Die Pleitewelle rollt, und das mit steigendem Tempo: Im Jahr 2025 mussten in Österreich 6810 Unternehmen Insolvenz anmelden, um 3,4 Prozent mehr als im Jahr zuvor. Das geht aus einer aktuellen Analyse des KSV1870 auf Basis vorläufiger Zahlen hervor. Firmenpleiten gab es sogar noch weitaus mehr: Die Zahl jener weiteren Fälle, in denen die Insolvenz mangels Kostendeckung gar nicht eröffnet werden konnte, stieg auf über 2600.
Besonders stark von Pleitefällen betroffen war einmal mehr die Immobilienwirtschaft. Die Baubranche verzeichnete im Vorjahr 1080 Insolvenzen, die zweitmeisten nach dem Handel. Weitere 447 Fälle aus dem Bereich "Wohnungs- und Grundstückswesen" kamen dazu. Die anhaltenden Probleme der Bauwirtschaft "reflektieren zweifelsohne auf den gesamten Immobiliensektor", heißt es dazu in der Analyse des KSV. Noch dazu sei eine Insolvenz im Bereich der Bau- bzw. Immobilienwirtschaft oft der Startschuss für Folgeinsolvenzen.
Und wenn ein Projektentwickler in die Pleite rutscht? Dann kann das noch weitere Kreise ziehen. Auch die Kunden können dann ganz unmittelbar finanziell betroffen sein. Ihnen droht im schlimmsten Fall der Verlust von sehr viel Geld.
Was ist ein Bauträgervertrag?
Typisch für Bauträgerverträge ist, dass es um den Erwerb von Rechten an einer Immobilie geht, die entweder noch gar nicht errichtet ist oder umfassend saniert werden muss. Wobei der Bauträger seinem Vertragspartner sowohl die vereinbarten Rechte verschaffen als auch die Bauleistung erbringen soll. Dass ein solches Geschäft komplexer und auch riskanter ist als ein bloßer Hauskauf oder Bauauftrag, versteht sich von selbst. Immerhin bietet das Bauträgervertragsgesetz (BTVG) eine gewisse Absicherung für die Erwerber. Aber auch dieser Schutz hat Grenzen. Vieles hängt zudem von der Art des Projekts und von der Vertragsgestaltung ab.
Wann genau liegt überhaupt ein Bauträgervertrag vor? Laut Gesetz handelt es sich dabei um einen "Vertrag über den Erwerb des Eigentums, des Wohnungseigentums, des Baurechts, des Bestandrechts oder eines sonstigen Nutzungsrechts einschließlich Leasings an zu errichtenden oder durchgreifend zu erneuernden Gebäuden, Wohnungen oder Geschäftsräumen". Anzuwenden isr das Gesetz jedoch nur dann, wenn der Erwerber vor der Fertigstellung Zahlungen von mehr als 150 Euro pro Quadratmeter Nutzfläche leisten muss.
Erwirbt der Kunde sein Recht an der Liegenschaft nicht vom Bauträger selbst, sondern von einem Dritten, kann ebenfalls ein Vertrag nach BTVG vorliegen, allerdings nur dann, wenn der Erwerb der Rechte mit dem Vertrag über die Bauleistungen "eine wirtschaftliche Einheit bildet", wie es im Gesetz heißt. Das ist der erste heikle Punkt aus Sicht des Erwerbers – denn darüber kann sich im Einzelall streiten lassen. Besondere Vorsicht geboten ist auch bei Sanierungen: Auch da kann die Anwendung des Gesetzes im Einzelfall strittig sein. Umso wichtiger ist eine entsprechende Vertragsgestaltung.
Anspruch auf Sicherung
Und welche Vorteile hat der Erwerber, wenn das BTVG auf den Vertrag anwendbar ist? Vor allem muss ihn der Bauträger dann gegen den Verlust seiner geleisteten Zahlungen absichern. Bis zu einem gewissen Grad schützt das auch vor den Auswirkungen einer Insolvenz.
