„Wer selbst einzieht, versteht seine Mieter besser"

Bondi Consult hat seinen Unternehmenssitz in die Eigenentwicklung Central Hub in Wien-Floridsdorf verlegt. Anton Bondi und Christoph Nemetschke erläutern im Gespräch mit ImmoFokus, was der Umzug operativ bringt, wie sie den Bürovermietungsmarkt einschätzen und mit welchen Produkten sie auf veränderte Mieteranforderungen reagieren.

Umzug in die Eigenentwicklung: Skepsis war unbegründet

 

ImmoFokus: Sie sind selbst in Ihren eigenen Standort gezogen. Wie haben die Mitarbeiter den Wechsel vom ersten Bezirk nach Floridsdorf aufgenommen?

Anton Bondi: Das war unsere größte Befürchtung. Von einer Adresse 30 Meter neben dem Stephansplatz in den 21. Bezirk zu übersiedeln, hätte zu Diskussionen führen können. Wir waren massiv überrascht: Alle Mitarbeiter haben sofort mitgezogen. Sie schätzen, dass alles aus einer Hand kommt, dass die Gastronomie im Haus ist und das Gesamtpaket stimmt.

Welche operativen Vorteile bringt die Präsenz vor Ort konkret?

Bondi: Wir haben vorher permanent zwischen dem ersten und dem 21. Bezirk gependelt. Das fällt jetzt weg. Das Feedback ist direkt, die Wege sind kurz. Man merkt, dass Motivation und Ideenfindung für die Vermarktung anders sind, wenn man täglich mit den eigenen Alltagsproblemen des Hauses konfrontiert ist. Der Betrieb läuft anders, wenn jeder mit offenen Augen durchs Haus geht.

Nemetschke: Die Reaktionszeit ist deutlich kürzer. Früher hat ein Mieter angerufen und Wünsche oder Anliegen gemeldet. Jetzt erkennen wir Themen und Probleme im Vorfeld und können kurzfristig reagieren.

 

Nähe zum Mieter: Vorteil mit Nebenwirkungen

 

Ist die Nähe zum Mieter nicht manchmal auch belastend?

Bondi: Der Mieter stört nie!

Nemetschke: Unser Food Court ist bereits in Betrieb und in der Mittagszeit sehr gut besucht. Die Dynamik, wenn man Mietern täglich begegnet, ist besonders. Man erhält viel direktes Feedback, auch in der Mittagspause. Und es hilft. Bestes Beispiel: Zu Beginn hatten wir nur ein asisatisches Restaurant in Betrieb. Das Feedback kam prompt: zu wenig Abwechslung, zu wenig Gesundes, zu wenig Veganes. Das konnten wir direkt einfließen lassen bzw. ändern.

Wie entwickelt sich das Gastro-Angebot weiter?

Bondi: Einmal pro Woche kommen Foodtrucks, das findet großen Anklang. Mittelfristig soll der Food Court ausgebaut werden. Nach dem Asiaten und dem Allrounder wird in kürze ein italienisches Konzept das Angebot ergänzen.

 

Bürovermietungsmarkt: Nachfrage vorhanden, Entscheidungen verschoben

 

Wie beurteilen Sie den Wiener Bürovermietungsmarkt? Die jüngsten Quartalszahlen zeichnen ein verhaltenes Bild.

Bondi: Die Quartalszahlen stellen den Markt schlechter dar, als er ist. Wir haben im ersten Halbjahr so viele Belegungsplanungen und Angebote wie selten. Seit März ist aber eine deutliche Zurückhaltung spürbar, bedingt durch politische Unsicherheiten. Aktuell haben wir Anfragen für mehr als das Doppelte dessen, was wir anbieten können. Aber die Antwort lautet überall: „Schauen wir noch einmal, was passiert."

Nemetschke: In einem 25 Jahre alten Büro lassen sich die Anofderungen an neue Bürowelten, flexible Belegungsplanungen und hohe Nachhaltigkeitsanforderungen schlicht nicht abbilden. Homeoffice sehen wir dabei nicht als hemmenden Trend. Im Gegenteil: Viele wollen ihre Mitarbeiter zurück ins Büro holen.

Bondi: Zwei Faktoren drücken den Markt spürbar: Der Bund und die Stadt Wien schränken aufgrund ihrer Budgetprobleme massiv ein. Und viele internationale Unternehmen werden von der Konzernzentrale gebremst: warten, bis die Lage klarer ist.

 

Makler berichten von Scheinverhandlungen, um bei Prolongationen bessere Konditionen zu erzielen. Deckt sich das mit Ihren Erfahrungen?

Bondi: Das haben wir schmerzhaft erkennen müssen. Man wird instrumentalisiert: Ein fast fertig ausverhandelter Vertrag wird beim bestehenden Vermieter als Druckmittel eingesetzt. Das ist keine neue Taktik, fällt aber bei wenigen Abschlüssen deutlich stärker auf.

