Jetzt ist es also so weit: Für die Vergabe öffentlicher Aufträge gelten neue Regeln. Am 27. Februar wurde das Vergaberechtsgesetz 2026 kundgemacht, gerade noch rechtzeitig für ein Inkrafttreten am 1. März. Damit gelang – nach jahrelangen Vorbereitungen für die Novellierung – eine Punktlandung. Und die Änderungen sind gravierend, beinahe könnte man von einer neuen Ära im öffentlichen Vergabewesen sprechen.
Das bestätigen auch die Rechtsanwälte Philipp Pallitsch und Ayo-Viktor Hübl. Beide sind in der Kanzlei Dorda unter anderem auf Vergaberecht spezialisiert, Pallitsch leitet das Team für Vergaberecht und Beschaffungswesen. Die Novelle 2026 bringe nicht bloß Anpassungen, sondern markiere einen strukturellen Wandel, betonen sie im Gespräch mit dem "ImmoFokus". Auftraggeber betrifft das ebenso wie Unternehmen, die an öffentlichen Aufträgen intessiert sind – gerade auch aus der Bau-, Planungs- und Immobilienbranche.
Mehr Direktvergaben
Was sind nun die wesentlichsten Änderungen? Besonders praxisrelevant sind wohl die Erleichterungen für Direktvergaben. "Bauleistungen können bis zu einem geschätzten Auftragswert von 200.000 Euro freihändig vergeben werden, eine Direktvergabe mit vorheriger Bekanntmachung ist sogar bis zu einem Auftragswert von zwei Mio. Euro möglich", erläutert Pallitsch. Bei Liefer- und Dienstleistungen liegt die Schwelle für Direktvergaben ohne Bekanntmachung bei 140.000 bzw. für Sektorenauftraggeber bei 150.000 Euro und mit vorheriger Bekanntmachung bei 750.000 Euro.
Neu ist dabei auch, dass diese Schwellenwerte nun dauerhaft gesetzlich verankert sind. Das bange Warten alle ein, zwei Jahre, ob die Schwellenwerteverordnung ein weiteres Mal verlängert wird, fällt damit weg. Das sei ein entscheidender Systemwechsel, sagt Hübl. "Das bisherige Provisorium wird repariert und ins Dauerrecht übernommen."
Ebenfalls vereinfacht wurde die Kleinlosregelung für Lieferungen und Dienstleistungen im Unterschwellenbereich: "Für die Verfahrenswahl ist jetzt ausschließlich der Auftragswert des einzelnen Loses maßgeblich", erläutert Hübl. Demnach können Lose bis 140.000 Euro netto direkt vergeben werden. Oder sogar bis 150.000 Euro netto, falls das Sektorenregime greift. Voraussetzung ist lediglich, dass der kumulierte Wert aller Lose im EU-Unterschwellenbereich liegt, also unterhalb der Grenze für EU-weite Ausschreibungen. Bei Liefer- und Dienstleistungsaufträgen im klassischen Bereich liegt diese Schwelle bei einem geschätzten Auftragswert von 216.000 Euro.
Das beste Angebot zählt
Und das ist noch nicht alles: Auch die Kriterien für die Auftragsvergabe wurden nachgeschärft. Das Billigstbieterprinzip sollte nun endgültig ausgedient haben, qualitative Aspekte – die schon bisher zu berücksichtigen waren – treten deutlicher in den Vordergrund. "Das Bestangebotsprinzip wurde ausdrücklich gestärkt, neben dem Preis rücken Qualität, Nachhaltigkeit und Innovation noch stärker in den Fokus der Zuschlagsentscheidung", konstatieren die beiden Experten. Auch regionale Lieferketten sind oft ein Pluspunkt, allein schon wegen der kürzeren Transportwege. Für Unternehmen, die bei solchen Kriterien punkten können, eröffnet das Wettbewerbsvorteile.
Stichwort Wettbewerb: Dieser soll auch künftig nicht zu kurz kommen, trotz der erweiterten Möglichkeiten für Direktvergaben. Neu ins Gesetz aufgenommen wurde eine Regelung, wonach sich öffentliche Auftraggeber um die Einholung von zumindest drei Angeboten oder unverbindlichen Preisauskünften bemühen müssen, wenn der geschätzte Auftragswert 50.000 Euro übersteigt und keine sachlichen Gründe dem entgegenstehen.
Neue Chancen für Aufraggeber und Bieter
Was können die Akteure nun ganz konkret von der Novelle erwarten? Den Auftraggebern bringt sie eindeutig Vorteile, vor allem mehr Flexibilität, weniger bürokratischen Aufwand und bessere Möglichkeiten, die regionale Wirtschaft zu berücksichtigen. Das Vergaberecht werde immer mehr zu einem wirtschafts- und strukturpolitischen Steuerungsinstrument, resümiert Pallitsch. "Strategische Vergabe gewinnt an Bedeutung."
Aber auch für Auftragnehmer dürften sich neue Chancen eröffnen – gerade in wirtschaftlich schwierigen Zeiten. "Private Auftraggeber geben jetzt tendenziell weniger Geld aus", sagt Pallitsch, "Aufträge der öffentlichen Hand können da ein guter Ersatz sein." Direktvergaben seien noch dazu eher niederschwellig und mit weniger Papierkrieg und viel geringeren Vorlaufkosten verbunden als öffentliche Ausschreibungen. "Und sie eignen sich auch gut als Versuchsballon." Wer dabei Routine entwickelt und aus Fehlern lernt, wagt sich früher oder später vielleicht auch an größere Ausschreibungen heran.
Für interessierte Unternehmen hat Pallitsch einen Praxistipp parat: "Jedenfalls sollte man sich bei Vergabeplattformen registrieren und die Push-Nachrichten aktivieren." Und erforderliche Eignungsnachweise, wie Strafregisterauszug oder steuerliche Bescheinigungen, am besten gleich einholen und hochladen.
Was die Eignung betrifft, gelten jetzt übrigens strengere Kriterien als bisher. "Die Novelle erweitert die Ausschlussgründe, unter anderem bei wettbewerbsbeschränkenden Absprachen, Korruption oder Amtsmissbrauch", sagt Hübl. "Gleichzeitig wurden die Anforderungen an die Selbstreinigung von Unternehmen präzisiert und verschärft."
