Der österreichische Logistikimmobilienmarkt zeigt sich im Jahr 2026 nach zwei herausfordernden Jahren in einer leichten Phase der Stabilisierung, wie der vor kurzem veröffentlichte Logistikmarktbericht 2026 des internationalen Immobiliendienstleisters CBRE zeigt. „Insgesamt dominiert jedoch ein Umfeld geprägt von geopolitischen Unsicherheiten und einer insgesamt konjunkturell bedingten, verhaltenen Nachfrage“, sagt Marc Steinke, Head of Research bei CBRE.
Während sich die gesamtwirtschaftliche Lage in Österreich mit einem für heuer erwarteten Wachstum von rund 0,7 Prozent trotz der globalen Verwerfungen gegenüber dem Vorjahr leicht verbessert, verändert sich die Dynamik am Logistikmarkt spürbar: Strukturelle Anpassungen, Effizienzüberlegungen und Resilienz-Strategien der Unternehmen bestimmen das Geschehen.
Vor diesem Hintergrund verschieben sich auch die Nachfrageprofile deutlich. Großflächige Anmietungen, die in den vergangenen Jahren den Markt geprägt haben, sind seltener geworden.„Stattdessen stehen kleinere bis mittelgroße Einheiten zwischen 1.000 und 3.500 Quadratmetern im Fokus, die vor allem von mittelständischen Unternehmen nachgefragt werden“, so Daniel Pfeiffer, Head of Sector für Industrie & Logistik bei CBRE Österreich. Gleichzeitig gewinnen spezialisierte Nutzergruppen, wie die Pharma- und Kühlindustrie, zunehmend an Bedeutung. Unternehmen reagieren damit auf instabile Lieferketten, und setzen verstärkt auf Pufferkapazitäten sowie eine Anpassung ihrer Logistiknetzwerke.
Generell profitieren Mieter bundesweit aktuell von einem großen Angebot sowie attraktiven Konditionen und Incentives. „Wir rechnen aber nicht damit, dass dieses Umfeld zur Gewohnheit wird. Mittelfristig wird sich auch in diesem Bereich wieder ein Gleichgewicht einstellen.“, so Pfeiffer.
Wien: Leerstand steigt – Neubau rückläufig
Am Wiener Logistikmarkt bleibt die Situation weiterhin angespannt. Nach einem Rekordniveau an Fertigstellungen in 2024 stehen aktuell noch zahlreiche Flächen zur Verfügung. Das spiegelt sich in einer Leerstandsquote von rund 9,8 Prozent zum Jahresende 2025 wider. Ein wesentlicher Teil der ungenutzten Flächen entfällt auf neue (seit dem Jahr 2023 fertiggestellte) Objekte oder Bestandsflächen, die jedoch nicht mehr zwingend marktgängigen Qualitätsstandards entsprechen.
Die Neubautätigkeit geht deutlich zurück: Für das Jahr 2026 wird ein Volumen von rund 110.000 Quadratmetern erwartet, was einer Reduktion von etwa 16 Prozent gegenüber dem Vorjahr entspricht.
Die Vermietungsleistung entwickelte sich im Jahresverlauf leicht positiv, bleibt jedoch insgesamt auf einem verhaltenen Niveau. Im Jahr 2025 wurde in und um Wien ein Flächenumsatz von rund 147.000 Quadratmetern erzielt, wobei sich die Vermietungsleistung in spekulativ errichteten Projekten auf etwa 109.000 Quadratmeter belief. Rund 45 Prozent aller registrierten Vermietungen und damit nahezu jeder zweite Quadratmeter wurden von CBRE vermittelt. „Wir sind damit klar Marktführer in diesem Segment“, sagt Pfeiffer.
Vor allem geopolitische Unsicherheiten dämpfen weiterhin die Entscheidungsbereitschaft vieler Unternehmen, sodass potenzielle Neuabschlüsse häufig verschoben werden. Vor diesem Hintergrund wird für das laufende Jahr lediglich eine stabile bis leicht steigende Entwicklung des Flächenumsatzes erwartet. Die Spitzenmieten zeigen sich ebenfalls robust und dürften bis Jahresende moderat von derzeit 7,25 Euro auf rund 7,35 Euro pro Quadratmeter und Monat ansteigen.
Die regionalen Märkte präsentieren sich stabil. Linz bleibt mit einem Bestand von knapp zwei Millionen Quadratmetern der zweitgrößte Logistikstandort Österreichs und profitiert von einer breit diversifizierten Nachfragebasis. Die Neubautätigkeit ist derzeit jedoch eingeschränkt, während die Spitzenmiete stabil bei sieben Euro pro Quadratmeter und Monat verharrt. Graz wiederum verfügt über den modernsten Logistikbestand der österreichischen Hauptmärkte und erhält durch Infrastrukturprojekte wie die Koralmbahn zusätzliche Impulse. Auch hier bleibt die Mietentwicklung vorerst stabil bei 6,45 Euro pro Quadratmeter und Monat. In kleineren Märkten wie Salzburg oder Innsbruck limitieren insbesondere Flächenknappheit und strukturelle Rahmenbedingungen die Entwicklung, während Regionen wie Villach–Klagenfurt aufgrund ihrer strategischen Lage im Alpen Adria-Raum weiter an Bedeutung gewinnen.
Logistikimmobilien bei Investoren gefragt
Der Investmentmarkt für Logistikimmobilien entwickelte sich zuletzt positiv und verzeichnete im Jahr 2025 ein Transaktionsvolumen von rund 388 Millionen Euro, was einem Anstieg von 29 Prozent gegenüber dem Vorjahr entspricht. Die Nachfrage konzentriert sich dabei insbesondere auf moderne, voll vermietete Objekte in guten Lagen, während unvermietete Projektentwicklungen deutlich an Bedeutung verloren haben. Internationale Investoren prägen weiterhin das Marktgeschehen, und zeigen insbesondere im Core-Segment ein hohes Interesse. „Wir sehen auch verstärktes Interesse an Sale and Lease Back-Konstruktionen. Sie bieten Investoren risikoarme Anlagemöglichkeiten bei stabilem Cash Flow“, sagt Manuel Bugl, Head of Investment bei CBRE. Die Spitzenrendite liegt aktuell bei rund 5,10 Prozent. Obwohl angesichts der geopolitischen Lage mit einem Aufwärtsdruck auf die Renditen zu rechnen ist, steht Top-Produkt weiterhin oben auf den Ankaufslisten der Investoren.
Insgesamt zeichnet sich für den österreichischen Logistikimmobilienmarkt im Jahr 2026 eine Stabilisierung ab. Neben der leichten konjunkturellen Erholung könnten insbesondere wirtschaftliche Impulse aus dem europäischen Umfeld sowie geplante Maßnahmen im Rahmen einer nationalen Logistikstandortstrategie zusätzliche Dynamik entfalten. Gleichzeitig bleibt die weitere Entwicklung stark von geopolitischen Rahmenbedingungen abhängig, die auch in den kommenden Monaten ein wesentlicher Unsicherheitsfaktor für den Markt bleiben dürften.