 

Flächennachfrage: Flexibilität vor Langfristigkeit

 

Welche Flächengrößen werden aktuell am stärksten nachgefragt?

Nemetschke: Wir erhalten auffällig viele Anfragen zwischen 150 und 300 Quadratmeter. Dahinter stehen meist kleinere Unternehmen oder jene mit hohem Außendienstanteil, die keine fixen Desks, sondern eine Adresse brauchen. Das decken wir mit unserem Coworking-Angebot ab. Vermehrt kommen nun auch wieder Anfragen zwischen 500 und 1.000 Quadratmetern, verbunden mit der sofortigen Folgefrage nach Erweiterungsoptionen. Das spiegelt die geopolitische Unsicherheit wider: Langfristige Bindungen werden vermieden.

Bondi: Was sich in den letzten zwei Jahren stark verändert hat, ist die Nachfrage nach kurzfristigen Lösungen. Drei bis fünf Jahre statt des klassischen Sieben-Jahres-Vertrags, oft als Ausweichquartier während einer Sanierung am bestehenden Standort. Mittlerweile kommen Makler proaktiv zu uns und fragen, ob wir uns kurzfristige Mieter trotzdem anschauen wollen.

Nemetschke: Die Opportunitätskosten einer Übersiedlung sind hoch: Von Umzug, Ausbau und Möblierung bis hin zu Visitenkarten, Änderung der Geschäftsanschrift etc. Wer nach drei Jahren ausziehen will, muss nach dem ersten Jahr eigentlich wieder mit dem Prozess beginnen. In der Praxis zieht kaum jemand aus, wenn das Objekt und die Rahmenbedingungen passen.

 

Drei Produkte, ein Standort

 

Sie betreiben unterschiedliche Coworking-Konzepte. Wie grenzen sie sich ab?

Nemetschke: Zur Grundphilosophie gehört, rund zehn Prozent der Büroflächen fertig ausgestattet vorzuhalten. Das ist die „Luft zum Atmen" für Mieter. Gerade bei Life-Science-Unternehmen ist die Personalplanung volatil: Bei Vertragsabschluss fünf Mitarbeiter, beim Einzug fünfzig, drei Monate später wieder acht. Diese Flächen müssen kurzfristig und bedarfsgerecht verfügbar sein.

Bondi: Dafür haben wir mit Andys.cc einen externen Betreiber. Das sind servicierte Büros mit abgeschlossenem Bereich, geteilten Sanitäranlagen, Küche und Besprechungsräumen. Daneben gibt es unser klassisches Bürokonzept mit standardisiert ausgebauten Flächen: PC anschließen, am nächsten Tag loslegen. Das ermöglicht uns, auch Kleinmieter zu bedienen, die für das klassische Büro zu klein wären.

Nemetschke: Die Konzepte befruchten einander. Wer 1.000 Quadratmeter Lagerfläche, aber nur vier Schreibtische braucht, geht ins Coworking. Im Central Hub gibt es abtrennbare Innenbereiche für Insellösungen mit zehn bis zwölf Personen. Der klassische Büromieter geht nicht ins Coworking, der Coworker kümmert sich nicht um seinen eigenen Kaffee. Beide schließen einander nicht aus.

 

Sie haben ein weiteres Angebot entwickelt. Was steckt dahinter?

Bondi: Im Innovation Hub bieten wir bereits voll ausgestattete und möblierte Büroflächen für längerfristige Mieter an. Nicht für Unternehmen mit niedrigem Flächenbedarf, sondern für Unternehmen, die 600 Quadratmeter mit 30 bis 50 Arbeitsplätzen suchen und sich nicht um Einrichtung und Ausstattung kümmern wollen. Normaler Mietvertrag, Möbel inklusive, Laptop anstecken, fertig.

 

Hotelprojekt: Finanzierung in Vorbereitung

 

Wie ist der aktuelle Stand beim Hotelprojekt?

Bondi: Im Januar wurde der Mietvertrag mit einem Hotelbetreiber unterzeichnet. Im ersten Halbjahr haben wir geprüft, ob das Projekt mit den aktuellen Baupreisen realisierbar ist. Das Ergebnis: Es ist machbar, die Rendite geht sich aus. Die Finanzierungsgespräche laufen, der Baubeginn ist für Anfang 2027 geplant, die Eröffnung für die zweite Hälfte 2028.

Nemetschke: Die Nachfrage ist da. Unternehmen aus der Nachbarschaft und weitere im Norden von Wien brauchen das Hotel für ihre Mitarbeiter und Kunden. Auch in Zusammenhang mit Buchungsanfragen für unseren Event- und Kongressbereich erhalten wir laufend Anfragen nach Zimmerkontingenten.

Bondi: Der Hotelbetreiber ist klar: kein Leisure-Hotel, kein Stadtbummel-Gast. Es wird ein Montag-bis-Freitag-Hotel, mit Gästen, die vier bis fünf Tage oder eine ganze Woche bleiben. Seminarteilnehmer und Mitarbeiter der großen Unternehmen im Umkreis.