Der deutsche Wohn-Investmentmarkt konnte die im vergangenen Jahr begonnene Markterholung ins neue Jahr 2025 transferieren. Das Investmentvolumen legte in den ersten drei Monaten gegenüber dem Vorjahr signifikant zu und es wurden 2,5 Mrd. Euro in größere Wohnungsbestände (ab 30 Wohneinheiten) investiert. Damit ist der Wohn-Investmentmarkt weiterhin die umsatzstärkste Assetklasse, deutlich vor Büro (ca.1,7 Mrd. Euro) sowie Logistik und Retail (jeweils ca. 1,3 Mrd. Euro). Zwar wurde der langjährige Durchschnitt um 40 % verfehlt, das Vorjahresquartalsergebnis allerdings mehr als verdreifacht. Die sichtbare Markterholung dürfte im weiteren Jahresverlauf vor dem Hintergrund der abgeschlossenen Preis- und Konsolidierungsphase, der wahrscheinlichen geldpolitischen Lockerung der EZB und einer überdurchschnittlich ausgeprägten Mietpreissteigerung an Breite und Fahrt gewinnen. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.
„Nach den ersten drei Monaten des Jahres 2025 belief sich das Residential-Investitionsvolumen auf 2,5 Mrd. Euro. Wohnen bleibt somit die umsatzstärkste Assetklasse im deutschen Immobilienmarkt. Während größere Bestandsportfolios in den beiden vergangenen Jahren noch einen für den deutschen Wohn-Investmentmarkt ungewöhnlich niedrigen Marktanteil innehatten, nehmen sie in den ersten drei Monaten mit 1,5 Mrd. Euro den größten Anteil am Gesamtmarkt ein. Außerdem klar positiv zu bewerten ist, dass wieder erste größere bundesweite Portfolios im Value-add-Segment verkauft werden konnten“, erläutert Christoph Meszelinsky, Geschäftsführer und Head of Residential Investment von BNP Paribas Real Estate.
„Nicht nur die erhöhte Anzahl an registrierten Großtransaktionen, sondern auch die insgesamt deutlich angestiegene Frequenz der zum Abschluss gebrachten Transaktionen zeigt, dass die Unsicherheiten für Investoren aus dem Markt weichen und sich ein tragfähiges Preisgefüge herausgebildet hat. Zwar sind die Finanzierungskosten aktuell leicht gestiegen, jedoch sprechen die sehr hohe Mietpreisdynamik und die verbesserte Kapitalverfügbarkeit kurz- und mittelfristig für einen in der Breite weiter an Fahrt aufnehmenden deutschen Wohn-Investmentmarkt.“
Großvolumige Deals über 100 Mio. Euro tragen 40% zum Gesamtvolumen bei Großdeals über 100 Mio. Euro (Ø10 Jahre: 50%) kommen mit 40% auf den höchsten Marktanteil. Immerhin stehen in diesem Größensegment schon über 1 Mrd. Euro an Investmentvolumen zu Buche. Drei bundesweite Portfolios zeichnen hierfür verantwortlich.
Bestandsportfolios dominieren aktuell den Markt
Ein Zeichen für die abgeschlossene Konsolidierungsphase ist das deutlich höhere Gewicht von großvolumigen Bestandsportfolios. So dominierte diese Assetklasse mit 58 % (Ø10 Jahre: 46 %) stärker als in den vergangenen drei Jahren den deutschen Wohn-Investmentmarkt. Mit kumuliert knapp 1,5 Mrd. Euro Investmentvolumen bleiben Bestandsportfolios absolut betrachtet jedoch weiterhin signifikant unter dem zehnjährigen Durchschnitt (Ø10 Jahre: knapp 2,4 Mrd. Euro).
Equity/Real Estate Funds aktuell besonders stark auf der Käuferseite
Die Verteilung des Investmentvolumens auf die Käufergruppen ist nicht unbedingt typisch für den deutschen Wohn-Investmentmarkt. Equity/Real Estate Funds sind mit fast knapp 1 Mrd. Euro beziehungsweise einem Marktanteil von 39 % (Ø10 Jahre: 10 %) die mit Abstand stärkste Käufergruppe.
