Seit Jahresbeginn ist das Mietenpaket in Kraft. Und es beschäftigt bereits die Gerichte. Sogar die ersten Entscheidungen des Obersten Gerichtshofs nach der neuen Rechtslage sind inzwischen ergangen.
Wiederum geht es um Wertsicherungsklauseln. Die jeweiligen Verfahren waren schon vor Inkrafttreten der Novellierung anhängig, die neuen Regeln sind jedoch auch auf diese Fälle anwendbar. Und es zeichnet sich schon ab: Ob solche Klauseln in Altverträgen rechtswirksam sind oder nicht, wird weiterhin oft genug unklar sein. Ein großes Thema der vergangenen Jahre ist zwar vom Tisch, dafür tun sich jedoch neue Streitfragen auf.
Auch bei Altverträgen keine Sperrfrist nötig
Um mit jenem Thema zu beginnen, das abschließend geklärt sein dürfte: Von der im Konsumentenschutzgesetz (KschG) verankerten, zweimonatigen „Sperrfrist“ für Entgelterhöhungen seitens des Unternehmers sind auf längere Zeit angelegte Dauerschuldverhältnisse nun ausdrücklich ausgenommen. Wenn also in einem Vertragsformblatt eines gewerblichen Vermieters eine Zinsanpassung in den ersten beiden Monaten nach Vertragsabschluss nicht ausgeschlossen wurde, macht das die Wertsicherungsklausel noch nicht unwirksam.
Und das betrifft auch Mietverträge, die vor der Novellierung geschlossen wurden. Das hat der OGH inzwischen bestätigt (1 Ob 87/25p). Durch die Ausnahmebestimmung, die ins KSchG aufgenommen wurde, wurde demnach kein neues Recht geschaffen. Sondern es handle sich lediglich um eine „authentische Interpretation“ der bestehenden Rechtslage, um Auslegungszweifel zu beseitigen. Anders gesagt, die Regelung war auch schon bisher so auszulegen.
Darf Wertsicherung auf „alter“ Indexzahl basieren?
In derselben OGH-Entscheidung – und in zwei weiteren – geht es jedoch auch um eine andere Frage: Welche Indexzahl darf bei Dauerschuldverhältnissen als Ausgangsbasis für die Wertsicherung herangezogen werden? Konkret: Sind solche Klauseln auch gültig, wenn sie auf eine Zahl aus der Zeit vor dem Vertragsabschluss Bezug nehmen?
Auch da können Vermieter bis zu einem gewissen Grad aufatmen. Jedenfalls zulässig ist es demnach, von der im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses zuletzt verlautbarten Zahl auszugehen. Das sei nicht nur verkehrs- und branchenüblich, sondern auch sachlich gerechtfertigt, hielt der OGH dazu fest. Dass die vereinbarte Äquivalenz zwischen Leistung und Gegenleistung gewahrt bleibe, liege nämlich im legitimen Interesse beider Vertragsteile.
Schwieriger wird es jedoch, wenn eine weiter zurückliegende Indexzahl verwendet wird. Denn dadurch würden in einem größeren Umfang auch Wertentwicklungen aus der Zeit vor dem Vertragsabschluss in die Valorisierung einbezogen. Und das könnte tatsächlich gröblich benachteiligend sein. Dann wäre die Indexklausel unwirksam.
Gelten die neuen Regeln für Massenverträge?
Auch dazu ist jedoch mit Jahresbeginn eine neue Regelung in Kraft getreten, die Unternehmern das Leben zumindest ein wenig leichter machen sollte: Bei der Beurteilung, ob es gröblich benachteiligend ist, wenn bei der Valorisierung auf eine vor dem Zeitpunkt des Vertragsabschlusses liegende Indexzahl Bezug genommen wird, ist demnach nicht nur der zeitliche Abstand zu berücksichtigen. Sondern auch, „ob wegen einer Vielzahl gleichartiger Verträge eine parallel laufende Wertsicherung all dieser Verträge zweckmäßig ist“ (§ 879a ABGB).
Bei solchen „Massenverträgen“ können die Kunden nicht von einer individuellen Vertragsgestaltung ausgehen, heißt es in den Gesetzesmaterialien zu dieser Bestimmung. In solchen Fällen dürfe der Tarif daher auch auf Basis einer in der Vergangenheit liegenden Indexzahl wertgesichert sein, sofern der maßgebliche Stichtag nicht mehr als 24 Monate zurückliege.
Aber gilt das auch für Wohnungsmietverträge? Laut den Erläuterungen nicht: Verträge über eine Raummiete können demnach nie die Kriterien für Massenverträge erfüllen, weil das Interesse der Mieter an einer individuellen Wertsicherung Vorrang vor allfälligen Zweckmäßigkeitsüberlegungen habe.
Erläuterungen haben keine Gesetzeskraft
Auch dazu hat sich der OGH jedoch bereits geäußert, und zwar in den beiden weiteren, bereits erwähnten Judikaten (3 Ob 20/26a; 10 Ob 14/26w). Den Gesetzesmaterialien erteilt er in diesem Punkt eine Absage: Erläuterungen haben keine Gesetzeskraft, und sie sind auch keine authentische Interpretation des Gesetzes, betont das Höchstgericht. Und im Gesetzeswortlaut habe es eben gerade keinen Niederschlag gefunden, dass Raummieten von der neuen ABGB-Bestimmung ausgenommen sein sollten.
In beiden Anlassfällen ging es um Wohnungen, die im Rahmen der „Wiener Wohnbauinitiative 2011“ vermietet worden waren. Beim Vertragsabschluss hatten sie sich noch in Bau befunden. Die Wertsicherung basierte auf länger zurückliegenden Indexzahlen: Der maßgebliche Stichtag lag jeweils rund 18 Monate vor der Übergabe der Wohnung. Und immerhin neun bzw. zwölf Monate vor dem Vertragsabschluss.
Und das könnte laut OGH tatsächlich gröblich benachteiligend sein, wobei aber die neue Regelung für Massenverträge eben doch zu berücksichtigen sei. Denn diese Mietverträge seien bereits während der Bauphase nach den für die Wohnbauinitiative geltenden Vorgaben abgeschlossen worden, auch die Mietzinsbildung sei einheitlich geregelt. Diese „Sonderkonstellation“ sei daher anders zu beurteilen als ein Mietvertrag über eine einzelne Wohnung in einem bereits bewohnten Haus, bei dem sich der Mieter tatsächlich eine individuelle Entgeltgestaltung erwarten könne.
Das Erstgericht muss neuerlich entscheiden
Fazit: In beiden Fällen muss das Erstgericht nun anhand der neuen Rechtslage neuerlich prüfen, ob der jeweilige Valorisierungsstichtag gröblich benachteiligend war oder nicht.
Und gewerbliche Vermieter können zwar insofern aufatmen, als es eben doch keine generelle Ausnahme für Raummieten von den neuen Regeln für Massenverträge gibt. Falls diese im konkreten Fall anwendbar sind, können bei Altverträgen auch länger zurückliegende Indexzahlen als Basis für die Valorisierung rechtswirksam sein. Aber: Wann das zutrifft und wann nicht, könnte zum nächsten großen Streitthema werden, das die Judikatur anhand einer Vielzahl von Einzelfällen wird klären müssen.
Und selbst wenn die Regeln für Massenverträge anwendbar sind, ist immer noch offen, wie dann im jeweiligen Fall die Interessenabwägung ausgeht. Von echter Rechtssicherheit kann in diesem Punkt somit weiterhin keine Rede sein.
