In dem vom OGH (OGH 5Ob51/23w) zu beurteilenden Fall traten in einer Mietwohnung während der Heizperiode regelmäßig störende Klopfgeräusche auf – ein Umstand der vor allem in den Wintermonaten im Altbau sehr häufig auftritt und je nach Geräuschpegel für einen Bewohner sehr störend sein kann. Die Klopfgeräusche resultierten im konkreten Fall aus der unsachgemäßen Verlegung der Heizrohre und der nicht fachgerechten Installation von zwei Heizkörpern.
Wer zahlt nun die Instandhaltung und Reparatur der offenkundig mangelhaften Heizanlage bzw Heizungsrohre?
Unstrittig ist, dass der Mieter einer Wohnung wohl davon ausgehen kann, dass die Heizung ordnungsgemäß funktioniert. Ist die Wohnung jedoch durch die Lärmbelästigung für den Mieter während der Heizperiode nur eingeschränkt nutzbar, entspricht diese nicht bzw. nicht zur Gänze dem bestimmungsgemäßen, ortsüblichen und zeitgemäßen Gebrauch.
Befindet sich die Wohnung in einem Altbau und unterliegt dem Vollanwendungsbereich des MRG so umfasst die Erhaltungspflicht des Vermieters seit 2015 auch sämtliche Arbeiten, die zur Erhaltung von mitvermieteten Heizthermen, Warmwasserboilern und sonstigen Wärmebereitungsgeräten in den Mietgegenständen des Hauses erforderlich sind.
Diese Regelung gilt seit der Wohnrechtsnovelle zudem auch für Mietverträge, die vor dem 1. Januar 2015 abgeschlossen wurden.
Die Erhaltungspflicht des Vermieters ist dabei weit auszulegen und umfasst nicht nur die (mitvermieteten) Wärmebereitungsgeräte selbst, sondern auch alle Teile der Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlage, darunter Heizkörper, Heizungsleitungen, Ventile etc. Auch wenn diese selbst keine Wärme erzeugen, sind sie für die Funktionsfähigkeit der Anlage essenziell. Die Lehrmeinung bestätigt diese weite Interpretation, um eine funktionierende Beheizung und Warmwasserversorgung sicherzustellen.
Störende Heizungsgeräusche stellen einen Mangel dar und schränken die Brauchbarkeit der Wohnung unter Umständen erheblich ein. Eine genaue Messung der Lautstärke ist nicht erforderlich, um die Geräuschentwicklung als Mangel zu bewerten. Entscheidend ist vielmehr die Beeinträchtigung der Nutzung der Wohnung, insbesondere während der Heizperiode.
Sofern die Klopfgeräusche auf mangelhafte oder unsachgemäße Installation der (mitvermieteten) Heizungsanlage – wie z. B. falsche Rohrverlegung, fehlerhafte Heizkörpermontage – zurückzuführen sind, fällt die Reparatur in die Erhaltungspflicht des Vermieters. Immer wieder wird seitens der Vermieter versucht zu argumentieren, dass es sich hierbei um eine Verletzung der Wartungspflicht bzw. um eine Instandhaltungspflicht des Mieters handelt. Richtig ist, dass gemäß
§8 MRG der Mieter den Mietgegenstand und die für den Mietgegenstand bestimmten Einrichtungen, wie im Besonderen die Lichtleitungs-, Gasleitungs-, Wasserleitungs-, Beheizungs- (einschließlich von zentralen Wärmeversorgungsanlagen) und sanitären Anlagen so zu warten und, soweit es sich nicht um die Behebung von ernsten Schäden des Hauses oder um die Beseitigung einer erheblichen Gesundheitsgefährdung handelt, so instand zu halten hat, dass dem Vermieter und den anderen Mietern des Hauses kein Nachteil erwächst. Dabei wird jedoch übersehen, dass die gesetzlich normierte Erhaltungspflicht des Vermieters jene des Mieters überlagert, das heißt, in die Erhaltungspflicht des Vermieters fällt nicht nur die Behebung von ernsten Schäden des Hauses und/oder die Beseitigung einer vom Mietgegenstand ausgehenden erheblichen Gesundheitsgefährdung, sondern auch die Behebung von Mängeln an den (mitvermieteten) Heizthermen, Warmwasserboiler und sonstigen Wärmebereitungsgeräte – wozu auch Heizungsrohre etc. gehören.
Conclusio: Mängel an mitvermietete Heizungsanlagen sind seit der Wohnrechtsnovelle 2015 vom Vermieter zu beheben, wobei alle zur Erzeugung, Weiterleitung und Abgabe von Wärme und Warmwasser dienenden Einrichtungen einer Heizungs- oder Warmwasserversorgungsanlage (wie zB Heizungsrohre etc) zählen. Weiters wird die Funktionsfähigkeit einer Heizungsanlage nicht nur daran gemessen, dass diese Wärme erzeugt, sondern dass das Heizen ohne dauerhaft störende Geräusche erfolgt.
