Zum Halbjahr 2022 drehte sich der Wind am Wiener Wohnungsmarkt. Eine Trendwende, die das Ende einer Wachstumspause ankündigte, setzte ein. Die Verkaufsmenge sank schon von 2021 auf 2022 um -5,8 %, jedoch von 2022 auf 2023 um -22,6 %. 2024 flachte der Negativtrend wieder ein wenig ab, dennoch ging die Verkaufsmenge um weitere -17,2 % auf insgesamt 4.728 Einheiten zurück, das letzte Mal niedriger war sie zuletzt exakt vor zehn Jahren (4.714). Unter allen Bundesländern ist das prozentual der drittgeringste Mengenverlust, nominal allerdings mit -984 der höchste.
Im Fünfjahresvergleich ist dies ein Rückgang um -33,2 %, im Zehnjahresvergleich ein hauchdünnes Plus von 0,3 %. Unabhängig von den rückläufigen Zahlen bleibt Wien der stärkste Wohnungsmarkt, mit einem 29,6-prozentigen Anteil am Gesamtösterreichkuchen.
Wohnungspreise geben weiterhin leicht nach
Der Mengenrückgang hinterlässt auch Spuren bei den Umsatzzahlen 2024: 1,59 Mrd. Euro sind um -18,2 % weniger als im Halbjahr 2023. Allerdings liegen die Steiermark, Niederösterreich, Vorarlberg und Oberösterreich noch weiter von den Vorjahresergebnissen entfernt. Die Wohnungspreise sind nur marginal gesunken. Im Durchschnitt um -1,5 % bzw. um -4.507 Euro auf 302.064 Euro. Wien bleibt dabei wie im Halbjahr 2023 auf Rang vier hinter Vorarlberg, Salzburg und Tirol.
Bei den Quadratmeterpreisen ergeben die Analysen der RE/MAX-Experten einen typischen Preis von 5.151 Euro. Das bedeutet einerseits ein leichtes Minus von 1,3 %, aber österreichweit immer noch den höchsten Quadratmeterpreis, wie Wien im Österreichvergleich die kleinsten Wohnungen hat.
Unteres und oberes Preisviertel
Seit 2012 ist der Maximalpreis im unteren Preisviertel kontinuierlich gestiegen. Im ersten Halbjahr 2023 dann ein leichter Dämpfer von -2,0 %, der im ersten Halbjahr 2024 mit +1,0 % zur Hälfte wieder rückgängig gemacht wurde. Das Ergebnis: 198.000 Euro.
Auf Quadratmeter bezogen bedeutet das im Einstiegssegment einen Anstieg von 3.795 Euro auf 4.025 Euro (+6,1 %). Die Größen der gehandelten Wohnungen im unteren Größensegment sind von 47,7 m² auf 46,1 m² zurückgegangen.
Im oberen Preissegment war der Einstiegspreis um -1,3 % rückläufig und landete nach 396.433 Euro heuer bei 391.302 Euro. Auch die Quadratmeterpreise im Qualitätssegment fallen um -4,9 %. Statt 6.454 Euro waren nunmehr 6.139 Euro zu zahlen.
Die Quadratmeterfläche bei den großen Wohnungen hat sich geringfügig von 81,0 m² auf 79,6 m² reduziert.
Wiener Bezirksverkaufszahlen: erneut Leopoldstadt vor Donaustadt
2014, 2016, 2018 und 2023 hat die Leopoldstadt jeweils im ersten Halbjahr die Donaustadt hinter sich gelassen. So auch im ersten Halbjahr 2024. Mit 575 Wohnungen schaffte es der zweite Wiener Bezirk trotz -7,3 % auf den ersten Rang. Mit fast einem Viertel weniger (-23,6 %) und 467 Einheiten reicht es für die Donaustadt aber immer noch für Rang zwei. Auf Rang drei folgt Landstraße mit 431 Verbücherungen und gleich hohen Rückgang wie der Erstplatzierte (-7,3 %).
Nur ein einziger Bezirk gewinnt dazu
Kaum Veränderung (-0,8 %) gab es im Bezirk Floridsdorf, der auf 396 Einheiten kommt. Mehr als 300 Wohnungskaufakte waren es auch im Bezirk Favoriten, der sich mit 393 Verbücherungen aber weit von seinem Spitzenwert (2019: 897) entfernt hat und gegenüber dem Halbjahr 2023 um -22,8 % zurückliegt.
