Ökonomische Wirkungen des gemeinnützigen Wohnbaus

Erste Zwischenergebnisse einer laufenden Studie des Österreichischen Instituts für Wirtschaftsforschung (WIFO) belegen die gesamtwirtschaftliche Reichweite des gemeinnützigen Wohnbaus in Österreich. Unter Einbeziehung der preisdämpfenden Wirkung auf den privaten Mietmarkt errechnen die Studienautor:innen einen Wohnkostenvorteil von rund 2,5 Milliarden Euro pro Jahr. Damit hat die ökonomische Bedeutung der gemeinnützigen Bauvereinigungen (GBVs) gegenüber der erstmals 2021 durchgeführten Untersuchung deutlich zugenommen.

Haushalte in GBV-Wohnungen zahlen im Durchschnitt rund ein Viertel weniger als für eine vergleichbare private Mietwohnung. Aktuell entspricht das einer monatlichen Entlastung von rund 228 Euro pro Mieterhaushalt.

„Der finanzielle Vorteil des gemeinnützigen Wohnbaus hat in den vergangenen Jahren deutlich zugenommen. Ein wesentlicher Grund dafür ist die unterschiedliche Entwicklung der Mieten: Während die privaten Mieten infolge der hohen Inflation und des veränderten Zinsumfelds kräftig gestiegen sind, entwickelten sich die Kostenmieten im gemeinnützigen Sektor deutlich moderater.“

—Studienleiter Michael Klien (WIFO)

„228 Euro weniger Wohnkosten im Monat sind für einen Haushalt eine spürbare Entlastung. Gerade in Zeiten hoher Lebenshaltungskosten zeigt sich, wie wichtig ein Wohnungssektor ist, der sich an den tatsächlichen Kosten und nicht an der Marktmiete orientiert.“

—Michael Gehbauer, Verbandsobmann

Preisdämpfende Wirkung auf den privaten Mietmarkt

Der Effekt des GBV-Sektors reicht über den eigenen Bestand hinaus. Die WIFO-Studie weist nach, dass ein ausreichend großer Anteil gemeinnütziger Wohnungen auch die Preise am privaten Mietmarkt drückt. Klien beziffert den Zusammenhang konkret: „Steigt der Anteil gemeinnütziger Wohnungen um zehn Prozentpunkte, liegen die privaten Mieten im Durchschnitt um rund 0,30 Euro pro Quadratmeter niedriger. Ohne die Präsenz gemeinnütziger Wohnungen wären die privaten Mieten demnach höher.“

Angespannte Märkte profitieren stärker

Die regionalen Unterschiede fallen deutlich aus. Den höchsten Mietvorteil verzeichnet Tirol mit rund 5,0 Euro pro Quadratmeter, gefolgt von Wien mit 4,7 Euro sowie Salzburg und Vorarlberg mit jeweils rund 4,5 Euro pro Quadratmeter. In dicht besiedelten Gemeinden liegt der Vorteil generell spürbar über dem ländlicher Regionen. Besonders ausgeprägt ist der Unterschied im Neubausegment: In Gebäuden, die seit 2011 errichtet wurden, beträgt der Mietvorteil rund 4,5 Euro pro Quadratmeter — hier stehen hohen privaten Marktmieten die kostendeckend kalkulierten Entgelte der GBVs gegenüber.

Gesamtwirtschaftliche Effekte: bis zu 2 Milliarden Euro BIP-Wirkung

Die WIFO-Studie vergleicht die tatsächliche Situation in Österreich mit Szenarien ohne GBV-Sektor. Je nach Abgrenzung ergibt sich daraus eine positive Wirkung auf das Bruttoinlandsprodukt von etwa 2 Milliarden Euro pro Jahr — gespeist aus unmittelbaren und indirekten Preiseffekten sowie der zusätzlichen Wohnbautätigkeit. Ein zentraler Mechanismus ist die höhere Kaufkraft der Mieter:innen. 

„Leistbares Wohnen ist eine ganz konkrete soziale Frage. Wer jeden Monat weniger für seine Wohnung ausgeben muss, hat mehr finanziellen Spielraum für Lebensmittel, Energie, Mobilität oder die Familie. Dass ein besonders großer Teil des Mietvorteils bei Haushalten mit niedrigeren Einkommen ankommt, zeigt die starke soziale Komponente des gemeinnützigen Wohnbaus.“

—Isabella Stickler, Obmann-Stellvertreterin

Entlastung öffentlicher Haushalte: 280 Millionen Euro jährlich

Weil die Wohnkosten im GBV-Sektor niedriger ausfallen, sinkt auch der Bedarf an staatlichen Transferleistungen. Laut den aktuellen Berechnungen entlastet der gemeinnützige Wohnbau die öffentlichen Haushalte um rund 280 Millionen Euro pro Jahr — bei österreichweiten Gesamtausgaben für Wohnbeihilfen von derzeit rund 300 Millionen Euro eine erhebliche Größenordnung. Die Verbandsobleute fassen die Doppelwirkung zusammen: „Der gemeinnützige Wohnbau entlastet die Menschen zweimal: unmittelbar durch niedrigere Wohnkosten und mittelbar, weil weniger öffentliche Mittel eingesetzt werden müssen, um hohe Marktmieten sozial abzufedern.“

Politischer Ausblick: WGG-Paket und Wohnbauoffensive

Aus den Studienergebnissen leiten die Verbandsobleute einen konkreten politischen Handlungsauftrag ab. Investitionen in den gemeinnützigen Wohnbau seien nicht nur wohnungspolitisch, sondern auch volkswirtschaftlich sinnvoll. Entsprechend fordern sie, die im Regierungsprogramm vorgesehenen Verhandlungen zum WGG-Paket aufzunehmen und eine Offensive für den gemeinnützigen Wohnbau zu starten. Die vollständigen Studienergebnisse des WIFO stehen noch aus; die vorliegenden Zwischenergebnisse liefern bereits eine belastbare Datenbasis für die laufende wohnungspolitische Debatte.