Was ist passiert?
Im gegenständlichen Fall war der Beklagte (Mit-)Eigentümer eines Wohnungseigentumsobjekts und im Grundbuch als solcher eingetragen.
Er verkaufte das Objekt 2009 an eine GmbH, deren Gesellschafter und handelsrechtlicher Geschäftsführer er selbst war. Diesen Umstand teilte er der Hausverwaltung mit, die daraufhin der GmbH die monatlichen Wohnbeiträge gem. §31 ff WEG vorschrieb.
In weiterer Folge kam es zu Zahlungsrückständen aus Vorschreibungen für den Zeitraum 2010 bis 2023 iHv 11.193,80 Euro.
Die Eigentümergemeinschaft klagte daher den (Mit)-Eigentümer auf Zahlung der Rückstände.
Sie klagte deshalb nicht die GmbH, sondern den (Mit-)Eigentümer, weil dieser nach wie vor im Grundbuch eingetragen war.
Der (Mit-)Eigentümer bestritt die Klagslegitimation der Hausgemeinschaft, weil sie unter anderem nicht durch einen Verwalter vertreten handelte.
Er bestritt außerdem seine Passivlegitimation als Beklagter wegen des Verkaufs des Objekts an die GmbH.
Schließlich wandte er ein, dass Forderungen auf Rücklagenbeiträge und Betriebskosten gem. §31 ff WEG nach 3 Jahren verjähren.
Wie ist die Rechtslage?
Alle Wohnungseigentümer bilden zur Verwaltung der Liegenschaft die Eigentümergemeinschaft als juristische Person gem. §2 Abs 5 WEG. Die Eigentümergemeinschaft kann daher klagen und geklagt werden. Daraus folgt, dass sie zur Geltendmachung von Ansprüchen gegen einen mit seinen Beitragszahlungen säumigen Wohnungseigentümer aktivlegitimiert ist.
Die Passivlegitimation ergibt sich aus §32 Abs 1 WEG. Aufwendungen für die Liegenschaft sind von den Wohnungseigentümern nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile zu tragen. Für die Aufteilung ist wiederum der Grundbuchstand maßgeblich. Es ist daher immer der Wohnungseigentümer, der zum Zeitpunkt der Fälligkeit der Beitragsschuld im Grundbuch als Eigentümer des entsprechenden Anteils eingetragen ist, Beitragsschuldner.
Aus dem Urteil des OGH ergibt sich aber insbesondere, dass es keine Sonderregelung bezüglich der Verjährung der Ansprüche der Eigentümergemeinschaft auf Aufwendungen nach §§ 31, 32 WEG gibt.
Die Rücklagenbeiträge und Betriebskosten unterliegen deshalb der langen Verjährungszeit (30 Jahre) gemäß § 1479 ABGB.
Der OGH kam daher zum Schluss, dass der Klage zur Gänze stattzugeben ist.
Schlussfolgerung /Fazit
Sowohl Rücklagenbeiträge als auch Betriebskosten unterliegen der langen Verjährungsfrist. Daraus kann folgerichtig geschlossen werden, dass zu viel gezahlte Betriebskosten und Rücklagenbeiträge genauso 30 Jahre lang geltend gemacht werden können.
