Die Einfamilienhäuser nehmen schon wieder richtig Fahrt auf, die Wohnungen sind zwar noch einstellig negativ, aber mit einem erheblich besseren Trend als 2023. Nur die Gewerbeimmobilien zeigen mehrheitlich nach unten. In Summe sind rund acht Prozent weniger Verbücherungen und Immobilienumsatz noch kein Aufschwung, aber der Rückgang beläuft sich nicht einmal mehr auf ein Drittel von dem des Jahres 2023.
Im Jahr 2024 liegt der österreichischen Immobilienmarkt mengenmäßig zwischen jenen der Jahre 2014 und 2015. Ein Jahrzehnt positiver Entwicklung hat sich in nichts aufgelöst. 2024 weist die RE/MAX-Statistik 100.854 verbücherte Objekte aus. Das sind um -8.558 weniger als 2023 (-7,8 %), und um -62.412 weniger als 2021 (-38,2 %). Die schlechte Nachricht: Es ging 2024 noch einmal talwärts, die gute: Nicht überall und wo doch, dann bei weitem nicht mehr so schnell wie zuvor: Nach -25,3 % von 2022 auf 2023 klingen -7,8 % schon nach Erholung.
Die Ursachen für den Einbruch am Immobilienmarkt seit 2021 sind bekannt: Verunsicherung aufgrund der Inflation durch die Lieferkettenprobleme während und nach Corona, dann der Kriegsschock, die Energiepreissteigerungen und die massiven Kreditzinserhöhungen durch die EZB zur Inflationsbekämpfung und nicht zuletzt, als der Abschwung ohnedies schon voll in Gange war, die in dem Ausmaß hausgemachte Verschärfung der Kreditvergaberichtlinien (KIM-Verordnung). Mittlerweile sind die Energiepreise wieder zurückgegangen, ebenso die Inflation und die Kreditzinsen – zwar nicht auf das Niveau von vor Corona aber erheblich unter die Spitzenwerte.
Die Aussichten: Die rückläufigen Zinsen, die niedrigere Inflation und die temporären Befreiungen von den Gebühren für die Eintragung von Eigentumsrecht und Pfandrecht im Grundbuch, wie auch gewisse psychologische Gewöhnungseffekte haben die negative Entwicklung zuletzt gebremst, von einer nachhaltigen Erholung des heimischen Immobilienmarktes kann aber noch keine Rede sein.
„Das Ende der KIM-Verordnung mit Ende Juni 2025 nährte die Hoffnung auf spürbare Verbesserung bei der Finanzierung von Immobilien. Allerdings hat das Finanzmarktstabilitätsgremium am 26. Februar 2025 eine Leitlinie für die Banken für die Vergabe von Immobilienfinanzierungen beschlossen. Diese Leitlinien entsprechen den Kriterien wie sie in der KIM-Verordnung erlassen wurden. Es werden weiterhin starr eine Beleihungsquote von maximal 90 %, eine Schuldendienstquote von maximal 40 % und eine Laufzeit von maximal 35 Jahren zwar nicht mehr verordnet, aber immer noch dringend empfohlen.“—Bernhard Reikersdorfer - Managing Director von RE/MAX Austria
„Wie bisher würde auch weiterhin eine Haushaltsrechnung, die eine höhere individuelle Leistbarkeit – zum Beispiel aufgrund des verfügbaren freien Einkommens – beweist, in der Regel keine Berücksichtigung finden. Diese Vorgehensweise lässt befürchten, dass es kaum Verbesserungen für die Konsumenten bei der Kreditvergabe geben wird. Dies ist definitiv ein Schritt in die falsche Richtung.“ „Irgendjemand wird auf jeden Fall enttäuscht sein, entweder das Gremium, weil sein Rat nicht befolgt wird, oder die Konsumenten, weil sich ihre Kreditvergabesituation nicht wie angekündigt und erwartet verbessert.“— Anton Nenning, RE/MAX Austria Head of Research.
