In den ersten drei Quartalen 2024 verzeichnete der Büroinvestmentmarkt an den B-Standorten und Regionalzentren mit rund 1,2 Millionen Euro ein Transaktionsvolumen, das neun Prozent unter dem des Vorjahreszeitraums lag. Das dritte Quartal war mit knapp 375 Millionen Euro dabei ähnlich schwach wie das erste Quartal. Im bisherigen Jahresverlauf entfielen 28 Prozent des Büroinvestitionsvolumens auf B-Standorte und Regionalzentren – im Vorjahreszeitraum waren es 32 Prozent. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.
„Büros werden von Investoren teilweise als ‚Over-Punished‘ angesehen, weswegen wir zunehmend mehr Interesse verzeichnen“, sagt Mathias Keller, Co-Head Überregionales Investment bei CBRE.
„Wie auch am Gesamtmarkt standen Produkte mit Wertsteigerungspotential zunehmend im Fokus der Investoren, denn die nachfrageseitige Konzentration am Bürovermietungsmarkt auf erstklassige, ESG-fähige Produkte hat sich weiter fortgesetzt. Aspekte wie ESG-Kriterien und Asset Management gewinnen damit weiter an Bedeutung und bieten attraktive Optionen für entsprechend ausgerichtete Investoren.“
Zwar entfiel mit 63 Prozent des Transaktionsvolumens der Großteil des Kapitals weiterhin auf Core- und Core-Plus-Produkte, jedoch deutlich weniger als im Vorjahr (73 Prozent). Absolut lagen die Investitionen in diesem Segment 22 Prozent unter dem Volumen der ersten drei Quartale 2023. Mehr als ein Viertel des Gesamtvolumens und neun Prozent mehr als im Vorjahr floss dagegen in Value-add-Produkt, wo durch die Mietpreisanstiege über Bestandsmanagement Werte gehoben werden können, was die Attraktivität dieser Risikoklasse erhöht. Opportunistische Investments im nennenswerten Umfang wurden weiterhin nicht verzeichnet.
„Eigenkapitalstarke Privatinvestoren und Family Offices bauten ihr Portfolio in den vergangenen neun Monaten weiter aus“, sagt Arthur Loosen, Co-Head Überregionales Investment bei CBRE. Sie kauften Büroimmobilien in den B-Standorten und Regionalzentren für 169 Millionen Euro mehr als sie verkauften. Damit stellten sie die stärksten Nettokäufer und investierten rund ein Fünftel des Gesamtvolumens. Immobilienaktiengesellschaften und REITs stellten die stärksten Nettoverkäufer mit einem negativen Saldo von 170 Millionen Euro. Internationale Anleger verringerten ihr Engagement am deutschen Büroinvestmentmarkt deutlicher (minus 24 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum) als die inländischen Akteure (minus fünf Prozent) und investierten 19 Prozent des Transaktionsvolumens.
Auch weiterhin setzten Investoren im Bürosegment auf selektive Einzelinvestments, wenngleich Paketkäufe mit 17 Prozent Anteil am Transaktionsvolumen einen höheren Anteil am Gesamtvolumen als im Vorjahreszeitraum verbuchen konnten. Großtransaktionen waren weiterhin rar – insbesondere in den B-Standorten und Regionalzentren fokussieren Investoren sich auf Produkte bis 50 Millionen Euro. Oberhalb dieser Marke wurden in den vergangenen drei Quartalen fünf Transaktionen mit zusammen 377 Millionen Euro realisiert, im Vorjahreszeitraum waren es sechs Transaktionen mit 410 Millionen Euro.
Der aktivste Büroinvestmentmarkt außerhalb der Top-7-Standorte war eindeutig Bonn mit knapp 240 Millionen Euro, darunter mit dem zweiten Bauabschnitt des Liebig-Campus und des von CBRE vermittelten West.Side Spark auch zwei Transaktionen oberhalb der 50-Millionen-Euro-Marke. Mit etwas Abstand folgten Hannover (86 Millionen Euro), Leipzig (knapp 80 Millionen Euro) und Neu-Isenburg im Frankfurter Umland mit über 60 Millionen Euro.
Fallende Leitzinsen lassen Immobilien attraktiver werden
Nachdem die Europäische Zentralbank (EZB) im Juni 2024 die Zinsen zum ersten Mal seit fünf Jahren gesenkt hat, ist nun vor kurzem der zweite Schritt beim Hauptrefinanzierungszins auf 3,65 Prozent erfolgt – weitere Schritte zur Senkung sind in diesem Jahr noch denkbar. Finanzierungszinsen (Euro-Swap-Mitte) lagen zum Ende des dritten Quartals bei rund 2,3 Prozent und damit knapp einen Prozentpunkt unter dem Wert vor einem Jahr. Die langfristigen Zinsen, wie etwa die Renditen zehnjähriger Staatsanleihen, haben hingegen ihren Höchststand überschritten und sollten in den kommenden Quartalen allmählich weiter in Richtung der Zwei-Prozent-Marke sinken. „Damit lassen sich mit Immobilieninvestitionen wieder attraktive, risikoadjustierte Renditen erzielen. Immobilieninvestments werden zunehmend attraktiver und bieten eine echte Alternative zu Staatsanleihen“, sagt Linsin.
Die Rendite der zehnjährigen Bundesanleihe lag Ende September knapp über der Zwei-Prozent-Marke und damit rund 0,9 Prozentpunkte über dem Wert zum Vorjahreswert. Daraus ergibt sich ein Spread von rund 4,6 Prozentpunkten gegenüber einer erstklassigen Büroimmobilie an einem B-Standort. Dort betrug die Nettoanfangsrendite für erstklassige Büroimmobilien 5,50 Prozent – und blieb damit stabil. Außerhalb der zentralen Bereiche müssen dagegen, wie auch in den Top-Standorten, Preisabschläge einberechnet werden, sodass die Spitze hier bei 6,30 Prozent liegt. Im weiteren Jahresverlauf ist von einer stabilen Seitwärtsbewegung der Spitzenrenditen auszugehen.
Prognose für das Gesamtjahr 2024
"Wir sehen wieder etwas mehr Vertrauen in Büroinvestments – insbesondere von lokalen Akteuren, was sich in zukünftigen Quartalen auch wieder in einer größeren Marktbelebung zeigen dürfte. Eine Jahresendrallye ist aber nicht zu erwarten. Für das Gesamtjahr 2024 zeichnet sich ein Transaktionsvolumen von rund zwei Milliarden Euro ab“, sagt Loosen.
