Die Immobilienpreise in Deutschland entwickeln sich im zweiten Quartal 2026 erstmals seit anderthalb Jahren wieder uneinheitlich. Der Immobilienpreisindex des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp) stieg im Jahresvergleich um 1,3 %, gab gegenüber dem ersten Quartal 2026 jedoch marginal um 0,1 % nach. Treiber des Gesamtanstiegs sind ausschließlich die Wohnimmobilien — Büro- und Einzelhandelsimmobilien verzeichnen hingegen Preisrückgänge.
„Erstmals seit anderthalb Jahren bewegten sich die Preise in den Objektklassen wieder uneinheitlich: Während Büro- und Handelsimmobilien im Preis nachgaben, zeigte sich bei Wohnimmobilien weiterhin ein Preisanstieg – allerdings weniger dynamisch als in den Vorquartalen.“—vdp-Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt
Wohnimmobilien: Nachfrageüberhang treibt Preise und Mieten
Wohnimmobilien verteuerten sich im Jahresvergleich um 1,9 %. Eigentumswohnungen verzeichneten dabei das stärkste Wachstum mit 2,6 %, gefolgt von Eigenheimen (2,0 %) und Mehrfamilienhäusern (1,6 %). Im Quartalsvergleich lagen die Zuwächse auf vergleichbarem Niveau: Eigentumswohnungen +0,5 %, Eigenheime +0,4 %, Mehrfamilienhäuser +0,3 %; der Gesamtanstieg bei Wohnimmobilien betrug 0,3 % gegenüber Q1 2026.
Der Wohnungsmarkt bleibt angespannt. Der anhaltende Mangel an Wohnraum ließ die Neuvertragsmieten in Mehrfamilienhäusern um 3,2 % im Jahresvergleich steigen — ein geringerer Zuwachs als in den Vorquartalen, aber weiterhin deutlich über der Preisentwicklung im Segment. Da die Mieten stärker stiegen als die Kaufpreise, legte die Rendite, gemessen am vdp-Index für Liegenschaftszinsen, um 1,5 % zu. Tolckmitt erklärt den Mechanismus: Der fortbestehende Nachfrageüberhang führe bei Wohnimmobilien weiterhin zu Preissteigerungen, während die verhaltene konjunkturelle Entwicklung Gewerbeimmobilien stärker belaste.
Top 7: Hamburg führt das Feld an, Berlin bleibt zurück
In den sieben größten deutschen Ballungsräumen stiegen die Wohnimmobilienpreise im Jahresvergleich um 2,1 % — etwas stärker als im Bundesschnitt. Hamburg verzeichnete mit 3,8 % den höchsten Zuwachs, gefolgt von Köln (2,5 %), Frankfurt und Düsseldorf (jeweils 2,4 %) sowie München (2,3 %). Berlin und Stuttgart rangierten mit 1,6 % bzw. 0,7 % am unteren Ende. Insgesamt fiel die Preiszunahme in den Top 7 deutlich geringer aus als im ersten Quartal, als noch vier dieser Städte Jahressteigerungen von mehr als 4,0 % verbuchten.
Bei den Neuvertragsmieten zeigt sich ein differenziertes Bild: Im Schnitt stiegen sie in den Top 7 um lediglich 1,5 % — deutlich unter dem bundesweiten Wert von 3,2 %. Düsseldorf verzeichnete das höchste Mietwachstum (3,6 %), Berlin erneut das geringste (0,6 %). Die Renditen in den Ballungsräumen, gemessen am vdp-Liegenschaftszinsenindex, gaben um 0,7 % nach.
Hinweis: Die im Top-7-Abschnitt genannten Veränderungsraten basieren noch auf der früheren vdp-Index-Methodik und weichen temporär von den Werten des Top-7-Index der Deutschen Bundesbank ab. Einheitliche Werte werden spätestens zur ersten Index-Veröffentlichung 2027 berichtet.
Büro und Einzelhandel: Erster Jahresrückgang nach fünf Quartalen
Büroimmobilienpreise gaben im Jahresvergleich um 1,2 % nach, Einzelhandelsimmobilien um 0,2 % — der erste Rückgang auf Jahressicht nach fünf Quartalen mit stabilen oder steigenden Werten. Auf Quartalssicht fielen die Rückgänge noch deutlicher aus: Büros -1,5 %, Einzelhandel -0,7 %.
