Es kommt zum Glück nur äußert selten vor – dass eine Bank in die Insolvenz schlittert und ihre Kunden auf die Einlagensicherung angewiesen sind. Fast genau vor fünfeinhalb Jahren gab es einen solchen Fall: Der Commerzialbank Mattersburg wurde am 14. Juli 2020 der Geschäftsbetrieb behördlich untersagt, kurz danach wurde der Konkurs eröffnet. Somit trat der sogenannte „Sicherungsfall“ ein: Die Kunden hatten keinen Zugriff mehr auf ihre Konten, die Einlagensicherung Austria (ESA) als gesetzliche Sicherungseinrichtung musste einspringen.
Aber bis zu welchem Betrag sind dann Einlagen einer Wohnbaugesellschaft gedeckt? Und zwar konkret dann, wenn es um ein Treuhandkonto für die Abwicklung eines Wohnungskaufs geht? Bis zu 100.000 Euro, wie es normalerweise der Fall ist? Oder liegt ein Sonderfall mit erhöhtem Schutzniveau vor?
Ein jahrelanger Rechtsstreit darüber landete bereits zum zweiten Mal beim Obersten Gerichtshof. Und dieser hat nun den Gerichtshof der Europäischen Union (EuGH) eingeschaltet. Das österreichische Höchstgericht fragte die Richter in Luxemburg, wie die unionsrechtlichen Vorgaben für solche Fälle auszulegen sind. Nun gilt es, auf die Antwort des EuGH zu warten. Sie kann durchaus auch für andere Wohnbauvereinigungen Bedeutung haben.
Bankenpleite verhinderte Auszahlung
Aber von Anfang an: Wie kam es überhaupt zu dem Rechtsstreit, und um welche Regelungen geht es? Eine Privatperson hatte im März 2020 von einer gemeinnützigen Wohnbaugesellschaft eine Vorsorgewohnung gekauft, die der Käufer in weiterer Folge vermietete. Der Kaufpreis betrug 167.600 Euro. Der Kaufvertrag enthielt eine Treuhandvereinbarung, demnach sollte ein Rechtsanwalt den auf ein Treuhandkonto eingezahlten Kaufpreis samt Zinsen an die Wohnbaugesellschaft überweisen, sobald das Wohnungseigentum für den Käufer im Grundbuch eingetragen worden war.
Wegen der Bankenpleite kam es aber nicht mehr zu der Auszahlung. Die Einlagensicherungseinrichtung überwies daraufhin 100.000 Euro auf ein neues Treuhandkonto bei einer anderen Bank.
Sonderregeln für Kauf von Wohnimmobilien
Nun ist die Einlagensicherung in Österreich im Einlagensicherungs- und Anlegerentschädigungsgesetz (ESAEG) geregelt. Europarechtliche Grundlage ist die Richtlinie 2014/49/EU über Einlagensicherungssysteme. Gesichert sind, wie schon erwähnt, im Normalfall 100.000 Euro pro Einleger. In Sonderfällen sind jedoch für einen begrenzten Zeitraum Beträge bis 500.000 Euro von der Einlagensicherung gedeckt. Und zwar unter anderem dann, wenn es um Einlagen geht, die „aus Immobilientransaktionen im Zusammenhang mit privat genutzten Wohnimmobilien resultieren“. So steht es im ESAEG (§ 12 Z 1 lit. a). Und auch die EU-Richtlinie sieht vor, dass in solchen Fällen ein höherer Betrag durch die Einlagensicherung geschützt sein soll.
Der Wohnungskäufer und die Verkäufergesellschaft gingen also davon aus, dass die komplette Einlage auf dem Treuhandkonto ersetzt werden müsse, und klagten die Sicherungseinrichtung auf den Restbetrag von 67.638,62 Euro. Die Gerichte erster und zweiter Instanz wiesen die Klage ab, der OGH entschied jedoch vom Grundsatz her zugunsten der Kläger (6 Ob 139/22t). Bei einem offengelegten Treuhandkonto seien beide, der Wohnungskäufer wie auch die Wohnbaugesellschaft, als Treugeber anzusehen, heißt es sinngemäß in der Entscheidung. Daher sei ihnen die Einlage auf dem Konto je zur Hälfte zuzurechnen.
Damit wären selbst die 100.000 Euro pro Einleger allein damit noch nicht ausgeschöpft gewesen. Allerdings verwies der OGH die Sache ans Erstgericht zurück, weil noch abzuklären war, ob die beiden Kläger womöglich weitere Einlagen bei der insolventen Bank hatten.
Was gilt bei einer GmbH?
Beim Käufer war das nicht der Fall, ihm zahlte die Sicherungseinrichtung daraufhin die Hälfte des eingeklagten Betrages aus. Bei der Wohnbauvereinigung stellte sich jedoch heraus, dass sie insgesamt bereits 100.000 Euro an Einlagensicherung erhalten hatte.
Und damit kam die Sonderregelung nach § 12 ESAEG ins Spiel. Aber: Kann sich tatsächlich auch die Verkäufergesellschaft darauf berufen, dass es sich bei dem Geld auf dem Treuhandkonto um eine Einlage aus einer Transaktion „im Zusammenhang mit einer privat genützten Wohnimmobilie“ handelt?
Vom Berufungsgericht wurde das im zweiten Rechtsgang bejaht. Laut dem OGH hängt es jedoch davon ab, wie die entsprechende Regelung in der EU-Richtlinie auszulegen ist. Fallen auch Einlagen einer in der Rechtsform einer GmbH betriebenen Wohnbauvereinigung, die aus dem Verkauf einer Wohnung an eine natürliche Person stammen, unter diese Bestimmung? Kommt es dabei also auf die Zweckwidmung der Immobilie an? Oder aber darauf, ob der jeweilige Einleger die Immobilie privat oder im Rahmen seines Geschäftsbetriebs nützt?
Unterschiedliche Auslegungen
Nach dem deutschsprachigen Wortlaut der Bestimmung tendiert der OGH wohl eher zur zweiteren Auslegung. Was zur Folge hätte, dass die Wohnbaugesellschaft keinen Anspruch mehr aus der Einlagensicherung hätte. Aus der englischen und französischen Sprachfassung ergebe sich das jedoch nicht zweifelsfrei, heißt es in der Vorlageentscheidung des Höchstgerichts (6 Ob 193/24m). Die Bestimmung werde noch dazu in den einzelnen Mitgliedstaaten unterschiedlich ausgelegt: In einigen Ländern gehe man davon aus, dass in vergleichbaren Fällen auch Einlagen juristischer Personen von der höheren Sicherung umfasst seien, in anderen nicht.
Klären muss das nun der EuGH. Bis zum Vorliegen dieser Entscheidung wurde das Verfahren vor dem österreichischen Höchstgericht ausgesetzt, fürs Erste heißt es also abwarten. Wir werden über den Ausgang berichten.
