Die Immobilienmärkte in ostdeutschen B- und C-Städten wie Magdeburg, Erfurt und Chemnitz haben sich in den vergangenen Jahren spürbar stabilisiert. Nach Jahren der Transformation zeigen die Standorte heute solide Fundamentaldaten und eine insgesamt stabile Entwicklung: Während Miet- und Leerstandsniveaus zunehmend denen vergleichbarer westdeutscher Märkte ähneln, liegen Kaufpreise und Mieten weiterhin deutlich unter dem Niveau der großen Metropolregionen. Gleichzeitig bleiben die Märkte von strukturellen Herausforderungen geprägt. Perspektivisch wird insbesondere der demografische Wandel die Nachfrage nach Wohn- und Büroflächen dämpfen, auch wenn sie in vielen Segmenten kurzfristig stabil bleibt. Das sind zentrale Ergebnisse einer Online-Pressekonferenz von RUECKERCONSULT mit Experten von Colliers, der Barton Group und der Deutschen Bürohaus GmbH (DVI Gruppe).
Wohnungsmarkt: Steigende Mieten bei begrenztem Angebot
Der Wohnungsmarkt in ostdeutschen B- und C-Städten ist von einem rückläufigen Neubau geprägt, wodurch sich das Angebot weiter verknappt. In den vergangenen Jahren hat sich die Zahl verfügbarer Mietwohnungen teils deutlich reduziert, während die Nachfrage stabil bleibt. Vor diesem Hintergrund ist mittelfristig mit weiter steigenden Mieten zu rechnen, wenn auch auf vergleichsweise moderatem Niveau im Vergleich zu den Top-7-Städten. Gleichzeitig bleiben die Wohnkosten für viele Haushalte tragbar, da steigende Einkommen die Mietbelastung teilweise kompensieren. Die Mietbelastungsquote in den betrachteten Städten liegt bei rund 25 Prozent und damit deutlich unter dem Niveau der großen Metropolregionen. Ein wesentlicher Treiber steigender Wohnkosten sind dabei weniger die Nettokaltmieten als vielmehr gestiegene Energie- und Nebenkosten.
Johannes Rost, Associate Director Residential Capital Markets bei Colliers in Deutschland, ordnet ein: „Trotz eines insgesamt angespannten Marktumfelds entwickeln sich die Wohnungsmärkte in ostdeutschen B- und C-Städten vergleichsweise stabil. Der Nachfrageüberhang im Bestand wird sich durch die rückläufige Neubautätigkeit weiter verstärken, sodass auch künftig mit moderaten, aber kontinuierlichen Mietsteigerungen zu rechnen ist. Gleichzeitig bleibt Wohnen in diesen Märkten im bundesweiten Vergleich bezahlbar.“
In einzelnen Märkten zeigt sich jedoch bereits ein differenziertes Bild: So ist etwa in Magdeburg der Mietwohnungsmarkt derzeit stärker von Wettbewerb geprägt, mit entsprechend höherem Vermietungsaufwand für Eigentümer.
„In Magdeburg sehen wir aktuell einen kompetitiven Mietermarkt, bei dem unter anderem das aktive Asset Management eine entscheidende Rolle spielt. Die Auswahl für Mieter ist größer als in vielen anderen Städten. Entsprechend intensiv ist der Wettbewerb auf Vermieterseite. Dies bedeutet, dass im Rahmen des aktiven Asset Managements beispielsweise Wohnungsmodernisierungen angestoßen werden müssen, um Vermietungen zu generieren. Gleichzeitig zeigt sich aber auch das unterschiedliche Mietniveau der Märkte: Während wir in Magdeburg im Schnitt bei rund 7,00 bis 8,00 Euro pro Quadratmeter liegen, erreichen vergleichbare Objekte in Dresden rund 10,00 bis 12,00 Euro pro Quadratmeter. Das unterstreicht die bestehenden Entwicklungsspielräume in B- und C-Standorten.“—Dominik Barton - Geschäftsführender Gesellschafter der Barton Group
Auch aus Investorensicht bleiben die Märkte attraktiv: Wohnbestandsobjekte können – aktives Immobilienmanagement vorausgesetzt – in vielen ostdeutschen Städten im bundesweiten Vergleich überdurchschnittliche Renditen erzielen. Der Rendite-Spread zu den Top 7 kann je nach Markt rund 230 bis 300 Basispunkte betragen, während die Preisniveaus nach den Korrekturen der vergangenen Jahre auch wieder attraktive Einstiegsmöglichkeiten bieten.
