Retail-Markt mit bislang stärkstem Quartal beim Flächenumsatz

Das Marktsentiment im deutschen innerstädtischen Einzelhandel erweist sich als wesentlich positiver und vielschichtiger, als es die aktuellen Schlagzeilen rund um Galeria-Insolvenzen und Filialschließungen nahelegen. Das geht aus der Analyse von BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) zu den ersten drei Quartalen 2026 hervor. Mit einem Flächenumsatz von rund 385.000 m² liegt die Bilanz nach neun Monaten gut 10 % über dem Durchschnitt der vergangenen fünf Jahre — getragen von einer Vermietungsdynamik, die sich im dritten Quartal noch einmal beschleunigte.

Allein zwischen Anfang Juli und Ende September wurden rund 150.000 m² neuvermietet beziehungsweise neu eröffnet — das entspricht fast 40 % des gesamten Volumens der ersten drei Quartale. Damit zählt Q3 2026 zu den umsatzstärksten Quartalen der vergangenen fünf Jahre. Beachtliche 86.000 m² des Q3-Ergebnisses — anteilig knapp 57 % — entfallen auf Großflächenvermietungen ab 1.000 m². Dieser Wert belegt, dass der Markt trotz der zahlreichen und teils sehr umfangreichen Nachvermietungsprozesse im Anschluss an die Corona-Krise weiterhin verfügbare Einzelhandelsflächen in dieser Kategorie bereithält.

Kooperationsmodelle als Alternative zur klassischen Nachfolge

Die komplexe Angebots- und Nachfragesituation auf dem Vermietungsmarkt lässt sich nicht allein durch klassische Mieterwechsel auflösen. Zunehmend zu beobachten sind Kooperationen, die im besten Fall wichtige Synergieeffekte freisetzen. Als Beispiel führt BNPPRE den französischen Sportspezialisten Decathlon an, der inzwischen nicht nur in ehemaligen Galeria-Kaufhäusern, sondern als Teilflächen- beziehungsweise Untermieter in mehreren MediaMarkt-Filialen Platz findet — und demnächst auch bei IKEA in Hamburg-Altona einzieht. Während ein Retailer deutlich weniger Fläche benötigt als noch vor fünf oder zehn Jahren, erschließt der andere ganz neue Lagen. Optimalerweise profitieren beide Akteure sowie die Innenstadt oder das Shoppingcenter von diesem Konstrukt.

Schnelllebigkeit am Beispiel der Frankfurter Zeil

Was aus der Perspektive der Neuvermietung positiv zu werten ist, veranschaulicht zugleich die hohe Dynamik auf der Abgangsseite. Die Karstadt-Immobilie auf der Frankfurter Zeil steht exemplarisch dafür: Zunächst übernahm das insolvente Modehaus Aachener die Fläche, darauf folgten das Inditex-Brand Bershka und der Asia-Supermarkt Go Asia. Nach erfolgtem Umbau sollen unter anderem TK Maxx und C&A einziehen. Bershka hat derweil eine neue Shopfläche im Skyline Plaza gefunden, Go Asia ist in die ehemalige Depot-Filiale in der Kaiserstraße gezogen. 

„Diese Vermietungen stehen stellvertretend für die enorme Schnelllebigkeit des Retailgeschäfts sowohl bezogen auf die neuen Mieter als auch auf die Marktteilnehmer auf der Abgangsseite. Wichtig ist hierbei immer, dass je nach Standort und Lage das richtige Maß zwischen kurzfristiger Neubelegung und nachhaltigem Retail-Mix für das entsprechende Nachnutzungskonzept gefunden wird. Der entscheidende Faktor ist in der Regel die Länge des Vermarktungszeitraums. Dass sich das Warten auf den oder die passenden Mieter auszahlen kann, hat die Vergangenheit eindrucksvoll gezeigt.“

—Christoph Scharf, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Head of Retail Services

