Die Trendwende am Immobilienmarkt – sie lässt auf sich warten. „Comeback 2026 weiter verschoben“, so bringt es EY in einer Aussendung zu seinem aktuellen „Trendbarometer Immobilieninvestmentmarkt“ für Österreich auf den Punkt. Der Markt hat sich demnach zwar stabilisiert, aber „unter erschwerten Bedingungen“. Die Attraktivität des Standorts sinkt weiter, das Investmentvolumen dürfte stagnieren, die Insolvenzwelle auch heuer wieder rollen. Und kein Aufschwung ist in Sicht.
Wie es so weit kommen konnte? Pandemie, Lieferkettenprobleme, Wirtschaftskrise, geopolitische Verwerfungen – die gängigen Antworten sind bekannt. Aber wohl nicht die ganze Wahrheit. Darüber hat der „ImmoFokus“ mit Rechtsanwalt Alfred Nemetschke und Mediator Peter Adler gesprochen, beide haben häufig mit in Schieflage geratenen Immobilienprojekten zu tun. Sie orten auch andere Ursachen für das Desaster.
„Es haben an sich ganz vernünftige Leute komplett den Realitätsbezug verloren.“ So fasst Rechtsanwalt Alfred Nemetschke rückblickend zusammen, was die jahrelange Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank mit Märkten, Banken und Investoren angerichtet hat.
Die künstlich niedrigen Zinsen hätten jahrelang Fehlanreize geschaffen – nicht nur bei privaten Investoren, sondern auch bei gemeinnützigen Bauträgern. „Die perverseste Konsequenz war, dass die Gemeinnützigen aufgehört haben, gemeinnützig zu bauen, weil Privatkredite so billig waren“, so Nemetschke. Geförderter Wohnbau sei dadurch systematisch verdrängt worden.
Ist also der Bankensektor schuld an der aktuellen Immobilienkrise?„Ja – aber primär die EZB“, betont Nemetschke. Die Banken hätten im Grunde nur auf ein Umfeld reagiert, in dem Geld praktisch nichts kostete. „Wenn ich für mein Geld kein Geld mehr kriege, dann gibt es irgendwann kein Geld mehr. Dann werden nur noch Gurken angebaut.“
Ohne die EZB-Zinspolitik, ist er überzeugt, „hätte das SIGNA-Geschäftsmodell gar nicht funktioniert“. Investoren seien in Renditeversprechen hineingezogen worden, die früher als absurd gegolten hätten. „Ein oder zwei Prozent galten als weltmeisterlich – und plötzlich waren zehn Prozent angeblich ein Selbstläufer.“ Doch nicht nur Immobilien seien von der billigen Liquidität erfasst worden. „Auch Oldtimer wurden um 50 Prozent zu teuer gekauft – oft mit Kredit. Jetzt bricht auch das ein.“
Zu all dem beigetragen hat wohl auch eine geldpolitische Fehlannahme. Nämlich, dass es wegen der hohen Staatsverschuldung gar nicht mehr dazu kommen könne, dass die Zinsen wieder nennenswert steigen. Dass die Überflutung mit billigem Geld also trotz allem irgendwie weitergehen müsse. Bekanntlich kam es anders, die Folgen für viele Bauprojekte waren fatal. Zinssätze, die vor der Nullzinsphase als moderat gegolten hätten, brachten Projektgesellschaften reihenweise ins Straucheln. Die Krise, die sich über Jahre unbemerkt angebahnt hatte, war schlagartig da.
Projekte sind nur dann viel wert, wenn gebaut wird
In der Krise reagieren jedoch viele Geldinstitute reflexhaft: Projekte stilllegen, Entwickler ausbooten, Konkurs anmelden. Ein Fehler, meint Nemetschke. „Damit setzt man den Developer aufs Existenzminimum – und macht das Projekt garantiert nicht besser.“ Kontrolle gehe verloren, Werte würden vernichtet. „Man hätte vielleicht 100 Millionen retten können – stattdessen hat man 160 abgefackelt“, bringt es Nemetschke auf den Punkt.
Mediator Peter Adler kann dennoch bis zu einem gewissen Grad nachvollziehen, dass Kreditgeber bei strauchelnden Projekten die Notbremse ziehen. „Aus ihrer Sicht verhalten sie sich vernünftig“, sagt er. Trotz aller Kritik betrachten sowohl er als auch Nemetschke die Rolle der Banken differenziert. Denn die Banken stehen auch unter dem Druck, ihre maroden Kredite aktiv managen zu müssen. Und noch etwas kommt dazu: „Der normale Bankenmarkt ist nicht dafür gebaut, dass jemand eine Immobilie kauft und wertgesteigert weiterverkauft“, sagt Adler. Banken hätten gelernt, Fabrikhallen, Einfamilienhäuser oder Zinshäuser zu finanzieren – nicht aber hochkomplexe Entwicklungsprojekte, die auf der Verwirklichung zukünftiger Erwartungen und Modellrechnungen gründen.
