Die Stimmung unter gewerblichen Immobilienfinanzierern hat sich im dritten Quartal 2026 spürbar aufgehellt, verharrt jedoch weiter im negativen Bereich. Das zeigt das aktuelle BF.Quartalsbarometer, das die BF.direkt AG in Kooperation mit dem Handelsblatt Research Institute erstellt. Der Barometerwert kletterte von -25,97 auf -12,30 Punkte — ein deutlicher Sprung, der sich über mehrere Parameter zieht.
Neugeschäft zieht an, Finanzierungsbedingungen stabilisieren sich
Beim Neugeschäft zeichnet sich eine klare Trendwende ab. 35 Prozent der Befragten berichten von steigendem Neugeschäft — gegenüber 23 Prozent im zweiten Quartal. Der Anteil jener, die ein abnehmendes Neugeschäft verzeichnen, sank auf null Prozent; im Vorquartal lag er noch bei 23 Prozent. Der Rest meldet stagnierendes Neugeschäft.
Auch die Einschätzung der Finanzierungsbedingungen verschiebt sich. Gaben im zweiten Quartal noch 46 Prozent der Befragten an, dass sich die Bedingungen im Vergleich zum Vorquartal verschlechtert hätten, fiel dieser Wert im dritten Quartal auf 15 Prozent. 80 Prozent der Experten sprechen nun von gleichbleibenden Finanzierungsbedingungen.
„Auch wenn der Barometerwert weiterhin negativ ist, ist die deutliche Verbesserung doch bemerkenswert. Mehr Institute berichten von einem steigenden Neugeschäft. Dennoch bleiben höhere Finanzierungskosten eine wesentliche Herausforderung für alle Marktteilnehmer. Außerdem ist zu berücksichtigen, dass die jüngste Leitzinserhöhung der EZB erst nach Abschluss der Befragung erfolgte. Ob dieser Schritt von den Befragten bereits antizipiert wurde und sich somit indirekt in den Ergebnissen widerspiegelt, lässt sich derzeit nicht belastbar einschätzen.“—Fabio Carrozza, Chief Sales Officer der BF.direkt AG
NPL-Quote leicht rückläufig, Margen differenzieren sich nach Assetklasse
Bei den Non-performing Loans ergibt sich eine minimale Entspannung. Der Anteil der Befragten, die eine Erhöhung ihrer NPL-Quote in den vergangenen drei Monaten registrierten, sank von 31 auf 25 Prozent. Bei 50 Prozent — nach 35 Prozent im Vorquartal — blieb die Quote unverändert; bei 15 Prozent nahm sie ab (Q2: 19 Prozent).
Bei Bestandsfinanzierungen liegt die durchschnittliche Marge bei 156 Basispunkten (bp), knapp zwei bp unter dem Vorquartalswert. Aufgeschlüsselt nach Immobilientypen weisen Wohnimmobilien mit 120 bp die niedrigste Durchschnittsmarge auf, Supermärkte mit 170 bp die höchste. Bei Projektentwicklungen stieg die durchschnittliche Marge um knapp vier bp auf 273 bp. Bürogebäude verlangen hier mit 309 bp die höchste Marge, Logistikimmobilien mit 210 bp die niedrigste.
Der durchschnittliche Loan to Value (LTV) für Bestandsfinanzierungen bewegt sich mit 64,5 Prozent nahezu auf Vorquartalsniveau. Der Loan to Cost (LTC) für Projektentwicklungen stieg geringfügig auf 67,9 Prozent.
Zinserwartungen steigen — Paradigmenwechsel am Zinsmarkt
75 Prozent der Befragten gehen davon aus, dass die Zinsen bei Finanzierungen mit zehnjähriger Zinsbindung bis Ende des Jahres über dem gegenwärtigen Niveau liegen werden. Im zweiten Quartal teilten 69 Prozent diese Einschätzung.
„Eine neue Entwicklung ist, dass zuletzt die Realzinsen unabhängig von der Inflation gestiegen sind. Wir rechnen damit, dass dies von Dauer sein wird. Die Zinsen werden auch bei niedriger Inflation nicht mehr auf das vorherige Niveau sinken. Das bedeutet mehr als das Ende der Niedrigzinsphase. Es ist ein grundlegender Paradigmenwechsel. Neben höheren Zinsen ist auch die politische und wirtschaftliche Sicherheit zurückgegangen. Investoren müssen sich darauf einstellen, dauerhaft unter deutlich größerer Unsicherheit zu entscheiden.“—Steffen Sebastian, Inhaber des Lehrstuhls für Immobilienfinanzierung an der IREBS und wissenschaftlicher Berater des BF.Quartalsbarometers
Das BF.Quartalsbarometer signalisiert damit eine Stabilisierung auf niedrigem Niveau: Die Talsohle scheint durchschritten, strukturelle Belastungen durch höhere Zins- und Risikoprämien bleiben jedoch bestimmend für das Marktgeschehen.
