Was ist passiert?
Mit Jahreswechsel traten das Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG) sowie das Zivilrechtliche Indexierungs-Anpassungsgesetz (ZlAG) in Kraft.
Das MieWeG regelt einerseits eine Begrenzung der Wertsicherung in Wohnungsmietverträgen (= Haupt- und Untermietverträge im Anwendungsbereich des MRG). Andererseits wird nunmehr erstmals gesetzlich festgelegt, wie in Raummietverträgen eine Wertsicherungsvereinbarung wirksam vereinbart werden kann.
Mit dem ZlAG wurde zunächst § 6 Abs 2 Z 4 KSchG abgeändert, sodass diese Bestimmung auf typische Bestandsverträge (Vertragsdauer mehr als zwei Monate) nicht mehr anzuwenden ist. Das ZlAG führt zudem § 879a ABGB neu ein. Gemäß dieser Bestimmung ist von einer gröblichen Benachteiligung nach § 879 Abs. 3 ABGB jedenfalls dann nicht auszugehen, wenn wegen zwingender gesetzlicher Vorgaben die bis zum Vertragsabschlusszeitpunkt verstrichene Zeit bei der Entgeltbemessung nicht berücksichtigt werden konnte.
Welche Klarstellungen die Gesetzesänderungen für die Verwender mietvertraglicher Wert-sicherungsklauseln gebracht haben, soll folgend kurz skizziert werden.
Wie ist die Rechtslage?
Voraussetzung für eine Anpassung der vereinbarten Entgeltbestandteile eines Mietvertrages an die Geldentwertung ist eine entsprechende Vereinbarung der Vertragsparteien. Ohne Wertsicherungsvereinbarung ist eine Erhöhung des vereinbarten Entgelts nicht möglich und für die Vertragslaufzeit einseitig unveränderlich. Weder durch das MieWeG noch durch das ZlAG hat sich an diesem Grundsatz etwas geändert. Die Neuerungen schaffen nämlich keine (gesetzliche) Wertsicherung sondern setzen eine gültig vereinbarte Wertsicherungsvereinbarung voraus.
Das MieWeG schafft für ab dem 1. Jänner 2026 abgeschlossene Verträge über eine Raummiete insoweit eine Erleichterung, als für eine gültige Wertsicherungsvereinbarung der Verweis „Wertgesichert gemäß § 1 Abs. 2 des Mieten-Wertsicherungsgesetzes.“ ausreichend ist.
Für Altverträge gilt diese Erleichterung nicht. Hier ist weiterhin zu prüfen, ob eine Wertsi-cherungsvereinbarung gültig vereinbar ist. Diese Frage war bereits Gegenstand zahlreicher Gerichtsverfahren. Die Ergebnisse lassen sich wie folgt zusammenfassen (ohne Anspruch auf Vollständigkeit):
1. Zulässig ist eine Anpassung des Mietzinses nach dem Verbraucherpreisindex, da die inflationsbedingte Entwertung ausgeglichen wird, jedoch der Wert der Sachleistung gleichbleibt. Eine Indexierung nach dem Baukostenindex wäre demgegenüber unzulässig.
Soweit in einem Mietvertag ein unzulässiger Baukostenindex vereinbart wurde, wird dieser Mangel durch die gesetzlichen Neuerungen nicht saniert. Es ist davon auszugehen, dass solche Wertsicherungsklauseln weiterhin ungültig bleiben.
2. In einem Verbandsverfahren (B2C) bewertete der OGH eine mietvertragliche Wertsicherungsklausel bereits deshalb als unzulässig, weil sich daraus eine indexbedingte Anhe-bung des Mietzinses bereits in den ersten beiden Monaten ab Vertragsabschluss ergeben konnte. Die Klausel verstoße damit gegen § 6 Abs 2 Z 4 KSchG uns sei unwirksam. Aufgrund dieser Entscheidung bestand in der Wohnungswirtschaft erhebliche Unsicherheit, da (beinah) keine Wertsicherungsklausel diesem Erfordernis entsprach.
