Der Abschwung hat sich abgeflacht, aber die jüngsten Trends wie Projektverzögerungen, geringe Zahl an Baustarts und Insolvenzen von Projektentwicklern bleiben bestehen.
Das zeigt die jüngste Auswertung zum 30.6.2024 von rund 21.000 Projekten, die zwischen 2021 und 2028 in Bau, in Planung oder fertiggestellt sind. Gemäß dem bulwiengesa-Tool „Development Monitor“ geht die gesamte Projektfläche deutschlandweit um -6,8 % zurück, am stärksten im Segment Büro (-9,7 %), am wenigsten bei Logistikflächen (-3,3 %); im Wohnen beträgt der Rückgang -9,2 %, im Handel -3,6 %, im Hotel -8,2 %. Das Gesamtvolumen beträgt rund 173 Mio. qm. Fast jeder vierte Quadratmeter wird in einer der sieben A-Städte entwickelt. Unverändert ist Wohnen die bedeutendste Nutzungsart.
Felix Embacher MRICS, Generalbevollmächtigter bei Bulwiengesa: „Um eine Trendwende auszurufen, ist es noch zu früh. Der Projektentwicklungsmarkt liegt nach wie vor brach. Besonders problematisch ist der Rückzug der Projektentwickler aus den A-Städten im Wohnungsbau – also genau dort, wo Neubau die angespannte Wohnungssituation lindern müsste. Dort gehen die Projektflächen um 11 % zurück. Die Mieten werden weiter steigen.“
Zumindest leicht optimistisch ist Iris Dilger, Geschäftsführerin, Die Wohnkompanie, und Diskussionsteilnehmerin im Webinar zur Vorstellung des Marktberichtes: „Etwas Belebung im Verkauf ist zu verspüren. Die Regionen in Deutschland springen aber unterschiedlich an. So ist das Rhein-Main-Gebiet zur Zeit noch sehr schwach.“
Auch der Büromarkt befindet sich weiter in Warteposition, dort beträgt der Rückgang der Projektflächen 9,7 %. Während der Vermietungsmarkt in den A-Märkten sich ganz leicht erholt, verharrt der Investmentmarkt weiterhin auf niedrigem Niveau. Der Peak an Fertigstellungen wird 2024 erreicht, was zu einem weiteren kurzfristigen Anstieg der Leerstandsniveaus führt. Viele Projekte stehen derzeit jedoch auf dem Prüfstand und werden ohne relevante Vorvermietungsquote aller Voraussicht nach nicht final angestoßen.
A-Stadt-Zeitreihe
Seit 2016 beobachtet bulwiengesa die Projektentwicklungen in den A-Städten. Dabei wird unterschieden zwischen Trading Development, also den klassischen Entwicklungen zum Verkaufszweck, und Investor Developments, die für den eigenen Bedarf bzw. Bestand entwickelt werden. Von Trendwende ist auch in den volumenstarken und bei Projektentwicklern favorisierten Metropolen keine Spur, im Gegenteil. In Summe verzeichnen die A-Städte den stärksten je gemessenen Rückgang im Trading Development mit 10,3 % über alle Segmente, im Investor Development sind es 3,9 %.
Dabei waren es in den letzten Krisenjahren insbesondere die Eigennutzer, die das Volumen in den A-Städten hoch hielten, beispielsweise städtische Wohnungsbaugesellschaften. Inzwischen ist auch dort Zurückhaltung zu spüren und das Volumen selbst dort gesunken. Eigennutzer sind zögerlicher als die Kapitalanleger, weil letzteren die degressive AfA den Einstieg teilweise erleichtert.
Allerdings ist die Bau- und Planungstätigkeit vor allem auch in den D-Städten (-14,2 %) sowie B-Städten (-11,6 %) zum Erliegen gekommen. In den A-Städten beträgt der Rückgang „nur“ -8,6 %, allerdings bei ungleich höherem absolutem Volumen.
Dazu Embacher: „Die kleineren Städte und das Umland sind noch am ehesten in der Lage, der Projektentwicklungskrise zu trotzen. Hier sind die Gesamtentwicklungskosten aufgrund niedrigerer Grundstückskosten in der Regel günstiger, der Anteil der Entwicklungen für den eigenen Bestand höher und die Exitfaktoren weniger stark rückläufig als in den Metropolen. Betrachtet man diese Märkte in der langen Zeitreihe, so zeigt sich, dass hier die Volatilität der Märkte geringer ist und damit auch das Rückschlagpotenzial in Krisenzeiten weniger ausgeprägt.
Baustarts und Verzögerungen
Die Krise am Projektentwicklermarkt zeigt sich am deutlichsten bei der Betrachtung der Baustarts und der Verzögerungen. Die Voraussetzungen, um Projekte später vermarkten zu können, sind aus Sicht vieler Projektentwickler in der derzeitigen Marktsituation nicht gegeben – einer geringeren Nachfrage stehen hohe Finanzierungskosten gegenüber. Auch für institutionelle Investoren gibt es noch zu wenig Opportunitäten. Die Preisfindung ist immer noch schwierig. Die vorvertrieblichen Auflagen der Banken erschweren den Projektbeginn im Bauträgergeschäft.
Francesco Fedele, CEO der BF.direkt AG, kommentiert: „Die Finanzierung von Projektentwicklungen ist nach wie vor herausfordernd. Ein dominierendes Thema im Markt sind die Insolvenzen und die Restrukturierungen. Neue Finanzierungen sind geprägt von steigenden Margen und sinkenden Loan-to-Costs (LTC). Dieser Wert beschreibt das Verhältnis des Darlehens zu Gesamtkosten eines Projektes. Beispielsweise ist der LTC bei Neubauwohnungen von rund 80 Prozent Mitte 2022 auf circa 70 Prozent im zweiten Quartal 2024 gefallen. Da die Insolvenzwelle weiter rollt, rechnen wir nicht mit einer kurzfristigen Verbesserung des Finanzierungsklimas bei Projektentwicklungen.“
Das erste Halbjahr 2024 weist mit 4,7 Mio. qm stark rückläufige Baustarts (-52 % gegenüber den Vorjahren) auf; in den C-Städten ist der Einbruch besonders dramatisch, hier betragen die Rückgänge gegenüber 2021-2023 67%. In den A-Städten ist das Minus mit 45% noch am geringsten. Logistik ist auch hier die stabilste Assetklasse (-26,5 %).
Einen verspäteten Baubeginn von mindestens einem Quartal weisen 28 % des gesamten Projektentwicklungsvolumens auf. Hier sind insbesondere die Entwickler von Hotel- und Einzelhandelsflächen zögerlich. Aber es gilt: Je besser die Lage, desto weniger verzögert sich ein Projekt.