Ein Kernproblem liege in falschen Grundannahmen. „Ein Grundstück hat keinen besonderen Eigenwert“, betont Adler. Sein Wert ergebe sich im Wesentlichen aus der Möglichkeit, darauf wirtschaftlich sinnvoll zu bauen. Genau das aber hätten viele Banken ignoriert – mit fatalen Folgen. Heute stünden sie vor Projekten, die einst mit fünf Millionen bewertet und finanziert wurden, am Markt aber vielleicht noch zwei Millionen wert seien. „Projekte bleiben stehen, Banken wollen verkaufen – nur sind diese Projekte nichts mehr wert, sobald nicht mehr gebaut wird“, sagt Adler.
Besonders scharf fällt die Kritik an Immobiliengutachtern aus. „Die Gutachten sind oft das Papier nicht wert, auf dem sie stehen“, sagt Nemetschke. Zu oft zu viele Annahmen, zu wenig Realität. „Wenn die Annahmen nicht eintreten, gibt es oft keinen Plan B.“
Entscheidungen ohne ausreichende Grundlage
Was zudem oft fehlt, seien Mut, Expertise – und die Bereitschaft, externe Kompetenz einzukaufen. Banken seien oft „nicht bereit, sich diese Expertise zu holen“, wirft Peter Adler ein. Dabei gäbe es genügend Fachleute, die Projekte stabilisieren könnten. „Das aber ist nicht das Kerngeschäft der Banken.“ Und auch Treuhänder, die in vielen Fällen eingesetzt werden, seien nicht unbedingt prädestiniert dafür, zum Beispiel einen Verkauf bestmöglich abzuwickeln.
Am Ende läuft alles auf einen strukturellen Mangel hinaus: Entscheidungen ohne ausreichende Grundlage. „Blankes Entsetzen“, nennt Nemetschke das. Banken würden oftmals aus Kostendenken darauf verzichten, frühzeitig Juristen, Planer oder Marktkenner einzubinden – und reagierten später erratisch. Peter Adler: „Ich muss feststellen, ob dieses frühgeborene Projekt überhaupt lebensfähig ist. Wenn ja, hänge ich es an die Beatmungsmaschine. Das kostet Geld – aber alles andere kostet, Lebensfähigkeit vorausgesetzt, mehr.“
Dabei wäre alles so einfach, sagt Adler. „Zuerst einmal Due Diligence. Feststellen ob alle Verträge, Nachbesserungsmodelle für Liegenschaftszukäufe und technischen Aspekte geprüft sind.“ Warum das in vielen Fällen nicht geschieht? Es kostet nicht nur Geld sondern braucht auch Zeit. Zeit, die Banken und Insolvenzverwalter potentiellen Interessenten oft nicht geben. „Da soll man binnen einiger Wochen ein verbindliches Angebot machen – das geht so nicht“.
Mediatoren können helfen, Projekte zu retten
Und welche Rolle können Mediatoren dabei übernehmen? Bei dem Thema denkt man meist an außergerichtliche Streitbeilegung, bei der schon viel gewonnen ist, wenn es gelingt, alle Beteiligten an einen Tisch zu holen. Bei verunglückten Bauprojekten gehe es aber um viel mehr, sagt Adler. Einerseits gelte es, Vertrauen zu schaffen – und zwar auch dahingehend, dass diejenigen, die das Projekt retten sollen, dazu überhaupt in der Lage sind. Die Frage lautet dann: Kann der Geschäftsführer das? „Wenn nicht, muss man jemanden dazu holen.“ Und auch wenn er es kann, ist volle Unterstützung das Gebot der Stunde.
Die Aufgabe des Mediators sei es dabei zunächst, für alle Beteiligten „zu übersetzen“. Es könne aber sogar darauf hinauslaufen, „dass er selbst das Projekt führt, wenn es sonst niemand kann.“ Nachsatz: Den Beteiligten selbst gehe die „Selbstverständlichkeit des geraden Weges“ in solchen Fällen oft verloren.
Um es an einem Beispiel zu erläutern: Angenommen, ein Gebäude soll saniert werden. Es fehlen aber Flächen für Parkplätze. Um die Stellplatzverpflichtung zu erfüllen, müssten teure Umbauten vorgenommen werden. Daran droht alles zu scheitern, denn eine Finanzierung lässt sich seitens der Bank nicht mehr darstellen, und es würde sich auch kein Investor dafür finden. Das bereits investierte Geld wäre verloren.
Der überraschende Ausweg: In der Nachbarschaft gibt es ein Firmengebäude, das über deutlich mehr Parkplätze verfügt, als das Unternehmen braucht. „Dann können die benötigten Parkplätze dort angemietet werden.“ Solche Lösungen zu suchen, die naheliegend sind, an die aber niemand der unmittelbar Beteiligten denkt: Zum Beispiel das könne der Mediator übernehmen, sagt Adler. Es brauche eben unterschiedliche Qualitäten, um ein Projekt zu retten.
Und manchmal gelingt das sogar ohne neuen Kredit.
