Die jüngste Eskalation im Nahen Osten könnte die gewerbliche Immobilienfinanzierung in Deutschland spürbar belasten. Es ist davon auszugehen, dass der Druck weniger über steigende Leitzinsen als vielmehr über höhere Risikozuschläge, strengere Kreditstandards und eine sinkende Risikobereitschaft der Banken entstehen wird. Zu diesem Ergebnis kommt das aktuelle Whitepaper von PTXRE „Geopolitik & gewerbliche Immobilienfinanzierung: Transmissionskanäle, Kreditparameter und Szenarien“.
Der Konflikt trifft auf ein bereits angespanntes Finanzierungsumfeld mit verschärften Kreditstandards sowie strukturell gestiegenen regulatorischen Anforderungen und Refinanzierungskosten. Die Analyse zeigt, dass ein geopolitischer Schock in diesem Umfeld nicht isoliert wirkt, sondern bestehende Restriktionen verstärkt.
Risikoprämien statt Leitzinsen als zentraler Treiber
Ein zentrales Ergebnis des Whitepapers ist, dass steigende Finanzierungskosten nicht zwingend aus höheren Leitzinsen resultieren. Vielmehr wirken mehrere Faktoren gleichzeitig – darunter steigende Bankmargen, höhere Kapitalmarktrenditen und eine insgesamt vorsichtigere Kreditvergabe.
„Die Wirkung geopolitischer Risiken entfaltet sich nicht linear über den Zins, sondern über ein Bündel an Anpassungen im Kreditprozess – von Pricing über Covenants bis hin zur Risikobereitschaft der Banken“, sagt Andreas Trumpp, Head of Market Intelligence & Foresight bei PTXRE.
Szenarien und Auswirkungen
Im wahrscheinlichsten Szenario eines länger anhaltenden Konflikts von mehreren Monaten ist mit deutlich restriktiveren Kreditbedingungen zu rechnen: steigende Margen, sinkende Beleihungsausläufe und strengere Anforderungen an Kapitaldienstfähigkeit und Sicherheiten.
Bei einer immer unwahrscheinlicher werdenden kurzfristigen Eskalation mit anschließender Beruhigung wären die Auswirkungen dagegen voraussichtlich begrenzt: Transaktionen würden sich temporär verzögern, die Kreditverfügbarkeit bliebe im Wesentlichen erhalten, Margenanpassungen fielen moderat aus.
In einem Stressszenario mit zusätzlicher Finanzmarktverwerfung könnte sich die Situation deutlich verschärfen: Die Kreditvergabe würde sich auf wenige erstklassige Objekte konzentrieren, während Refinanzierungen zum zentralen Risiko werden und große Teile des Marktes faktisch vom Fremdkapitalzugang abgeschnitten wären.
Zunehmende Polarisierung der Finanzierungslandschaft
Die Effekte fallen je nach Assetklasse unterschiedlich aus und betreffen einzelne Segmente deutlich stärker als andere: Während Core-Immobilien mit stabilen Cashflows und solider Kapitalbasis auf Investorenseite grundsätzlich finanzierbar bleiben, geraten Secondary- und Value-Add-Immobilien deutlich stärker unter Druck. Gleiches gilt für sogenannte Transitional-Assets, also Immobilien mit Repositionierungs-, Vermietungs- oder Modernisierungsbedarf, die ohnehin bereits mit Herausforderungen im aktuellen Umfeld konfrontiert sind.
„Wir sehen keine flächendeckende Kreditklemme, sondern eine zunehmende Differenzierung des Marktes. Kapital bleibt verfügbar – aber deutlich selektiver und stärker risikoorientiert“, sagt Sascha Baran, Geschäftsführer und verantwortlich für Debt & Structured Finance bei PTXRE.
Besonders betroffen sind neben risikoreicheren Beständen auch Refinanzierungsfälle und Projekte mit hohem CapEx-Bedarf. Hier kann sich der Zugang zu Fremdkapital deutlich verschlechtern oder temporär ganz entfallen.
Refinanzierungsdruck und strategischer Handlungsbedarf
Da ein großer Teil der gewerblichen Immobilienfinanzierungen in Deutschland langfristig festverzinst ist, wirken sich externe Schocks zeitverzögert aus – insbesondere bei Refinanzierungen und Transaktionen. Gleichzeitig ist mit einer Verlangsamung der Marktaktivität zu rechnen, da viele Akteure zunächst abwarten.
Aus der Analyse ergibt sich ein klarer Handlungsimpuls für Marktteilnehmer: Finanzierungsportfolios sollten systematisch auf Verwundbarkeiten geprüft werden, insbesondere im Hinblick auf Fälligkeiten, Covenant-Spielräume und Zinsbindungen.
„Wer Refinanzierungen frühzeitig vorbereitet und seine Finanzierungsstruktur aktiv steuert, verschafft sich in einem selektiveren Marktumfeld einen entscheidenden Vorteil“, so Baran.
Das Whitepaper steht hier zum Download zur Verfügung.