Shoppingcenter im Transformationsprozess

Parallel zu den Vermietungen in ehemaligen Kaufhausobjekten — die mit rund 50.000 m² erneut ein hohes Niveau erreichen — setzt sich der Transformationsprozess in innerstädtischen Shoppingcentern unvermindert fort. Mit rund 110.000 m² Flächenumsatz kommt die Sparte auf knapp 30 % des gesamten Vermietungsvolumens. Über die Hälfte der Aktivitäten entfiel dabei auf das dritte Quartal. Zu den registrierten Abschlüssen zählen mehrere Anmietungen von New Yorker (u. a. Mall of Berlin, Skyline Plaza, City Center Langenhagen), Kaufland im Berliner Schloss-Straßen-Center (4.000 m²), Lager 157 in der Ernst-August-Galerie in Hannover (2.500 m²) sowie Smyths Toys in der Rhein-Galerie Ludwigshafen (2.500 m²). Hinzu tritt die Integration neuer Freizeit-, Entertainment- und Erlebniswelten, etwa das schwedische Leisure-Konzept Boda Borg im Boulevard Berlin.

Top-Märkte: Berlin und Frankfurt führen das Ranking an

Die sieben Top-Märkte verbuchen im bisherigen Jahresverlauf rund 220 Deals und knapp 125.000 m² Flächenumsatz — jeweils rund 20 % über dem fünfjährigen Durchschnittswert. Berlin führt das Ranking mit einem Vermietungsvolumen von knapp 36.000 m² an. Frankfurt folgt mit gut 20.000 m², getragen von den wiederholten Mieterwechseln in der Ex-Karstadt-Filiale, den neuen Konzepten im Skyline Plaza sowie Veränderungen im Luxusbesatz der Goethestraße. Düsseldorf, Hamburg, Köln und München verbuchen vergleichbare Ergebnisse zwischen rund 13.000 m² und 15.000 m² bei durchschnittlich knapp 30 Vermietungen und Eröffnungen pro Standort. Stuttgart bleibt mit rund 25 Deals und 11.000 m² in Schlagdistanz. Die beiden wichtigsten ostdeutschen Standorte Dresden und Leipzig melden ebenfalls gute Resultate von rund 9.000 m². Abschlüsse von Labels wie Uniqlo, Victoria's Secret, Stradivarius, Name it, Only & Sons oder Coolblue unterstreichen, dass aktive internationale Konzepte zunehmend auch die Leipziger und Dresdener Einzelhandelslandschaft ins Visier nehmen.

Passantenfrequenzen: Stabiles Niveau mit leichtem Jahresplus

Positive Signale liefern auch die Passantenfrequenzen. In den rund 50 regelmäßig von BNPPRE analysierten Einkaufsstraßen lagen die Frequenzen im September 2026 gut 0,8 % höher als im Vorjahr — rund 48,2 Millionen potenzielle Kunden wurden im September gezählt. Für die ersten drei Quartale insgesamt ergibt sich ein Passantenaufkommen von rund 681 Millionen Personen (durchschnittlich rund 8,7 Millionen pro A-Lage), was im Vorjahresvergleich eine sehr stabile Entwicklung von -0,7 % bedeutet.

Angebotsstruktur sichert Dynamik bis Jahresende

Die anhaltend hohe Vermietungsdynamik im Großflächensegment erklärt sich auch durch eine strukturell geweitete Angebotsseite. Neben Galeria-Schließungen treiben Konsolidierungsmaßnahmen großer deutscher Retail-Konzerne wie C&A, Peek & Cloppenburg beziehungsweise Anson's das verfügbare Flächenangebot. Hinzu kommen Geschäftsaufgaben großflächiger Textil-Kaufhäuser wie Wormland sowie Verkleinerungen zur Filialoptimierung bei MediaMarktSaturn oder IKEA. 

„Vor diesem Hintergrund ist davon auszugehen, dass die guten Nachfrageimpulse internationaler Retailer auch zum Jahresende auf ein entsprechendes Flächenangebot treffen. Aus heutiger Sicht erwarten wir für das Gesamtjahr eine überdurchschnittliche Bilanz beim Flächenumsatz.“

—Christoph Scharf

Zugleich mahnt die Analyse zur Vorsicht: Neue Mieter müssen sich im herausfordernden Wettbewerb des stationären Einzelhandels behaupten — andernfalls tragen sie selbst zu einer weiteren Ausweitung auf der Angebotsseite bei.