Trotz sinkender Kaufpreise stiegen die Mieten: Büromieten legten im Jahresvergleich um 2,7 % zu, Einzelhandelsmieten um 1,5 %. Diese Divergenz zwischen Preis- und Mietentwicklung ließ die Renditen, gemessen am vdp-Liegenschaftszinssatzindex, deutlich steigen: bei Büros um 4,0 %, bei Handelsimmobilien um 1,6 %.
Tolckmitt benennt die Ursachen: „Erwartungsgemäß reagiert der Gewerbeimmobilienmarkt stärker als der Wohnimmobilienmarkt auf die geopolitischen Entwicklungen, die gestiegenen Inflationserwartungen und die Zinsentwicklung.“ Den Ausblick knüpft er an zwei Bedingungen: „Die weitere Entwicklung der Gewerbeimmobilienmärkte hängt u. a. davon ab, ob bzw. wann eine Beruhigung der zahlreichen geopolitischen Konflikte erreicht und die von der Bundesregierung angekündigte Reformagenda umgesetzt wird und greift.“
Regulatorik und Politik: Systemrisikopuffer, Baurecht und Vergesellschaftungsdebatte
Die Ankündigung der Bundesregierung, das Baugesetzbuch zu überarbeiten und Planungsverfahren zu beschleunigen, bewertet Tolckmitt positiv: „Dass Planungsverfahren drastisch beschleunigt werden sollen und von übertriebenen technischen Anforderungen abgewichen werden kann, ist genau das richtige Signal an alle Marktakteure.“
Ausdrücklich begrüßt der vdp die angekündigte Abschaffung des sektoralen Systemrisikopuffers für Wohnimmobilienfinanzierungen. Dieser belaste die Finanzierung, und seine sachliche Rechtfertigung habe bereits bei Inkraftsetzung im Jahr 2022 gefehlt, so Tolckmitt.
Zur in Berlin intensiv diskutierten Vergesellschaftung großer privater Mietwohnungsbestände nimmt der vdp klar Stellung. Tolckmitt warnt: „Debatten über Maßnahmen, die Eigentum in Frage stellen, schaden dem Immobilienmarkt und dem Wirtschaftsstandort Deutschland erheblich – und zwar schon jetzt. Denn sie sorgen für die Abwanderung von privatem Kapital, das dringend für den Neubau benötigt wird.“ Die für eine Vergesellschaftung aufzubringenden staatlichen Mittel könnten sinnvoller für die Schaffung von neuem Wohnraum eingesetzt werden. Eine bundesgesetzliche Regelung, die Vergesellschaftungen auf Landesebene verhindert, werde daher begrüßt.
Der vdp unterstütze alle Vorhaben der Bundesregierung, die der Schaffung von Wohnraum dienten. Entscheidend sei nun die zügige Umsetzung: „Wir unterstützen die angeschobenen Maßnahmen der Bundesregierung. Wichtig ist, dass diese jetzt zügig zur Umsetzung kommen und Wirkung entfalten.“ Nur so lasse sich der Wohnungsmarkt in mittlerer Frist tatsächlich ankurbeln.
Methodik: Transaktionsdaten von mehr als 700 Banken
Der vdp-Index basiert auf echten Immobilientransaktionsdaten, die vdpResearch seit 2010 von mehr als 700 Kreditinstituten erhebt. Er deckt den gesamten deutschen Markt für Wohn-, Büro- und Einzelhandelsimmobilien ab. Zu Beginn des Jahres 2026 erfolgte im Zuge einer Kooperation zwischen vdpResearch und der Deutschen Bundesbank eine Anpassung der Index-Methodik für einige Teilindizes; als neues Basisjahr gilt 2022 (Indexwert = 100). Die historischen Daten wurden entsprechend angepasst. Sämtliche Indexdaten (2003–2026) stehen als interaktive Grafiken und Rohdaten unter vdpresearch.de/preisindizes zur Verfügung.
