Der demografische Wandel verändert die Anforderungen an den deutschen Wohnungsmarkt grundlegend. Doch Wohnen im Alter ist kein einheitlicher Markt: Während die Mehrheit der Seniorinnen und Senioren weiterhin im bisherigen Wohnumfeld lebt, wächst mit zunehmendem Alter der Bedarf an barrierearmen, serviceorientierten und pflegenahen Wohnformen. Im Webinar „MACRO MATTERS – The KINGSTONE Real Estate View“ diskutierten Maximilian Radert, Head of Product Development & Research bei KINGSTONE Real Estate, Vornholz, Gründer von ImmobilienResearch, sowie Jean Klijnen, Managing Director bei KINGSTONE Real Estate Benelux (KREBLX), die Frage, wie sich Bedarf, Angebot und Investierbarkeit im Segment Wohnen im Alter entwickeln.
Wohnen im Alter ist überwiegend keine Sonderwohnform
Der Markt für Seniorenwohnen wird häufig über Sonderwohnformen diskutiert – etwa Servicewohnen, betreutes Wohnen, Seniorenresidenzen, Mehrgenerationenkonzepte oder Pflegeheime. Tatsächlich lebt die weit überwiegende Mehrheit älterer Menschen weiterhin in der bisherigen Wohnung. „Ich hätte nicht gedacht, dass 95 Prozent der Menschen weiterhin in ihren normalen Wohnungen sind und dass diese Sonderformen nur einen kleinen Teil ausmachen“, sagte Günter Vornholz.
Dieser sogenannte Remanenzeffekt prägt den deutschen und niederländischen Markt: Ältere Menschen möchten ihr vertrautes Wohnumfeld, Nachbarschaften und Routinen möglichst lange beibehalten. Hinzu kommt, dass ein Umzug häufig mit erheblichen Kosten verbunden ist. Wer aus einem langjährigen Mietvertrag oder aus einer abbezahlten Immobilie in ein neues Service- oder betreutes Wohnangebot wechselt, sieht sich oftmals mit deutlich höheren Neuvertragsmieten und zusätzlichen Servicegebühren konfrontiert.
Ein Markt mit sehr unterschiedlichen Bedürfnissen
Die demografische Entwicklung verläuft dabei keineswegs einheitlich. Während die Gruppe der jüngeren Senioren durch die Babyboomer in den kommenden Jahren zunächst weiter wächst, wird sie bis 2040 wieder schrumpfen, wenn weniger geburtenstarke Jahrgänge nachrücken. Anders stellt sich die Entwicklung bei den Hochaltrigen dar: Hier ist bis etwa 2050 mit weiter steigendem Bedarf an pflegenahen und barrierearmen Wohnformen zu rechnen. Für Projektentwickler, Betreiber und Investoren bedeutet das: Nicht jedes Angebot, das heute unter Seniorenwohnen fällt, adressiert dieselbe Nachfrage. Serviceorientierte Wohnformen, Pflegeimmobilien, barrierearme Bestandswohnungen und gemeinschaftliche Wohnmodelle folgen unterschiedlichen Nutzungslogiken.
Zudem unterscheidet sich die demografische Entwicklung auch regional stark. Strukturschwächere Regionen sind häufig stärker von Alterung betroffen, weil jüngere Menschen für Ausbildung und Beruf in größere Städte abwandern. Gleichzeitig verschiebt sich die Nachfrage in mittelgroßen Städten, peripheren Räumen und gut angebundenen Umlandlagen. Die Niederlande zeigen ähnliche Muster. Universitätsstädte wie Amsterdam, Rotterdam, Maastricht, Groningen oder Eindhoven verfügen über jüngere Bevölkerungsstrukturen, während kleinere Städte und Randregionen bereits heute stärker von Seniorenhaushalten geprägt sind. Gleichzeitig entstehen dort vermehrt Mischformen, etwa Wohnkonzepte, in denen Studierende und ältere Menschen zusammenleben und sich gegenseitig im Alltag unterstützen.
Barrierefreiheit im Bestand als Schlüssel
Da der Neubau im Verhältnis zum gesamten Wohnungsbestand nur einen kleinen Teil ausmacht, wird der altersgerechte Umbau bestehender Wohnungen und Gebäude zunehmend wichtiger. Barrierereduktion kann dazu beitragen, dass ältere Menschen länger in ihrer Wohnung bleiben und Pflegebedarfe besser organisiert werden können.
„Wir müssen immer sehen: Was braucht der Senior eigentlich an Barrierereduktion? Sind alle Kriterien notwendig oder reicht nicht schon eine kleinere Maßnahme aus, um weiter in der Wohnung leben zu können – zum Beispiel eine ebenerdige Dusche?“, so Günter Vornholz.
Für Investoren und Bestandshalter ergibt sich daraus eine doppelte Aufgabe: Zum einen müssen Neubauprodukte für unterschiedliche Alters- und Einkommensgruppen entstehen. Zum anderen braucht es pragmatische Konzepte für den Bestand – von barrierearmen Zugängen über angepasste Grundrisse bis hin zu Dienstleistungen, die Versorgungssicherheit bieten, ohne ältere Haushalte finanziell zu überfordern.
Seniorenwohnen als Investment Case – aber kein Selbstläufer
Aus Investorensicht bleibt Wohnen im Alter eine relevante Zukunftsaufgabe. Die strukturelle Nachfrage wächst, gleichzeitig ist der Markt kleinteilig, stark reguliert und abhängig von regionalen Kaufkraft-, Pflege- und Versorgungsstrukturen. Ein Wachstumsmarkt müsse daher nicht automatisch ein Massenmarkt sein, betonte Maximilian Radert.
„In den Niederlanden, wo institutionelle Investoren und Pensionskassen bereits verstärkt in Seniorenwohnen und Pflegeimmobilien investieren, bieten Seniorenwohnungen und Pflegeheime grundsätzlich eine gute Rendite. Aber wir brauchen ein stabiles politisches Klima und stabile Kapitalmärkte. Knappheit schafft Rendite – aber die Risiken müssen überschaubar sein“, so Jean Klijnen. Klijnen betonte zudem die Bedeutung diversifizierter Investmentstrategien. Die Kombination aus klassischem Residential, altersgerechtem Senior Residential und pflegenahen Senior-Living-Konzepten könne stabile laufende Erträge mit zusätzlichem Upside-Potenzial verbinden. Zugleich adressiere ein solcher Ansatz die unterschiedlichen Wohn- und Versorgungsbedürfnisse einer alternden Gesellschaft.
Fazit
Wohnen im Alter ist ein strukturell wachsendes, aber differenziertes Marktsegment. Die Nachfrage entsteht durch sehr unterschiedliche Lebenslagen, Vermögenssituationen, Pflegebedarfe und regionale Entwicklungen. Die Mehrheit der Seniorinnen und Senioren wird auch künftig in normalen Wohnungen leben. Gleichzeitig wächst der Bedarf an barrierearmen, serviceorientierten und pflegenahen Angeboten – insbesondere für alte Senioren.