Equity/Real Estate Funds werden häufig als First Mover gesehen, da sie mit einer hohen Eigenkapitalausstattung relativ flexibel und opportunistisch agieren können. Dahinter kommen nur noch Immobilienunternehmen, Spezialfonds und Investment-/Asset Manager auf Umsatzanteile im zweistelligen Prozentbereich.
A-Städte weniger stark als im Vorjahr beteiligt
Auffällig an der Verteilung des Investmentvolumens ist, dass das solide Investmentumfeld der A-Städte zuletzt nicht mehr so stark gesucht wurde. So kommen die A-Städte nur auf einen unterdurchschnittlichen Marktanteil von 37 % (Ø10 Jahre: 48 %). Auch Berlin verharrt mit einem Investmentumsatz von 545 Mio. Euro auf einem leicht unter dem Durchschnitt (Ø10 Jahre: 26 %) notierenden Niveau von 22 %. Ein Grund hierfür dürfte die wieder angezogene Bedeutung von großvolumigen bundesweiten Portfolios sein.
Perspektiven
„Die spürbar angestiegene Anzahl sowohl an registrierten Transaktionen insgesamt als auch von Großtransaktionen sowie das zurückgekehrte Investoreninteresse am Value-add-Bereich können als Beleg für die abgeschlossene Konsolidierungs- und Preisfindungsphase gewertet werden. Bemerkenswert ist, dass die A-Städte, als sichere Häfen in Schwächephasen für gewöhnlich besonders gesucht, im ersten Quartal auf einen deutlich unterdurchschnittlichen Umsatzanteil kommen. Dies begründet sich in der Rückkehr von ersten größeren Deals auch abseits der A-Städte und großvolumigeren bundesweiten Portfolios. Dies stützt die Marktbeobachtung aus dem vergangenen Jahr: Der deutsche Wohn-Investmentmarkt gewinnt mehr und mehr das Vertrauen von Investoren zurück, kann sich als verlässliche Cash-Flows generierende Assetklasse in volatilen Zeiten behaupten und weiter an Fahrt aufnehmen.
Vor dem Hintergrund der jüngst beschlossenen finanzpolitischen Maßnahmen der Bundesregierung sowie der zollpolitischen Manöver der US-Administration ist eine weitere geldpolitische Lockerung durch die EZB aktuell mehr denn je mit Unsicherheit behaftet. Durch die tendenziell entgegengesetzten Wirkungsrichtungen des deutschen Finanzpakets und der amerikanischen Zollpolitik auf die SWAP-Rates dürften sich die Fremdkapitalkosten jedoch aller Voraussicht nach vorerst auf dem gefundenen Niveau einpendeln. Auch die gesunden Fundamentaldaten auf der Nachfrageseite sprechen für ein weiter anziehendes Investoreninteresse. So kommt zu dem über Jahre aufgestauten Nachholbedarf zuletzt ein spürbarerer Bevölkerungszuwachs hinzu. Jüngsten Prognosen zufolge dürfte die Bevölkerung gerade in den Top-Standorten auch in den kommenden Jahren weiter anziehen, wodurch der Mietwohnungsmarkt weiterhin unter erheblichen Nachfragedruck stehen wird.
Angebotsseitig wird indes auf absehbare Zeit der Wohnungsneubau weiter lahmen und den vorhandenen Bedarf nicht decken können. Dies äußerte sich bereits in den stärksten Mietpreisanstiegen seit vielen Jahren. Dieser Prozess dürfte kurz- und mittelfristig weiter anhalten.
Wir gehen für den weiteren Jahresverlauf 2025 von einer weiter in ihrer Dynamik als auch in ihrer Breite gewinnenden Markterholung aus. Ein realistisches Szenario ist ein Investmentvolumen im zweistelligen Milliardenbereich und die Fortsetzung der im vergangenen Quartal begonnenen Renditekompression bis zum Jahresende“, fasst Christoph Meszelinsky die weiteren Aussichten zusammen.