In einer jüngeren Entscheidung ging der OGH jedoch davon aus, dass § 6 Abs 2 Z 4 KSchG auf Dauerschuldverhältnisse (zB Bestandverträge), die darauf ausgelegt sind, dass die Leistung des Unternehmers (Vermieters) nicht innerhalb von zwei Monaten nach der Vertragsschließung vollständig zu erbringen ist, gar nicht anzuwenden ist. Die Unsicherheit wurde dadurch wieder etwas verringert (ein Restrisiko verblieb allerdings, Gerichte können ihre Ansicht ändern).
Durch das ZIAG wurde § 6 Abs 2 Z 4 KSchG nun entsprechend abgeändert, sodass diese Bestimmung auf Dauerschuldverhältnisse, die darauf angelegt ist, dass die Leistung des Unternehmers nicht innerhalb von zwei Monaten nach der Vertragsschließung vollständig zu erbringen ist, nicht mehr anzuwenden ist. Erst durch diese Gesetzesänderung konnte die entstandene Unsicherheit wieder beseitigt werden.
Wichtig ist, dass die Änderung des § 6 Abs 2 Z 4 KSchG auch auf Verträge abzuwenden ist, die vor dem 1.1.2026 abgeschlossen wurden. Es ergibt sich durch das ZlAG somit auch eine Entschärfung für Mietverträge, deren Wertsicherungsklausel eine Anhebung des Entgelts innerhalb von zwei Monaten ab Abschluss des Mietvertrages nicht ausgeschlossen haben.
3. Eine gültige Wertsicherungsklausel hat neben der Pflicht zur Erhöhung des Entgelts auch eine Pflicht zur Senkung vorzusehen.
Soweit eine Wertsicherungsklausel keine Senkung des Mietzinses bei entsprechender Entwicklung des VPI vereinbart wurde, wird dieser Mangel durch die gesetzlichen Neuerungen nicht saniert. Es ist davon auszugehen, dass solche Wertsicherungsklauseln weiterhin ungültig bleiben.
4. Liegt die Indexzahl, welche als Ausgangswert für die Wertsicherungsvereinbarung herangezogen wird, zeitlich deutlich vor dem Vertragsabschluss, liegt gs. eine gröbliche Benachteiligung iSd § 879 Abs 3 AGBG vor. Die Wertsicherungsvereinbarung ist in diesem Fall ungültig.
Der durch das ZlAG neu eingeführte § 879a AGBG stellt nun klar, dass eine Bezugnahme auf eine in der Vergangenheit liegende Indexzahl jedenfalls dann nicht zulässig ist, wenn wegen zwingender gesetzlicher Vorgaben die bis zum Vertragsabschlusszeitpunkt verstrichene Zeit bei der Entgeltbemessung nicht berücksichtigt werden konnte.
Hauptanwendungsfall des § 879a ABGB werden an die Erhöhung der Richtwerte gekoppelte Wertsicherungsklauseln sein, wenn die Erhöhung des Richtwerts nach Vertragsabschluss auf einen vor Vertragsabschluss eingetretenen Anstieg des Preisniveaus zurückzuführen ist. Eine solche Klausel hat der OGH in der Vergangenheit bereits wegen Verstoßes gegen § 879 Abs 3 AGBG als unzulässig beurteilt. Künftig ist davon auszugehen, dass eine solche Klausel gültig ist. § 879a ABGB ist auch auf Mietverträge anzuwenden, die vor dem 1.1.2026 abgeschlossen wurden, weshalb dadurch auch eine Erleichterung für Altverträge besteht.
Schlussfolgerung
Mit dem Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG) und dem Zivilrechtliche Indexierungs-Anpassungsgesetz (ZlAG) erfolgten einige Klarstellungen und Erleichterungen für die Verwender mietrechtlicher Wertsicherungsklauseln. Für Vermieter ergibt sich daraus jedoch kein Allheilmitte. Bislang unzulässige Wertsicherungsklauseln können trotz neuer Rechtslage weiterhin unzulässig bleiben.