Zwischen 200 und 300 Kaufverträge wurden in folgenden Bezirken abgeschlossen: Ottakring (253; 0,0 %), Penzing (225; -41,4 %) und in Brigittenau (208; -8,4 %). Mit 190 Wohnungsverkäufen schaffte Simmering als einziger Bezirk einen Zuwachs, nämlich +3,8 %. Allerdings nach einem Absturz im Vorjahr. Seit 2009 war die Menge seit 2009 schon zehnmal höher.
Rudolfsheim-Fünfhaus fällt durch ein Minus von 23,9 % von Rang neun auf Rang zehn und landet bei 181 Grundbucheintragungen. Döbling rutscht mit 180 Käufen um -11,8 % in die nächste Hunderter-Klasse hinunter, ebenso Meidling, allerdings um -35,7 % auf 178. Währing fehlt mit 153 Kaufakten -13,1 % auf die Vorjahresmenge und Hietzing mit 140 -1,4 %. Weniger Verkäufe meldeten auch Hernals (127; -23,5 %), sowie Margareten (123; -29,3 %). Der größte prozentuelle Mengenrückgang zeigte sich im Bezirk Liesing, der die Anzahl der gehandelten Wohnungen beinahe halbierte (-46,4 %) und mit 117 Verkäufen die geringste Menge seit 2009, also seit Beginn des RE/MAX ImmoSpiegels, realisiert.
Sechsmal zweistellig, achtmal Negativrekorde
Zwei Bezirke teilen dasselbe Los: Zum ersten Mal in den RE/MAX Analysen sind die Verkaufszahlen in den Bezirken Neubau und Alsergrund im Halbjahr nur zweistellig. Beide kommen auf 93 Einheiten. In Neubau ist es ein Rückgang um -11,4 %, in Alsergrund um -21,8 %. Wieden wiederholt wie Ottakring sein Vorjahresergebnis und hält sich stabil bei 69 Kaufakten. Dahinter reihen sich Mariahilf mit 61 Einheiten (-20,8 %), Josefstadt mit 47 (-14,5 %) und die Innere Stadt mit 28 (-34,9 %). Für die drei letztgenannten Bezirke sind es neue Negativrekorde, ebenso für Margareten, Meidling und Liesing und wie bereits erwähnt für die Bezirke Neubau und Alsergrund.
Wiener Bezirkspreise: Dynamik zwischen -19,4 % und +18,8 %
Auch wenn die typische „Wiener Wohnung“ im Halbjahr 2024 im Durchschnitt mit 302.064 Euro um -1,5 % billiger verkauft wurde als 2023, traf diese preisliche Entspannung nicht für alle Bezirke zu und erst recht nicht im selben Umfang.
Während im Bezirk Landstraße die Preise der gehandelten Wohnungen durchschnittlich um +18,8 % zulegten, gingen sie in Währing um -19,4 % zurück. Vier Bezirke verzeichneten Rückgänge im zweistelligen Prozentbereich, elf dagegen Preissteigerungen zum Vorjahr, davon fünf sogar ein Allzeithoch.
Spitzenpreise und Schnäppchen
Die absoluten Wiener Highlights finden sich erwartungsgemäß im Ersten, wo jede vierte Wohnung mehr als 1,82 Mio. Euro gekostet hat, aber auch das Top-Preisviertel in den Bezirken Josefstadt mit 670.000 Euro und Döbling mit 610.000 sind beachtenswert.
Am anderen Ende der Preisskala findet sich in den Bezirken Rudolfsheim-Fünfhaus jeder vierte Wohnungskauf mit Preisen unter 158.000 Euro, in Ottakring unter 150.500 Euro und in Favoriten unter 141.498 Euro.
Erstbezug
Der Erstbezugsanteil in Wien lag 2024 bei 35,1 %, nach 33,1 % zum Halbjahr 2023. In den meisten Bezirken lag die Quote zwischen 15 % und 25 %. Herausgestochen sind allerdings die Bezirke Donaustadt, Leopoldstadt, Floridsdorf und Landstraße. Dort lagen Verbücherungen von Neubauten und Generalsanierungen bei über 50 %.