In Betracht kommen dabei mehrere Arten der Sicherung: schuldrechtlich durch eine Bankgarantie, pfandrechtlich, was in der Praxis freilich kaum Bedeutung hat, und grundbüherlich in Verbindung mit einer Zahlung nach Ratenplan, wobei dann die Abwicklung über einen Treuhänder unabdingbar ist.. Bei letzterer Variante gibt es noch eine Besonderheit: Geht es in dem Bauträgervertrag um den Erwerb von Wohnungseigentum, stellt eine entsprechende Anmerkung im Grundbuch laut Gesetz eine ausreichende bücherliche Sicherstellung des Erwerbers dar. Der Rang für eine spätere Verbücherung des Wohnungseigentums ist allein schon damit gewahrt – und zwar unabhängig davon, ob der Erwerber die Wohnung später selbst bewohnen oder vermieten möchte.
Wird das Unternehmen fortgeführt oder nicht?
Was sind nun aber die konkreten Folgen einer Insolvenz des Bauträgers? Das hängt zunächst einmal davon ab, ob das Unternehmen weitergeführt wird und der Insolvenzverwalter in den Vertrag eintritt. Dann darf der Erwerber, wenn auch mit gewissen Verzögerungen, immer noch auf die Fertigstellung der Immobilie und die Erfüllung des Vertrages hoffen. Sei es, dass eine Sanierung des Bauträgers gelingt oder dass es zu einer Übernahme durch ein anderes Unternehmen kommt.
Tritt der Insolvenzverwalter jedoch vom Vertrag zurück, müssen sich die Vertragspartner auf größere Verluste einstellen. Die verpflichtenden Sicherstellungen können das immerhin teilweise abfedern: Liegt eine Bankgarantie vor, sollte man sein Geld zum Großteil zurückbekommen. Und hat man eine grundbücherliche Sicherstellung, gilt diese auch gegenüber einem künftigen Erwerber der Liegenschaft.
Dazu kommt, dass Überweisungen an den Bauträger bzw. seine finanzierende Bank nur nach Maßgabe des Baufortschritts erfolgen dürfen. Für die bisher geleisteten Zahlungen sollte also ein entsprechender Gegenwert vorhanden sein, zudem ist das noch am Treuhandkonto befindliche Geld vor einem Gläubigerzugriff sicher. Was freilich nichts daran ändert, dass die Baustelle fürs Erste stillsteht. Einen Anspruch darauf, dass das Projekt trotz der Insolvenz des Bauträgers fertiggestellt wird, gibt es nicht.
Schlichtes Miteigentum bringt Vorteile
Geht es um Wohnungseigentum, ist man – relativ gesehen - wohl am besten dran, falls man bereits schlichtes Miteigentum an der Liegenschaft erworben hat. Zumindest theoretisch hätte man dann vielleicht sogar die Möglichkeit, gemeinsam mit den anderen Erwerbern den Bauauftrag neu zu vergeben. Dass das in der Praxis alles andere als einfach ist, allein schon, weil man die anderen Miteigentümer meist nicht kennt, versteht sich von selbst. Und ebenso, dass daduch enorme Zusatzkosten entstehen können. Oft wird es darauf hinauslaufen, dass man seinen Eigentumsanteil verkaufen muss.
Keine gute Idee ist es übrigens in den allermeisten Fällen, wenn man als Erwerber seinerseits wegen der Insolvenz des Bauträgers vom Vertrag zurücktritt. Denn kommt es zur Rückabwicklung des Vertrages, kann es passieren, dass man sowohl um sein bereits an den Bauträger ausgezahltes Geld als auch um die Rechte an der Immobilie umfällt. Zwar kann man seine Forderungen in der Insolvenz anmelden, hat dann aber nur Aussicht auf eine Quote.
Ein eigenes Thema bei alldem sind mögliche Ansprüche des Erwerbers gegenüber Dritten: gegenüber dem Treuhänder, sollte dieser Zahlungen ohne entsprechenden Baufortschritt geleistet haben, oder gegenüber dem Ziviltechniker bzw. Sachverständigen, der den Baufortschritt prüft und bestätigt. Letztere brauchen für allfällige Schadenersatzansprüche sogar eine gesetzliche Pflichtversicherung.