Büromarkt: Nachfrage nach Qualität, Bestand unter Druck
Auch die Büromärkte präsentieren sich insgesamt stabil, jedoch zunehmend segmentiert: Während moderne, ESG-konforme Flächen weiterhin gefragt sind, geraten ältere Bestandsobjekte stärker unter Druck. Die Entwicklung der Büromieten verdeutlicht diese Differenzierung: Spitzenmieten steigen stärker als Durchschnittsmieten, insbesondere in dynamischeren Märkten wie Dresden. Gleichzeitig bleibt der Leerstand in vielen ostdeutschen Städten im Vergleich zu den Top-7-Standorten moderat.
Dirk Wichner, Geschäftsführer der Deutschen Bürohaus GmbH, sagt dazu: „In unserem Portfolio liegt der Leerstand bei unter vier Prozent. Das ist auch darauf zurückzuführen, dass sich viele Unternehmen bewusst für kostengünstigere Standorte entscheiden und beispielsweise Büroflächen in periphereren Lagen zu niedrigeren Mieten nachfragen. Gleichzeitig ist der Markt sehr selektiv: Modernisierte Flächen lassen sich gut vermieten, während die Preissensibilität der Nutzer insgesamt gestiegen ist. Eine wichtige Rolle spielt zudem die öffentliche Hand als stabiler Nachfrager, häufig mit langfristigen Mietverträgen. Das sorgt in diesen Märkten für vergleichsweise verlässliche Cashflows.“
Auch auf der Investmentseite zeigt sich ein selektives Bild: Die Renditen für Büroimmobilien sind infolge der veränderten Kapitalmarktbedingungen seit 2022 gestiegen und die Preisfindungsphase ist noch nicht abgeschlossen. Die unterschiedlichen Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern sowie ein eingeschränkter Zugang zu Kapital bremsen das Transaktionsgeschehen.
Attraktive Renditen erfordern selektive Strategien
Für Investoren bieten ostdeutsche B- und C-Standorte weiterhin attraktive Rahmenbedingungen. Die Renditen für Bestandsobjekte liegen teils deutlich über dem Niveau der etablierten Investmentzentren. Gleichzeitig sind die Märkte kleinteiliger strukturiert und stärker von privaten sowie semi-institutionellen Akteuren geprägt. Die Preiskorrekturen der vergangenen Jahre haben vielerorts zu attraktiveren Einstiegsniveaus geführt, insbesondere für Value-Add-Strategien.
Johannes Rost dazu: „Die Renditeaufschläge gegenüber den Top-Standorten sind weiterhin deutlich, gleichzeitig haben die Preiskorrekturen der vergangenen Jahre in vielen Märkten zu attraktiveren Einstiegsniveaus geführt. Insgesamt zeigt sich: Ostdeutsche B- und C-Standorte bleiben ein chancenreiches, aber anspruchsvolles Investmentumfeld, das eine aktive und langfristig ausgerichtete Strategie erfordert.“
Dominik Barton fügt hinzu: „Wir investieren seit 2021 gezielt in ostdeutsche B- und C-Standorte und sehen dort weiterhin Potenzial. Gleichzeitig ist der Markt deutlich anspruchsvoller geworden: Die Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern liegen teilweise noch auseinander, und Investitionen erfordern ein sehr selektives Vorgehen sowie eine genaue Prüfung von Standort und Objekt.“
Die Rahmenbedingungen bleiben dabei herausfordernd: Der Zugang zu Kapital ist derzeit noch eingeschränkt, Transaktionen kommen selektiver zustande, und auch strukturelle Faktoren wie demografische Entwicklungen sowie steigende Anforderungen an Gebäudequalität können die langfristigen Perspektiven der Märkte beeinflussen. Entsprechend gewinnt eine differenzierte Prüfung einzelner Investitionen weiter an Bedeutung.
Dirk Wichner ergänzt: „Entscheidend ist, die Objekte aktiv weiterzuentwickeln und an die Anforderungen der Nutzer anzupassen. Nur so lassen sich die vorhandenen Marktpotenziale langfristig nutzen.“
