Neue Wertsicherungsregeln im Mietrecht

Was ist passiert?

Mit 1. Jänner 2026 traten das 5. Mietrechtliche Inflationslinderungsgesetz und das Mieten-Wertsicherungsgesetz in Kraft. Sie wurden am 11. Dezember 2025 im Nationalrat beschlossen und gelten nicht nur für neue, sondern auch für viele bestehende Mietverträge. Ziel der Gesetzesänderung ist es im Wesentlichen starke Mietsteigerungen abzufedern.

Rechtliche Beurteilung: Was ist neu?

1. Begrenzung von Mietzinserhöhungen (Wertsicherung) durch das Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG)

Für viele Wohnungsmietverträge (nach dem Mietrechtsgesetz):

Mieten dürfen nur noch einmal pro Jahr erhöht werden, und zwar immer nur am 1. April eines Kalenderjahres.
Die Erhöhung richtet sich nach der jährlichen Inflation (Verbraucherpreisindex).

Wichtig:

Liegt die jährliche Inflation über 3 %, dann darf nur die Hälfte des Teils über 3 % auf die Miete aufgeschlagen werden. Praktisches Beispiel: jährliche Inflation von 5 %. In diesem Fall dürfen lediglich 4 % an den Mieter weitergegeben werden.

Zusätzliche Schutzregelungen für den preisgeschützten Vollanwendungsbereich des MRGs:

Für besonders geschützte Mietverträge im Vollanwendungsbereich des MRGs gilt eine gesetzliche Anhebungsgrenze von:

1. April 2026: maximale Erhöhung 1 %,

1. April 2027: maximale Erhöhung 2 %.

2. Rückforderung zu Unrecht erhöhter Mieten

Der Rückforderungszeitraum für Ansprüche aus Zahlungen aufgrund unwirksamer Wertsicherungsvereinbarungen wird auf fünf Jahre beschränkt, es sei denn, die Unwirksamkeit der Klausel gründet sich auf eine Missbräuchlichkeit im Sinne der Klausel-RL (nicht individuell ausverhandelt; nicht einfach, transparent und nachvollziehbar formuliert).

3. Anpassung von Richtwert- und Kategoriemieten

Auch gesetzlich festgelegte Mietwerte werden künftig ähnlich angepasst:

2026: maximale Erhöhung 1 %,
2027: maximale Erhöhung 2 %,
ab 2028: Bei Inflation über 3 % wird auch hier nur die Hälfte des über 3 % liegenden Teils berücksichtigt.

Nicht erfasst vom MieWeG sind Mietverträge im Bereich der Vollausnahmen vom MRG (wie zB Mietverträge über Freizeit-Zweitwohnungen gemäß § 1 Abs 2 Z 4 MRG und Wohnungs-mietverträge in Ein- oder Zweiobjekthäusern gemäß § 1 Abs 2 Z 5 MRG), Geschäftsraummietverträge und Mietverträge über sogenannte neutrale Objekte. Ausdrücklich ausgenommen sind auch Mietverträge im Geltungsbereich des WGG, ausgenommen die Entgeltbildung nach § 13 Abs 4 WGG (§ 1 Abs 6 MieWeG).

Durch die Geltung des MieWeG auch für Mietverträge im Teilanwendungsbereich des MRG (sowie auch für freie Mietzinsbildungen nach dem RBG 1971) greift der Gesetzgeber erstmals auch in die freien Mietzinse ein; zwar nicht in die Höhe des Mietzinses, die vereinbart werden darf, aber in ihre künftige Wertsicherung.

In all diesen Fällen ist es nicht relevant, ob der Vermieter Unternehmer ist. Die Gesetzesänderungen treffen also auch Vermieter, welche nur 1 oder 2 Wohnungen vermieten.

Schlussfolgerung

Die Änderungen durch das 5. Mietrechtliche Inflationslinderungsgesetz und das Mieten-Wertsicherungsgesetz stellen wesentliche Veränderungen des MRGs für Vermieter dar. Anders als die bisherige Judikatur des OGH machen die Änderungen des Mieten-Wertsicherungsgesetzes bei Wertsicherungen keine Unterscheidung zwischen Unternehmern und Nicht-Unternehmern auf Seiten der Vermieter und auch Wohnungen im Teilanwendungsbereich des MRGs sind umfasst.

Die laufenden Veränderungen der OGH-Judikatur und die am 01. Jänner 2026 in Kraft getretenen Gesetzesänderungen und ihre Konsequenzen machen die anwaltliche Begleitung von Vermietern uE noch wichtiger als bisher, um für diese nachteilige Situationen zu vermeiden.