Was ist passiert?
Die Arbeiterkammer behauptete u.a. die Rechtswidrigkeit der nachfolgenden Wertsicherungsklausel. Der Mietvertrag unterlag dem Teilanwendungsbereich des MRG und war mit einem Verbraucher abgeschlossen.
„Der Netto Mietzins von EUR […] wird auf den vom österreichischen Statistischen Zentralamt verlautbarten Index der Verbraucherpreise 1976 wertbezogen. Sollte dieser Index nicht mehr verlautbart werden, gilt jener als Grundlage für die Wertsicherung, der diesem Index am meisten entspricht.“
Rechtliche Beurteilung
Der Oberste Gerichtshof bestätigte die Rechtswidrigkeit der gegenständlichen Wertsicherungsklausel und folgte einer Entscheidung des Berufungsgerichts, das u.a einen Verstoß gegen § 6 Abs 1 Z 5 KSchG (Schutz des Verbrauchers vor überraschenden Preiserhöhungen) erkannte. Der Unternehmer als Vermieter kann demnach Änderungen des vereinbarten Mietzinses nicht nach freiem Belieben vornehmen. Vielmehr müssen eine Änderung des Preises sowie deren Umstände jedenfalls klar im Vertrag umschrieben und sachlich gerechtfertigt sein. Darüber hinaus darf der Eintritt der Preisänderung nicht vom Willen des Unternehmers abhängig sein.
Besonders praxisrelevant sprach der Oberste Gerichtshof weiters aus, dass die Klausel auch gegen § 6 Abs 2 Z 4 KSchG verstoße, der es dem Unternehmer verbietet, innerhalb der ersten beiden Monaten nach Vertragsabschluss einseitig eine Preiserhöhung vorzunehmen.
Schlussfolgerung
Die gegenständliche Entscheidung führt zu einem dringenden Handlungsbedarf für Vermieter zumal Mietvertragsklauseln regelmäßig Preisanpassungen des Vermieters von Beginn des Mietverhältnisses zulassen. Im Worst Case führt das zum Wegfall eines Wertsicherungsregimes in unbefristeten Mietverträgen mit erheblichen negativen wirtschaftlichen Folgen für Vermieter!
