Mit dem Wiener EU-Gebäuderichtlinie-Umsetzungsgesetz 2026 (W-EGUG 2026) hat das Land Wien die entsprechende europäische Richtlinie umgesetzt. Durch Änderungen der Wiener Bauordnung, des Wiener Heizungs- und Klimaanlagengesetzes und des Wiener Garagengesetzes soll ein klimaneutraler Wiener Gebäudebestand geschaffen werden. Betroffen sind dabei nicht nur klassische Wiener Zinshäuser, sondern auch ein großer Teil der übrigen Bestandsgebäude.
Heizungsanlagen und Elektromobilität bei größeren Renovierungen
Bei größeren Renovierungen, Einzelbauteilsanierungen und Änderungen am gebäudetechnischen System dürfen künftig keine neuen Heizungsanlagen für feste und flüssige fossile Brennstoffe – also insbesondere Öl und Kohle – mehr errichtet werden.
Zudem wird bei Umbauten, größeren Renovierungen und Änderungen am gebäudetechnischen System geprüft, ob der jährliche Energiebedarf aus erneuerbaren Quellen, Energiegemeinschaften, effizienter Fernwärme oder sonstigen kohlenstofffreien Quellen gedeckt werden kann. Fällt diese Prüfung positiv aus, muss die Energieversorgung entsprechend umgestellt werden. Neubauten müssen ab 2030 als „Nullemissionsgebäude“ errichtet werden.
Der bloße Austausch einer Gastherme oder eines Gaskonvektors in einer einzelnen Wohnung gegen ein moderneres Gerät gilt nach den Erläuterungen idR nicht als „Änderung am gebäudetechnischen System“. Im Falle des nötigen Austauschs einer Gasheizung für mehrere Wohnungen kann somit jedoch unter Umständen der Umstieg auf ein alternatives Energiesystem vorgeschrieben werden.
Auch das Garagengesetz wurde angepasst: Bei größeren Renovierungen und beim Neubau von Wohngebäuden mit mehr als drei Stellplätzen ist mindestens die Hälfte der Stellplätze für E-Ladestationen vorzuverkabeln. Bei Nicht-Wohngebäuden mit mehr als fünf Stellplätzen müssen darüber hinaus tatsächlich Ladepunkte errichtet werden. Diese Pflichten greifen jeweils nur, wenn die Kosten der Ladeinfrastruktur weniger als zehn Prozent der Gesamtkosten der Renovierung betragen.
PV-Pflicht bei Neu- und Zubauten
Eine Solarverpflichtung für Neubauten und Zubauten kennt die Wiener Bauordnung bereits seit mehreren Jahren. Nun wurde die Solarpflicht schrittweise sowohl auf große Renovierungen (Dachbodenausbau) als auch auf bestehende Gebäude – insbesondere öffentliche Gebäude sowie Nicht-Wohngebäude im Fall einer größeren Renovierung –ausgedehnt.
Der Renovierungspass
Neu eingeführt wurde zudem der Renovierungspass, ein strukturierter Sanierungsfahrplan, der den schrittweisen Umbau des einzelnen Gebäudes zum Nullemissionsgebäude darstellt. Er ist grundsätzlich freiwillig und wird in die sogenannte „Energieausweisdatenbank“ hochgeladen. Mittelfristig könnten Banken und Käufer über diesen Renovierungspass eine rechtssichere Dekarbonisierungsstrategie einfordern. Unter anderem Mieter, die Hausverwaltung sowie Finanzinstitute erhalten zudem ein Einsichtsrecht in diese Datenbank, um den Energieausweis abrufen zu können.
Renovierungspflicht bei Verkauf und Vermietung
Für Gebäude mit schlechter Gesamtenergieeffizienz wird nicht mehr nur an Baumaßnahmen angeknüpft: Bei Nicht-Wohngebäuden, die die vorgesehenen Schwellenwerte nicht erfüllen, lösen auch Verkauf, Vermietung, Schenkung oder eine Nutzungsänderung eine Renovierungspflicht aus, die binnen drei Jahren zu erfüllen und der Behörde unverzüglich bekanntzugeben ist. Für Wohngebäude kann eine solche unmittelbare Renovierungsverpflichtung festgelegt werden. Eine Ausnahme besteht bei ungünstiger Kosten-Nutzen-Analyse; auch dann sind aber jene Einzelmaßnahmen umzusetzen, die sich wirtschaftlich rechnen.
Fazit
Der energetische Zustand eines Gebäudes wird mit dem W-EGUG 2026 von einer technischen Kennzahl zu einem rechtlichen und wirtschaftlichen Faktor: Er entscheidet künftig mit, ob eine Transaktion oder Vermietung Sanierungspflichten auslöst, und wird damit fixer Bestandteil jeder Due Diligence und Verkaufsvorbereitung. Eigentümer von Bestandsgebäuden sollten den energetischen Status ihrer Objekte daher erheben und geplante Verkäufe, Vermietungen und Sanierungen zeitlich wie rechtlich darauf abstimmen.
