu werden und die Produktivität zu steigern. Chatbots können bei der Kommunikation mit dem Gast, die häufig viele Stunden manuelle Arbeit pro Woche erfordert, unterstützen. Die Zeit, die Mitarbeiter so einsparen, haben sie für den Service am Gast zur Verfügung. Langfristige Anwendungsbereiche sind im Gebäude- oder Ressourcenmanagement zu finden. Arbeiten wie Geschirr aufräumen, Zimmerreinigung etc. werden künftig von Robotern übernommen.
Europäischer Hotelimmobilienmarkt auf dem Weg der Erholung
Der Transaktionsmarkt bleibt schwach, dennoch fassen die Investoren aufgrund von sinkenden Zinsen, steigenden Auslastungen und dem für viele Jahre zu erwartenden Wachstum Vertrauen in den Hotelimmobilienmarkt. Dieser Anstieg trägt auch zur Erholung des Immobilienmarktes in Europa bei. Catherine Szolar, VP-Advisory bei MRP Hotels, stellt fest: „Core-Investoren bevorzugen weiterhin etablierte Märkte wie die DACH-Region, wobei Resort-Destinationen in Spanien und Italien bei Investoren mit geeigneten Profilen zunehmend an Attraktivität gewinnen. Investoren suchen zudem Managementverträge. Diese sind allerdings in Deutschland schwer zu realisieren.“
Neuer Fokus der Investoren: Weniger Core, mehr Value-Add in Südeuropa
Core Objekte gelten derzeit als schwer verkäuflich. Investoren verlagern ihren Fokus auf Value-Add-Deals mit Owner-Operator-Vehikel, in sekundären Städten und aufstrebenden Märkten. Die Nachfrage nach opportunistischen Investitionschancen steigt. Martin Schaffer sagt: „Viele Banken agieren weiterhin vorsichtig, Risikoaffinität ist nicht zurückgekehrt. Dennoch liegt das Transaktionsvolumen deutlich unter dem Niveau von vor der Pandemie. Besonders schwierig ist die Situation für Core-Investoren, da deren Objekte derzeit als schwer verkäuflich gelten und Multiplikatoren, teilweise von früher 20 bis 25, auf 14 bis 17 gesunken sind. Auf lange Sicht bieten bereits sinkende Zinsen eigenkapitalstarken Investoren jedoch die Möglichkeit, attraktive Käufe zu tätigen und das eingesetzte Kapital später gegen Bankfinanzierungen umzuwandeln.“ Die Ferienhotellerie bliebe auch nach der Pandemie ein attraktives (Nischen-)Segment für Investoren, auch in der DACH-Region. Aufgrund der vergleichsweise kleineren Transaktionsvolumina richteten Investoren ihren Fokus zunehmend auf Südeuropa, wo größere Hotelimmobilien bzw. Portfolios und höhere GOPs (Gross Operating Profits) lockten.
Kostenanstieg und Arbeitskräftemangel setzen Margen unter Druck
Catherine Szolar: „In den MRP Hotels Asset-Management-Daten erkennen wir, dass EBITDAs noch immer ein bis zwei Prozentpunkte unter den Werten von 2019 liegen. Dies ist primär darauf zurückzuführen, dass die Kosten schneller gestiegen sind als die Umsätze, insbesondere bei Konzepten, die stark von Personalkosten abhängig sind und einen hohen Gastronomieanteil aufweisen.“ Zentrales Ziel der Eigentümer wird, den Profit pro Quadratmeter zu steigern.
Starke Nachfrage und weiterhin Wachstum im Luxussegment
Die Luxusreisemärkte werden sich weiter positiv entwickeln. Es gibt eine weiterhin steigende Anzahl von wohlhabenden Gästen. Wie stark ein einzelnes Luxushotel von dieser Entwicklung profitieren wird, hängt von dem Segment- und Nationalitätenmix ab. Hotelentwicklungen leiden, analog zur Projektentwicklung allgemein, nach wie vor unter den schlechten Marktbedingen für Neubauten – hier stellt das Luxussegment keine Ausnahme dar. Neue Immobilien via Refurbishment, etwa durch die Umwandlung von Büros, zu erschließen gestaltet sich ebenfalls schwierig, obgleich es Ausnahmefälle gibt.
Martin Schaffer resümiert: „ESG, HR und KI bleiben die Zukunftsthemen der Branche. Substantiell ist für Investoren im ESG-Bereich nicht mehr ‚nur‘ das E. Der soziale und unternehmerische Aspekt spielen eine immer größere Rolle. Im Fokus bleibt dabei der Mensch. Mithilfe des Performance-Schubs durch KI werden Mitarbeitende effizienter und können noch mehr Zeit in einen Top-Service investieren.“
