Die frequenz- und umsatzstärksten Einkaufsstraßen Österreichs sind - vor allem aufgrund der hohen Zahl an Touristen und des Bevölkerungswachstums - in Wien zu finden. Die Wiener Innenstadt blieb im Jahr 2023 trotz Stagnation der Wirtschaft resilient, der Leerstand in A-Lagen hat sich bei rund 3 % und damit auf sehr niedrigem Niveau eingependelt.
Die Spitzenmiete in der Innenstadt liegt konstant bei EUR 360,00/m²/Monat und sollte bis Jahresende zumindest auf diesem Niveau bleiben. Diese Spitzenmiete wird am Kohlmarkt erzielt. Insgesamt gibt es im Bereich Kohlmarkt bzw. Goldenes Quartier 91 Geschäfte, von denen aktuell einige – wie etwa die markante Ecklage, in die im Laufe des Jahres Dior einziehen soll - wegen Umbauten leer stehen. „Der Kohlmarkt zählt weltweit zu den begehrtesten Einkaufsstraßen – vor allem bei internationalen Luxus Brands“, so Walter Wölfler, Head of Retail CBRE. 2024 hat sich bereits VanCleef & Arpels am Kohlmarkt niedergelassen, bald soll Stone Island (Moncler Gruppe) eröffnen. „Der Kohlmarkt ist zwar nur halb so frequenzstark wie die Kärntner Straße, aber die Kaufkraft der Passanten ist hier wesentlich höher – auch getrieben durch die Luxus-Touristen aus China, den USA und Ozeanien“, so Wölfler.
Am Graben, wo sich 2023 Longines und V-Zug niederließen, werden sukzessive mittelpreisige Konzepte von Luxusmarken verdrängt – aktuelles Beispiel: Saint Laurent zieht in den ehemaligen Salamander. Vielfältige Gastronomieangebote und - konzepte – wie etwa die neue Guglhupf Bar des Rosewood Vienna – machen den Graben verstärkt zum Verweilort.
Die Kärntner Straße weist eine ähnliche Frequenz wie der Graben auf, die Spitzenmieten sind allerdings unter dem Niveau der benachbarten Straßen und liegen bei rund EUR 150,00 – 200,00/m²/Monat. Die Leerstände auf der Kärntner Straße sind die Folge von Insolvenzen m mittelpreisigen Modesegment sowie im Schuhhandel: 2023 schlossen Salamander sowie Hallhuber ihre Filialen. „Ankerbetriebe“ auf der Kärntner Straße sind nach wie vor das P&C Weltstadthaus sowie der Steffl Department Store.
„In der Wiener Innenstadt – insbesondere im Bereich Kärntner Straße, Graben, Kohlmarkt inkl. Goldenem Quartier – gleichen sich Angebot und Nachfrage weitgehend aus. Der Handel in der Innenstadt konzentriert sich auf die Eröffnung von Flagship-Standorten in diesen Lagen, daher sollten diese auch in den kommenden Jahren stabil bleiben“, so Wölfler.
Mariahilfer Straße: längste Einkaufsstraße Österreichs
Die frequenzstärkste und längste Einkaufsstraße Österreichs ist die Mariahilfer Straße mit rund 1,8 Kilometer Länge, 322 Geschäften in A-Lage und mit rund 210.000m² Retailflächen. Ähnlich wie in der Kärntner Straße sind die aktuellen Leerstände vornehmlich auf Konzerninsolvenzen und Marktaustritte – primär im Bereich der mittelpreisigen Fashion – zurückzuführen. „Die Verkaufsflächen der Bekleidungsbranche wurden auf der Mariahilfer Straße im Jahr 2023 um 22% reduziert. Die Nachvermietungen führten zu einer höheren Diversifizierung des Angebotsmixes bei leicht gestiegenem Leerstandsniveau“, so Wölfler. „Entscheidend für den zentrumsnahen Teil der Mariahilfer Straße wird die Zukunft des Projektes Lamarr sein, das eigentlich ein Ankerbetrieb für diesen Straßenabschnitt sein sollte“, so Wölfler.
