Ein Vermieter machte gegen seine Mieterin eine im Mietvertrag festgehaltenen Vertragsstrafe geltend. Das Gericht hielt fest was eine Konventionalstrafe genau ist, wann sie nach den Grundsätzen der Billigkeit zu mäßigen ist und ob die Konventionalstrafe auch Schäden abdecken kann, welche nicht mit der vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses im Zusammenhang stehen, obwohl der Vertrag die Konventionalstrafe auf Schäden aus der vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses bezieht.
Rechtliche Beurteilung
Eine Vertragsstrafe ist ein für einen definierten Anlassfall vereinbarter pauschalierter Schadenersatz. Sie soll einerseits den Schuldner zur korrekten Erfüllung seiner Vertragspflichten veranlassen und andererseits dem vereinfachten Ausgleich der dem Gläubiger aus einer trotzdem erfolgten Vertragsverletzung erwachsenden Nachteile durch Pauschalierung seines Schadenersatzanspruchs dienen. In welchen Fällen die Pönale zu entrichten ist, hängt von der Auslegung der ihr zugrundeliegenden Vertragsbestimmung ab.
Eine Konventionalstrafe ist bei Übermäßigkeit nach dem Grundsatz der Billigkeit durch Mäßigung zu reduzieren. Übermäßigkeit liegt insbesondere dann vor, wenn der erlittene Schaden unverhältnismäßig kleiner ist als der bedungene Vergütungsbetrag. Die Vertragsstrafe kann dabei nicht unter die Höhe des tatsächlichen Schadens herabgesetzt werden.
Nach den Feststellungen hatten die Parteien als Konventionalstrafe für den Fall der vorzeitigen Beendigung des (befristeten) Mietverhältnisses vereinbart, dass die vertragsbrechende Seite an die Gegenseite jenen Betrag zu zahlen hat, der ab dem Zeitpunkt der vorzeitigen Beendigung bis zum vereinbaren Mietende noch als Miete zu zahlen wäre. Das Berufungsgericht ist in seiner rechtlichen Beurteilung davon ausgegangen, dass - abgestellt auf den Zeitpunkt des Vertragsabschlusses - die Vereinbarung der Vertragsstrafe, soweit sie einen Jahresmietzins übersteigt, nach § 879 ABGB gröblich benachteiligend sei, weshalb im darüber hinausgehenden Umfang eine Teilnichtigkeit vorliege.
Da die Konventionalstrafe sich auf Schäden aus der vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses bezieht, sind andere Ansprüche, die damit nicht in Zusammenhang stehen, insbesondere solche, die aus einem Verhalten der Beklagten vor der Beendigung des Mietverhältnisses resultieren, von ihr nicht umfasst.
Schlussfolgerung
Eine Konventionalstrafe ist bei Übermäßigkeit nach dem Grundsatz der Billigkeit durch Mäßigung zu reduzieren. Übermäßigkeit liegt insbesondere dann vor, wenn der erlittene Schaden unverhältnismäßig kleiner ist als der bedungene Vergütungsbetrag. Die Vertragsstrafe kann dabei nicht unter die Höhe des tatsächlichen Schadens herabgesetzt werden.
Bezieht sich die Konventionalstrafe auf Schäden aus der vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses, sind andere Ansprüche, die damit nicht in Zusammenhang stehen von ihr nicht umfasst.
