Mit dem Jahreswechsel ist es so weit: Das „5. Mietrechtliche Inflationslinderungsgesetz“ (5. MILG) tritt in Kraft. Und damit auch die vieldiskutierte „Mietpreisbremse“. Geregelt ist sie im neuen Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG), das auch mehr Rechtssicherheit bei der Valorisierung bringen soll.
Inwieweit Letzteres gelingen wird, bleibt abzuwarten. Eine unbestreitbare Erleichterung für das Abfassen neuer Mietverträge gibt es zwar tatsächlich, dazu später mehr. Insgesamt wird das Mietrecht aber noch komplexer. Und auf Vermieter und Hausverwaltungen kommt viel Rechenaufwand zu.
Zinsanpassung nur per 1. April
Wie Indexanpassungen künftig zu berechnen sind, ist im MieWeG in § 1 geregelt. Es gilt grundsätzlich für alle Wohnungsmietverträge im Voll- und Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes – also auch bei frei vereinbartem Mietzins.
Ausgenommen sind lediglich Mietobjekte, auf die das MRG überhaupt nicht anwendbar ist, z. B. Ein- und Zweifamilienhäuser oder Ferienwohnungen. Grundsätzlich ebenfalls nicht erfasst sind Genossenschaftswohnungen (mit Ausnahme solcher, die – nach vorzeitiger Rückzahlung des Wohnbauförderungsdarlehens – gemäß § 13 Abs. 4 WGG für ein angemessenes Entgelt neu vermietet wurden).
Ganz generell dürfen Valorisierungen nur noch einmal jährlich vorgenommen werden. Und zwar jeweils am 1. April und erstmalig in dem Kalenderjahr, das auf das Jahr des Vertragsabschlusses folgt. Maßgeblich ist dabei die durchschnittliche Veränderung des Verbraucherpreisindex 2020 im vorangegangenen Kalenderjahr. Bei Veränderungen über drei Prozent zählt der drei Prozentpunkte übersteigende Teil nur zur Hälfte.
Die erstmalige Anpassung im Jahr nach dem Vertragsabschluss darf zudem nur aliquot erfolgen, maßgeblich ist dabei die Anzahl der vollen Vertragsmonate im ersten Jahr. Wurde ein Vertrag z. B. am 1. Juni geschlossen, zählt nur die Hälfte der Jahresinflation für die erste Zinsanpassung am 1. April des Folgejahres. Bei einem Vertragsabschluss im November ist es ein Zwölftel. Und bei einem im Dezember abgeschlossenen Vertrag kann überhaupt erst im übernächsten Jahr die erste Anpassung erfolgen.
Bei Verträgen, die Mietzinsbeschränkungen laut MRG unterliegen, kommt für die nächsten beiden Jahre eine weitere Begrenzung dazu: Die Inflation von heuer darf nur mit höchstens einem Prozent, jene vom Jahr 2026 mit höchstens zwei Prozent berücksichtigt werden. Ab der Indexanpassung am 1. April 2028 gelten dann die allgemeinen Regeln. Das betrifft nicht nur Kategorie- und Richtwertmieten, sondern auch den „angemessenem Mietzins“ laut MRG.
Parallelrechnung als Stolperstein
Aber das ist längst nicht alles. Wirklich komplex wird die Berechnung, wenn die Wertsicherungsklausel im Mietvertrag vom gesetzlichen Berechnungsmodell abweicht – also vor allem bei Altverträgen. Grundlage für die Zinsanpassung bleibt dann die vertragliche Vereinbarung, ihre Auswirkungen werden jedoch, wie es in den Erläuterungen heißt, „auf das zulässige Maß reduziert“.
An dem Punkt kommt die berüchtigte „Parallelrechnung“ ins Spiel. Sie wird Vermietern und Hausverwaltungen viel aufzulösen geben, soviel steht fest. Zum einen ist dann nämlich „die vereinbarte Wertsicherung ohne Berücksichtigung allfälliger Effekte aus der Deckelung für die restliche Vertragsdauer weiter zu rechnen“. Und zum anderen – davon unabhängig – „eine laufende Kontrollrechnung“ nach dem gesetzlichen Berechnungsmodell vorzunehmen. Jeweils zum 1. April darf das Entgelt dann auf jenen Betrag erhöht werden, der zu diesem Zeitpunkt laut Vertrag verlangt werden könnte – aber nur bis zu jener Höhe, die nach dem gesetzlichen Berechnungsmodell zulässig ist.
Bei Altverträgen, für die bereits eine Valorisierung stattgefunden hat, ist außerdem für die erste Anpassung nach den neuen Regeln eine Aliquotierung vorzunehmen – je nachdem, auf welchen Monat sich die für die vorangegangene Valorisierung maßgebliche Indexzahl bezogen hat.
Dass all das extrem fehleranfällig ist, versteht sich von selbst. Und noch etwas wird deutlich: Auch die neuen Regeln bringen keine gesetzliche Valorisierung. Ohne rechtswirksame Wertsicherungsvereinbarung keine Indexanpassung – das gilt nach wie vor.
Rechtssichere Formulierung wird einfacher
Aber, und das ist die gute Nachricht: Für Neuverträge wird die rechtswirksame Abfassung von Wertsicherungsklauseln entscheidend vereinfacht. Es wird künftig reichen, im Vertrag auf die entsprechende Gesetzesstelle zu verweisen, z.B. durch die Formulierung: „Wertgesichert gemäß § 1 Abs. 2 Mieten-Wertsicherungsgesetz“.
Vereinbaren kann man das nicht nur für Wohnungs-, sondern generell für Raummieten, also etwa auch für ein Geschäftslokal oder ein Einfamilienhaus. Zu beachten ist dabei allerdings, dass die Valorisierung dann den Bestimmungen des MieWeG unterliegt.
Ebenfalls wichtig: Bei Verträgen im MRG-Vollanwendungsbereich muss in der Indexklausel auch auf die dafür geltenden Sonderregeln Bezug genommen werden. Die Formulierung muss also sinngemäß lauten: „Wertgesichert gemäß § 1 Abs. 2 und 3 Mieten-Wertsicherungsgesetz“. Nötig sei das „aus Transparenzgründen“ heißt es dazu in den Erläuterungen – was harmloser klingt, als es ist. Denn eine intransparente Klausel in einem Verbrauchervertrag ist unwirksam, das ist einer jener fatalen Fehler, die eine Valorisierung überhaupt unzulässig machen können. Betreffen kann das allerdings nur Verträge, die vor dem 1. Dezember 2026 abgeschlossen werden. Danach ist der besagte Abs. 3 nicht mehr relevant, weil für später abgeschlossene Verträge die erste Valorisierung erst 2028 ansteht und dafür dann nur noch die allgemeinen Regeln gelten.
Und noch etwas sollten Vermieter beachten: Dass Zinserhöhungen laut dem Gesetzestext nur am 1. April „eintreten“ können, sagt nichts darüber aus, ab wann Mieter tatsächlich verpflichtet sind, den höheren Mietzins zu zahlen. Für den MRG-Vollanwendungsbereich, etwa bei Richtwertmieten, gilt weiterhin, dass der Vermieter dem Mieter ein entsprechendes Erhöhungsbegehren schriftlich bekanntgeben muss. In den Erläuterungen wird sogar eigens betont, dass es dabei bleibt. Versandt werden darf ein solches Schreiben erst nach Wirksamwerden der Valorisierung, beim Mieter einlangen muss es spätestens 14 Tage vor dem Zinstermin, ab dem es gelten soll. Fällig wird die höhere Miete dann also meist ab Mai.
