Die Bundesregierung treibt derzeit die wichtigste Reform des Bau- und Planungsrechts seit mehr als einem Jahrzehnt voran. Mit dem sogenannten „Bau-Turbo“ hat sie im Oktober 2025 den ersten Schritt einer zweiphasigen Baugesetz-Novelle umgesetzt. Ziel ist es, Verfahren zu beschleunigen, innerstädtische Flächen zu aktivieren und Investitionen in Wohnraum zu erleichtern. Eine umfassendere Reform des Baugesetzbuchs soll Anfang 2026 folgen.
1. Der „Bau-Turbo“ – ein neues Instrument zur Beschleunigung von Projekten
Mit dem neuen § 246e BauGB hat die Bundesregierung bereits eine zeitlich befristete Experimentierklausel eingeführt. Sie ermöglicht Kommunen, Wohnbauvorhaben deutlich schneller zu genehmigen – auch dann, wenn kein Bebauungsplan besteht oder bestehende Planungen angepasst werden müssten.
Zentrale Elemente des Bau-Turbos:
• Schnellere Genehmigung für Aufstockungen, Anbauten und Umnutzungen bestehender Gebäude.
• Bauen ohne Bebauungsplan im innerstädtischen Bereich möglich.
• Zustimmungsfiktion: Reagiert die Kommune nicht innerhalb von drei Monaten, gilt das Vorhaben als genehmigt.
• Nachverdichtung und innerstädtisches Bauen werden erleichtert, ohne wesentliche Sicherheits- oder Umweltstandards aufzuweichen. Bauordnungsrecht, Brandschutz und Umweltvorgaben gelten weiterhin.
Zusätzlich gibt es eine Flexibilisierung beim Lärmschutz: In Bebauungsplanverfahren können höhere Grenzwerte und innovative Schallschutzlösungen („Hamburger Fenster“) zugelassen und zusätzliche Flächen nutzbar gemacht werden.
2. Mögliche Auswirkungen auf den Immobilienmarkt
Der Bau-Turbo ist kein Förderprogramm, senkt jedoch eine der größten Markteintrittsbarrieren: Zeit- und Genehmigungsunsicherheit.
Zu erwartende Effekte:
• Mehr Projekte werden genehmigungsfähig und damit finanzierbar, insbesondere im Bestand und bei innerstädtischen Flächen.
• Kürzere Planungsphasen und Vorlaufzeiten verbessern Kalkulierbarkeit und Renditeerwartung.
• Regionale Unterschiede bleiben bestehen, da jede Kommune selbst entscheidet, ob und in welchem Umfang sie die neuen Möglichkeiten nutzt.
Zeithorizont der Wirkung:
• Kurzfristig (12–24 Monate): Mehr Genehmigungen und Reaktivierung pausierter Projekte sind realistisch – allerdings noch keine spürbare Zunahme der Fertigstellungen.
• Mittelfristig (2–5 Jahre): In aktiven Kommunen dürfte ein spürbarer Angebotszuwachs entstehen, insbesondere durch Nachverdichtung und Umnutzung bestehender Flächen. Dies könnte lokal preisdämpfend wirken, den Markt insgesamt jedoch differenzierter machen.
Strukturelle Herausforderungen wie hohe Baukosten, Zinsen und Fachkräftemangel bleiben bestehen. Dennoch stellt der Bau-Turbo einen entscheidenden Schritt zur Wiederherstellung kommunaler und privater Handlungsfähigkeit dar.
3. Auswirkungen auf Investitionen und Strategien
Der Reformprozess macht innenstadtnahe, genehmigungsreife und kooperationsorientierte Projekte wieder attraktiver.
Besonders attraktive Investmentfelder:
• Nachverdichtung und Umnutzung im Bestand (z. B. über §§ 31 Abs. 3, 34 Abs. 3b, 246e BauGB).
• Mixed-Use- und Wohnkonzepte, die durch öffentliche Infrastrukturmaßnahmen gestützt werden.
• Projekte mit ESG-Profil, die Zugang zu neuen Finanzierungsquellen wie dem Deutschlandfonds erhalten können.
Der Fokus richtet sich stärker auf Transformation, innerstädtische Entwicklung und Kooperationen mit Kommunen. Projekte mit kurzer Planungsphase, klarer Genehmigungsperspektive und kommunaler Zustimmung gewinnen künftig deutlich an Attraktivität.
4. Zusammenspiel mit den übrigen Reformbausteinen
Der Bau-Turbo entfaltet seine Wirkung nicht isoliert. Drei politische Maßnahmen wirken aktuell zusammen und könnten die Bau- und Investitionstätigkeit nachhaltig beeinflussen:
1. Bau-Turbo – rechtlicher Beschleuniger
• Verkürzt Planung und Genehmigung.
• Reduziert Unsicherheit und Kosten in der Vorbereitungsphase.
2. Infrastrukturpaket – praktischer Ermöglicher
• Verbessert Standortqualität durch Investitionen in Verkehr, Energie und soziale Infrastruktur.
• Erhöht die kommunale Bereitschaft, Entwicklungsprojekte zu genehmigen.
3. Deutschlandfonds – finanzieller Hebel
• Mobilisiert langfristiges Kapital und teilt Risiko mit privaten Investoren.
• Verbessert die Finanzierungsfähigkeit größerer oder komplexerer Projekte.
4. Gebäudetyp E – einfacher Bauen
• Verzicht auf gesetzlich nicht zwingende Baustandards (z. B. Handtuchheizkörper im Bad).
• Senkung der Baukosten als zentraler Hebel für leistbaren Wohnraum.
In ihrer Kombination signalisieren diese Maßnahmen einen klaren politischen Willen, Investitionen in Wohnraum wieder zu ermöglichen und Deutschland als Immobilienstandort planbarer zu machen.
5. Bedeutung für Periskop Partners und die Fondsstrategien
Für Periskop Partners bestätigt die Reform den Fokus auf wertschöpfende, innerstädtische Entwicklungsstrategien. Das Tochterunternehmen Periskop Development profitiert von der Beschleunigung planungsrechtlicher Verfahren, insbesondere im leistbaren Wohnungsbau.
Periskop Opportunities könnte von temporär erhöhter Marktliquidität und neuen Kooperationsmöglichkeiten mit Kommunen profitieren.
Zusammenfassend zeigt die Reform eine Bewegung von Regulierung hin zu Ermöglichung. Für langfristig orientierte Investoren bedeutet dies mehr Planbarkeit, verkürzte Entwicklungsphasen und selektive Chancen – insbesondere dort, wo Immobilienstrategien und kommunale Interessen zusammenfinden.
Fazit:
Der Bau-Turbo löst nicht alle Probleme des deutschen Wohnungsbaus, setzt jedoch ein wichtiges Signal: Genehmigungen sollen wieder möglich statt unmöglich werden. Damit öffnet sich ein Fenster neuer Investitionschancen, insbesondere für Akteure, die regulatorische Entwicklungen aktiv aufgreifen und Kommunen tragfähige Lösungen anbieten.