Die Ankündigung eines bundeseinheitlichen Wohnbaukreditprogramms für junge Menschen ist auf jeden Fall zu begrüßen. „Die Schaffung von Eigentum während der Berufszeit muss unbedingt gefördert werden – Eigentum bedeutet mehr frei verfügbares Einkommen in der Pension und schützt gleichzeitig vor Altersarmut. Jetzt gilt es abzuwarten, wann und in welcher Form die Ankündigung der Regierung auch tatsächlich umgesetzt wird“, meint Reikersdorfer. Es muss allerdings im gleichen Atemzug auch dringend in die Schaffung von neuem Wohnraum intensiviert werden, ob durch Neubau, Umbau oder Sanierung sei dahingestellt. „Wir brauchen bei steigender Nachfrage nach Wohnraum dringend mehr Angebot, damit massive Preissteigerungen aufgrund einer Angebotsknappheit in Zukunft hintangehalten werden“, so Reikersdorfer.
Vereinfacht dargestellt lassen sich die Immobilienkategorien 2024 in drei Gruppen aufteilen:
- Häuser: Die Einfamilienhäuser performen am besten, rund ein Viertel positiver als 2023 (Menge: +19,4 %; Wert: +18,2 %), aber auch Doppelhaushälften (-0,8 %; +4,8 %), sonstige Gebäude (-1,8; +3,9 %) und Hausanteile (-2,3 %; +31,0 %) legen wertmäßig zu; Mehrfamilienhäuser (-3,7 %; -5,6 %) bleiben noch einstellig negativ.
- Gewerbeimmobilien sind noch nicht vom Aufschwung erfasst: Hotel/Beherbergungsbetriebe inkl. Hotelapartments (-78,5 %; -61,7 %), Bürogebäude (-32,4 %; -42,6 %), Zinshausanteile (-41,7 %; -34,6 %), Geschäftslokale (-20,9 %, -30,3 %), Büroflächen (-25,3 %; -22,4 %), liegen um mindestens ein Fünftel oder mehr unter dem Vorjahr. Zinshäuser sind ein Sonderfall (-26,1 %; +3,5 %).
Nur Lagerflächen sind mit einem Drittel mehr (+28,7 %; +35,3 %) klar im Aufwind.
Aber auch Landwirtschaften (-36,0 %; -44,4 %) und Wald (+4,4 %, -45,0 %) sind rückläufig, ebenso Luxus am Wasser in Form von Gebäuden (-46,1 %; -24,7 %) und Grundstücken (-44,0 %; -69,1 %).
- Wohnungen machen mit -9,1 % weniger Menge und -8,2 % weniger Umsatz aufgrund der großen Anzahl die Statistik. Reihenhäuser entwickeln sich parallel (-10,5 %; -7,4 %). Etwas schlechter liegen PKW-Abstellflächen (-13,0 %; -5,0 %), Dachgeschoßwohnungen (-10,5 %; -15,0 %) und vor allem die Grundstücke (-11,7 %; -20,9 %).
RE/MAX 2024: neuer Rekord bei Anzahl der verkauften Immobilien
„Das Jahr 2024 war durchaus herausfordernd, wir haben es aber gemeinsam als Netzwerk sensationell gut gemeistert. Während der Markt nochmals spürbar zurückgegangen ist, haben die Kolleginnen und Kollegen im RE/MAX-Netzwerk 2024 so viele Immobilien verkauft wie noch nie. Mittlerweile sind wir an rund 30 Transaktionen pro Tag beteiligt, d.h. wir haben auch im letzten Jahr unsere Marktstellung deutlich weiter verbessert“, so Reikersdorfer.
Grundbuch als Datenbasis
Datenquelle für den RE/MAX-ImmoSpiegel ist seit 2009 die lückenlose Erfassung aller Kaufverträge im öffentlich zugänglichen amtlichen Grundbuch. Diese Zahlen sind daher die verlässlichsten am Markt. IMMOunited – die Experten für Immobiliendaten – haben sie ausgelesen und als Kaufvertrags-Sammlung publiziert. RE/MAX Austria, Österreichs mit Abstand größter und erfolgreichster Immobilienvermittler, analysiert sie für ganz Österreich und veröffentlicht sie exklusiv im RE/MAX-ImmoSpiegel.
„Wir erheben Transaktionsdaten aus dem österreichischen Grundbuch und ergänzen diese z. B. um historisch erfasste Nutzwertgutachten, Flächenwidmungs- und Gebäudeinformationen aus dem Grundstücksverzeichnis sowie Daten aus Immobilieninseraten zu vollständigen Transaktionsdatensätzen, die für einen transparenten Immobilienmarkt sorgen und für unsere Kunden und Unternehmen der Immobilienwirtschaft wertvolle Entscheidungsgrundlagen darstellen.“—Roland Schmid, Eigentümer und Geschäftsführer der IMMOunited GmbH.
