Die neu gegründete „Bewerter-Allianz“, ein Zusammenschluss erfahrener Sachverständiger für Immobilienbewertung, hat im Rahmen eines komplexen Großmandats ein österreichweites Tankstellennetz mit rund 100 Standorten bewertet und somit aktuelles, einzigartig dichtes und valides Datenmaterial über diese Sonderimmobilien aggregiert. Der ermittelte Gesamtwert liegt im dreistelligen Millionenbereich, die Abweichung gegenüber den mittlerweile tatsächlich am Markt erzielten Werten bewegt sich nur im niedrigen einstelligen Prozentbereich – ein Ergebnis, das in dieser Wertdimension methodische Maßstäbe setzt.
Der wichtigste Punkt für das Erlangen dieses exakten Ergebnisses: „Tankstellen sind nicht nur Liegenschaften, sondern Betriebe mit komplexen Eigentümerstrukturen, mehrgliedrigen Pachtkonstellationen, regulatorischen Sonderlagen sowie der laufenden Transformation in Richtung Shop, Gastronomie, Autopflege und E-Ladeinfrastruktur“, erklären Wolfgang Schmitzer und Alexander Raev von der Bewerter-Allianz. Viele Sachverständige würden daher dieses Segment meiden. Die Bewerter-Allianz hat es zu einem ihrer Schwerpunkte gemacht.
Eigenes Bewertungstool
Die Bewerter-Allianz hat für die Bewertung von Tankstellen ein eigenes Modell entwickelt, in dessen Zentrum eine systematische Standortbeurteilung steht. Faktoren wie Liter-Umsatz, Shop- und Gastroangebot, Sichtbarkeit, Verkehrsfrequenz, Zu- und Abfahrtssituation, Konkurrenzumfeld und Altlastenrisiko werden gewichtet zu einem Standortindex zusammengeführt. Aus diesem leiten sich Liegenschaftszinssatz, Nutzungsdauer und Pachtansätze konsistent ab. Spezialthemen wie die Investitionen aus der Verordnung über brennbare Flüssigkeiten 2023 (VbF 2023) – mit gestaffelten Übergangsfristen für bestehende Anlagen, die je nach Baujahr und Anlagenteil zwischen 2025 und 2034 enden –, die Wirtschaftlichkeit von Ladeinfrastruktur und mögliche Abbruchkosten werden separat ausgewiesen.
„Eine Tankstelle ist eben kein Bürogebäude und kein Zinshaus. Wer sie wie eine klassische Liegenschaft bewertet, verfehlt den Wert oft erheblich. Unser Ansatz beginnt mit dem Verständnis des Betriebs – Standort, Verkehrsfrequenz, Konkurrenzumfeld, Shop-Performance, regulatorischer Status – und leitet daraus konsistent alle Bewertungsparameter ab“, so die Bewerter-Allianz.
